房地产项目设计管理精细化关键因素研究

马 江

（合肥中交房地产开发有限公司，安徽 合肥 230071）

1 工程概况

某房地产项目主要建设内容包含13栋高层住宅楼、8栋洋房住宅楼、配套用房、配电房、开闭所及地下车库，总占地面积为58 075m2，总建筑面积（含阳台）为164 755.48m2。住宅建筑中，地上部分均采取钢筋混凝土剪力墙结构形式；地下建有车库，该部分采用钢筋混凝土框架结构形式。结构抗震等级为三级，抗震设防烈度7度。

2 精细化管理的基本特征

1）精细化管理具有持续性，即贯穿于房地产企业生产经营全流程，因此，必须创建完整的体系，员工应准确掌握程序规范，根据体系要求组织建设工作。此外，企业需强化对员工的规范化管理，以制度为约束手段，使其能够参与到精细化管理工作中。

2）管理者需展开全方位的调研，并根据调研结果合理作出决策，以提高决策的可行性。精细化管理要求企业全面掌握市场信息，从技术可行性、经济效益性、风险性等方面展开综合评估，给出可靠的建议，以保证决策可靠可行。

3）在精细化管理体系下，要求房地产企业将成本管控工作深入各细分环节中，综合生产需求、市价等因素，对生产成本作出科学的预判，从而提高监督管理活动的精细化水平，减少不必要的成本投入。

4）精细化管理体系覆盖面较广，其并非针对某特定环节。事实上，精细化管理覆盖决策、规划设计、实际施工、评估等项目全流程，也只有保证每处细节管理工作落实到位，才能有效规避疏漏。

3 房地产项目精细化管理关键因素分析

3.1 关键因素评价方法的选择

房地产项目的建设环境复杂，期间存在诸多干扰因素，有些因素对设计管理精细化水平造成的影响较为显著，因此，必须高度注重此类关键因素。本次分析中，以现阶段房地产项目精细化管理中存在的问题为立足点，探讨管理过程中的关键因素。在方法选取方面，以主成分分析法较为合适，原因在于其能够通过代表性的综合因素代替原影响因素，由此展开针对性的分析，获取原始数据中所涵盖的核心信息。

3.2 关键因素量表

根据房地产项目的基本特点，将设计流程细分为3个阶段，即前期拿地阶段、规划设计阶段及施工图设计阶段。各阶段所涉及的工作面较广，需得到多部门的协同配合。对此，在问卷设计时分别为各阶段编制变量表，清晰罗列出各项风险因素。各阶段变量的风险因素主要有以下几点。

1）前期拿地阶段 主要考虑产品完工而不重视产品品质及后评估、设计部组织架构冗余、与周边产品的差异化考虑不足、人才培养体系缺乏、方案设计周期过短、房地产企业长远发展规划不明确、设计体系标准化监管水平不高、项目产品方案评审体系不严格、创新体系研发不足等。

2）规划设计阶段 创新推广体系存在局限性、客户需求意识偏弱、设计师匹配不到位、设计师职责划分模糊、设计人员身兼多职、架构设置不完善、规划方案缺乏可行性、设计标准化水平偏低、控制能力偏弱、成本意识淡薄、反馈体系缺乏适用性、标准化执行体系运行时局限性较强、设计部经理职能缺失、管理层与设计部门经理沟通不到位、过于注重产品效果、设计人员沟通不到位、市场定位不合理、设计评审体系处于被忽略的状态、规划总图缺乏可行性等。

3）施工图设计阶段 进度执行缓慢、设计导致项目成本损失、无效成本浪费过高、计划性精细化程度不高、进度管理制度不够健全、执行制度缺乏、设计总监能力不匹配、不同专业人才协调程度不高、项目设计经理协调能力不足、设计总监岗位空缺、规划不合理、设计图纸与施工衔接度不高等。

3.3 信度分析

引入克朗巴哈系数，根据其具体值明确调查数据在可信度方面的具体表现，随着系数值的增加，对应数据的可信度提高。基本判断标准为：若系数值为0.7～0.8，数据可信度处于较高水平；若该值＜0.6，为不可信；若该值＞0.9，则意味着高度可信。为便于研究，此处采用SPSS 22.0，由此围绕数据展开针对性分析。

具体结果：3个设计阶段问卷的总内容共计40项，各自的系数值均为0.730，结合上述标准可知，其超过0.7，表明问卷内容的可信度较高，可较为精准地反映试验结果，所得内容具有参考价值，可用于研究。

3.4 效度分析

数据分析期间应考虑到量表的有效性问题，对此引入如下2种方法：Baretlett球形检验，用于分析变量间所具有的相关性；KMO度量，其核心内容为KMO指标，能够对数据的使用价值作出判断，即是否能够作为分析的依据，该值超0.70时表明数据合理，超0.80时则意味着数据较为良好。经分析后可知：在本次调查问卷的各项内容中，Baretlett球形检验的显著性值为0，小于标准值0.05，有理由说明问卷内容具有有效性；KMO度量值为0.863，显然该值超过0.80，有理由说明问卷内容具有较高的有效性。总体来看，2种方法的检验值均满足要求，意味着主成分分析法具有可行性，可将其作为数据分析的主要方法。

4 结果分析

4.1 房地产企业长远发展规划不明确

房地产企业若缺乏清晰的长远发展规划，将直接阻碍设计管理体系精细化的发展进程，主成分因子a得分最高的是X6，得分值为0.082，根据既有经验，其影响值达到0.082，是问卷中影响最为显著的因素。从企业长远发展体系的细分内容来看，包含多个部分，如经营发展体系、管理发展体系等。对于设计管理体系精细化发展而言，其存在于项目的每个环节中；而对于长远发展规划体系，则与房地产企业相伴相随，自企业成立以来便创立，其对于房地产企业的发展将带来根深蒂固的影响。因此，房地产企业管理人员必须高度注重该因素，以发挥该因素对房地产企业发展所带来的推动性作用。具体如表1所示。

表1 因素与主成分因子关系

4.2 房地产企业设计管理架构设置不完善

在房地产企业中，各部门、每位员工均需具有清晰的职责划分，各司其职，避免因工作范围界定模糊而引发工作效率低、成果差强人意等问题。部分房地产企业的设计部门则存在此方面的问题，例如管理层越俎代庖的现象屡见不鲜，在设计工作交由专门的设计部门负责时，管理部门则对其产生认知偏差，仅从自身的角度看待问题，难以站在客观的立场评价设计单位，认为其工作能力远不如自己。

但事实上，两部分的工作有着本质的区别。设计部门侧重的是“设计”层面的内容；而管理部门则强调的是“做产品”，除外观需求外，还需充分兼顾市场、成本、财务等多项指标，协调好彼此间的关系。根据本次数据分析可知，若房地产项目的组织架构不完善，则必然抑制设计管理组织的精细化水平，并且所带来的影响较为显著，影响值达到0.288。

5 结语

房地产项目设计精细化具有覆盖面广的特点，需深入全周期的各环节中。设计部是产品设计的主要参与部门，其设计管理工作水平将直接对产品的品质带来影响。若要切实提高项目产品的品质，则必须保证项目定位的合理性，在设计启动阶段便制定具体的标准。设计精细化管理必须以确保项目总体定位具有合理性为基本前提，各项功能应满足要求，各项指标必须与现行规范相符，以保证项目品质为前提，最大限度地减少成本投入。