智慧社区建设背景下基于分收分结集采模式的精装修成本控制研究*

槐 琳 李增田

(天津商业大学 天津 300134)

1 研究背景

随着越来越多城市和地区对智慧城市建设热情的不断高涨，智慧社区建设也在如火如荼地进行。目前，智慧社区发展面临的困境在于社区服务信息化需要全面的升级，特别是社区服务平台介入方式还仅仅停留在信息发布阶段，无法实现多种形式的服务功能，另外社区的智能化水平较低，只能满足业主的简单要求，新型技术的应用得不到实际运用[1]。尽管我国智慧社区建设还存在诸多问题，但开发进程却从未停滞。表1中列举了近年部分城市智慧社区建设的成果。

第二次世界大战结束后，国外的住宅装修产业化进程加速发展，20世纪80年代后期至今，住宅业开始向多功能性和多样性的方向发展，为适应时代潮流，满足不同人群需求，精装修工程得到了繁荣发展。根据美国建筑行业协会(Construction Industry Institute)的调查发现，近1/3的工程项目没有达到预期的成本目标[2]。为此，建筑业在全球范围内展开了一场“革命”，开始探索新模式以确保提高整体效益。Koskela[3]将精益生产的思想引入到建筑业中，指出无附加值的活动应该避免，减少浪费对提高建筑业绩效至关重要。此外，由于供应商与承包商之间的关系并非合作而是某种对抗[4]