深圳众创企业创新利用旧厂房模式分析

2021-05-27山东省城乡规划设计研究院徐明玉

城市建筑空间 2021年4期

文/山东省城乡规划设计研究院徐明玉

1 深圳旧厂房形成历程及特点

1.1 形成历程

深圳工业厂房随着20世纪80年代深圳“三来一补”“三资”“内联工业”兴起而出现，随后因20世纪90年代原特区范围内工业外迁及21世纪后原特区范围外工业外迁而出现厂房闲置。20世纪90年代后，特区建设改变策略，在原特区范围内大力发展高新技术产业，摒弃过去单一引进附加值较低的工厂现状，建设众多高科技园区，原先产业水平较低的工厂则在成本和政策等方面压力下纷纷转型和外迁，部分厂房闲置，随着深圳市城市更新推进，部分闲置工业用地逐步再开发，故特区范围内改革开发初期建设的大量工业建筑逐步拆建，现存的旧厂房多为当时的企业及时进行转型升级或改造再利用。

二次厂房空置出现在原特区范围外，即宝安和龙岗二区，此前龙岗二区一直承接来自原特区内的产业转移，但随着产业发展，深圳全市空间资源出现瓶颈，该区的用地成本攀升，企业面临2种选择：①留下转型升级；②外迁。大量企业选择外迁或被迫倒闭后，不少厂房闲置，按市场规律，该部分用地本会像原特区内用地一样迅速被房地产市场消化，但深圳政府重视高附加值的第二产业对于城市的重要性，及时制定严格的工改政策，避免大量工业用地进行居住和商业开发，保证产业用地面积维持在合理水平，并提出拆建和整治2种方案。目前，原特区范围外暂存大量旧厂房建筑，一部分已纳入更新单元，处于等待更新阶段，另一部分确定通过整治改造实现再利用。

1.2 旧厂房特点

深圳市旧厂房的分布与原特区范围内、外2个片区的工业兴起轨迹息息相关：原特区范围内的罗湖和蛇口是最先兴起的2个点，随着东西向深南大道建成，在这条发展轴上形成最早的“八区一园”，包括与香港一河之隔的罗湖范围内的上步、八卦岭、莲塘和水贝工业区，中部的车公庙和沙河—华侨城工业区，西部的南头工业区和科技园，以及南山南侧的蛇口工业区，随后在这些重要节点之间又发展出更多新工业区，如福田保税工业区、笋岗清水河仓储区、布心工业区、南油工业区等，逐步形成原特区范围内的面状产业发展态势。随着经济发展，上述片区的工业用地不适应原特区范围内产业高新技术化的发展趋势，逐步向原特区范围外的宝安和龙岗转移。闲置工业旧厂房一部分伴随着更新项目的推进不见踪影，另一部分则保留下来，通过整治实现功能转变，如水贝工业区的大片旧厂房成为深圳珠宝产业的集散地，上步和八卦岭工业区成为深圳的电子产业贸易聚集区，华侨城工业区成为深圳休闲、餐饮、办公和旅游的时尚区。

原特区范围外的宝安和龙岗的19个镇在改革开放初期一直有不少“三来一补”企业落户，真正快速发展是在20世纪90年代，原特区内产业往外转移之后发展起来19个镇工业区逐步带动各村工业区的建设，形成特区范围外的村镇工业区，同时特区范围外还建设大量工业厂房和仓库。2003年后，深圳逐渐面临“四个难以为继”问题，提出效益深圳建设，原特区外的部分工业区与产业高端化发展方向已不匹配，表现出空间利用率不高、土地产出偏低、产业布局无序、存在安全隐患等问题，不少企业外迁，大量旧厂房闲置。深圳市政府以严格的工改政策控制该部分工业用地及其更新，故大量旧厂房闲置于此。

2 深圳众创企业发展背景及空间需求

目前，深圳从业人员平均年龄为全国最低，短短数十年聚集来自不同地域的年轻人在此就业，不同文化背景的从业者聚集，自然形成创新潜力；深圳经济发展迅速，在有限的建设用地上创造出较高的产值总量，城市建设和配套设施水平完善，区位优势明显，吸引来自各地的创业人员。特别是在各级双创政策引导下，小微企业大量新生，创业、创新氛围浓厚。

众多初创企业正处于“从0到1”的存活阶段，低成本运营成为企业考虑的重要因素，过重的租金开支使企业资金紧张，故较低的租金开支对于企业的初期生存至关重要；企业初创人员在创业初期经验不足，专业的服务共享平台能够提供必要的软服务，将企业的上下游资源联系起来，实现流通。众创企业需要一批能有效满足大众创新创业需求、具有较强专业化服务能力的新型创业服务平台，满足空间的低成本、便利化、全要素、开放式等要求。

3 深圳众创企业创新利用旧厂房的模式

在众创背景下，深圳原有的大量写字楼、科技园区、大型高新技术企业纷纷提供空间和服务平台以建设众创空间。除上述空间类型外，还有一类众创空间不容忽视，该类空间维持众创的基层生态环境，即对城市传统工业外迁后闲置的旧厂房空间进行有效利用，因旧厂房交通便捷、租金便宜、空间开敞、其传承的工业历史记忆以及政府政策奖励等原因，吸引众多初创企业进驻。根据旧厂房改造后实现的不同功能可将其分为3类：新型产业功能型、办公功能型和商贸功能型。

3.1 实现工业向新型产业功能转变

一类重要的转变即是实现工业用地（M）功能向新型产业用地（M0）功能的转变，新型产业用地的定义为融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等创新型产业功能以及相关配套服务活动的用地，其主导用途为厂房（无污染生产）、研发用房。用地上的厂房即由工业旧厂房整治改造为创新型产业用房，该类用房功能满足了产业链中的产品研发、制造加工和销售流通3个环节的使用，实现产业价值向微笑曲线两端延伸，根据改造主体不同可将其分为私人运营和企业运营两类。

3.1.1 私人运营

该类旧厂房利用是在众创背景下最新出现的一类，规模较小且产业链条单一，但该类改造属于个体主动投资旧厂房利用。通常投资者本身具有一定的技术、资金和行业内的社会资源，能联系到制造商和销售渠道，常常缺少好的产品经销方。投资者以较低的成本承包和改造厂房，获得足够的场地和建筑空间，引入自身领域上游的研发团队和下游的制造团队以形成较短的产业链，实现链条运转，深圳的典型案例为红盒子创意园（见图1）。

图1 红盒子创意园内部空间

3.1.2 企业运营

企业运营和私人运营均属于市场主导，而企业主导类型由于投资主体的资金和技术资源更雄厚，对旧厂房改造利用的规模更大，引入的团队更综合，产业架构更复杂。投资企业可分为3类：原公司运营、地产公司运营和投资公司运营。

1）原公司运营该类旧厂房改造实际是原工厂自身的升级改造，由原先低附加值的代工厂升级为以原企业业务为核心，同时聚拢一批上下游企业的产业链条。引入的上下游企业集中在研发和销售方面，整个产业链条主题明确，即核心企业原有业务，而且多为初创型企业或小微企业，为该主体业务注入活力，实现原有企业的产业升级。

此类改造方式在龙岗区大量出现，龙岗区政府鼓励旧工业区的综合整治，支持旧工业区实施综合整治和功能改造等混合类城市更新，推进传统产业转型升级。对于涉及旧工业区局部加改建、部分功能调整等方面改造，在规划、土地和财税等方面给予支持。在良好的政策环境下，出现众多初级加工工厂升级改造为产业园区的案例，包括横岗力嘉创意文化产业园（印刷）、南岭中国丝绸文化产业创意园、雁盟酒店文化产业园、平湖DCC展览展示文化创意园、横岗眼镜时尚e城等主题鲜明的新型产业园区，上述园区均是以原有企业业务为核心，引入众创企业而形成产业链条的案例（见图2）。

图2 横岗眼镜时尚e城产业园

2）地产公司运营产业地产公司通常围绕微笑曲线构建产业价值链一体化平台，以产业为依托，以地产为载体，实现土地的整体开发与运营。地产公司通常根据公司产业发展定位有明确的产业发展主题方向，提前制定产业发展计划，绘制特色领域的产业蓝图。资金雄厚的地产公司构建的众创平台通常能吸收众多初创企业。原本地产公司并不缺少可利用空间，之所以主动投资旧厂房改造多是被其良好的区位优势吸引，因政府严格的工改政策限制，旧厂房不宜直接拆建。地产公司以低风险的方式参与旧厂房改造，先入为主地利用优质区位的地块，为后期合适时机的更新改造提供基础。深圳的典型案例是住宅地产专家万科的“星火ONLINE”项目，将废弃的啤酒厂旧厂房改造为众创空间，延续使用老建筑剩余的合理使用期，实现从旧车间向现代化众创空间的转变（见图3）。

图3 万科星火ONLINE园区

3）投资公司运营投资公司在政策优势下，以较低的价格租下区位较好的旧厂房进行整治改造，营造多样的办公和制造空间吸引不同的初创企业入驻，投资公司前期以较低的租金租给入驻的企业，中期入股部分有价值的产品实现长期收益。此类改造模式更注重对于内部空间的综合整治和综合服务平台的建立。园区通常较为综合，规模较大且产业链条比较复杂。政府对此类运营有明确的政策支持，开发运营主体单独或联合改造工业园区的公司，按其贷款的一定比例给予利息补贴，并根据其租金损失给予直接补贴。良好的政策环境和浓厚的众创氛围使大量投资公司参与旧厂房改造，既提供优质的众创空间，又实现了闲置厂房空间的利用。深圳的典型案例包括特区1980文化创意园（见图4）、南湾182创意设计产业园、吉虹创意设计产业园、深圳1979文化创意园、深圳F518创意园等，这些均是投资公司通过整治改造原村镇旧厂房以提供众创空间的案例。

图4 特区1980文化创意园园区环境

3.2 实现工业功能向办公功能转变

在深圳的科技园、软件园、高新技术产业公司附近，常聚集一批初创型小微企业，上述小微企业希望充分利用区位优势带来的科技氛围，不间断地接受最新科技影响。由于科技中心附近租金成本高，故创业门槛较高，如今一种新的办公模式解决了此问题，即联合办公。联合办公是一种为降低办公室使用成本而进行共享办公空间的办公模式，来自不同公司的个人在联合办公空间中共同工作，在特别设计与安排的办公空间中共享办公环境，彼此独立完成各自项目。联合办公空间的一部分出现在现有办公空间的改造中，另一部分则出自旧厂房的整治改造，此类改造受政府鼓励，租金水平进一步降低。

深圳的典型案例包括Wedo空间、柴火空间等，其中Wedo空间目前已在深圳多个科技中心附近开设5家连锁店，其中2家为租用写字楼改造，另外3家是旧厂房改造而成。中兴工业城紧靠科技园和南山商业文化中心，南油第二工业区紧靠蛇口网谷，均有着良好的创业、创新氛围，吸引众多科技型企业入驻。Wedo空间连锁店仅租1层厂房空间打造集约化办公空间，以利于入驻企业间的合作交流，降低了投资风险（见图5）。

图5 Wedo空间

3.3 实现工业功能向商贸功能转变

旧厂房工业向商贸功能转变最早出现在深圳商业氛围最浓厚的罗湖区，这种转变是在自然中转变，没有任何力量的引导而实现，如同商业的兴起。此种转变最早可追溯至上步工业区的功能转变，上步原先是深圳电子工厂集聚的工业区，随着经济发展，制造成本升高，工厂纷纷外迁，大量商场直接入驻旧厂房，政府把握时机，及时进行从内到外的改造，昔日的电子工厂摇身成为大型电子产品交易市场，即如今的深圳华强北；水贝工业区是深圳最早的8个工业区之一，20世纪90年代初期仅有10家左右的珠宝加工厂，在我国“黄金寄售”的优惠政策环境下，而且园区具有毗邻香港的区位优势，故大量珠宝商入驻水贝厂房，成为承接香港珠宝产业转移的集聚地，如今，水贝珠宝聚集区已成为深圳的一张名片。为顺应发展趋势，深圳政府又在原笋岗仓储区培育笋岗工艺美术集聚区，聚集工艺美术方面的创新型小微企业，形成专业化的产业链。

通过上步和水贝工业区的商贸功能转变可看出，商贸功能之所以能在某些工业区迅速铺展可能有以下原因：原工业区本来具有加工制造的基础，后来兴起的商贸也多是原来工厂产品的贸易，该类产品长期在此流通，自然具有潜在的商贸可能性，故部分专业化的工厂若处于商业氛围较好的片区，则有可能转型为该类产品的商贸区；厂房本身铺展面比较大，有大量的廉价空间，便于各类商家迅速入驻，形成专业化商贸氛围，新建设的专业化商城则在选址、租金价格等方面存在问题，故无法快速兴起。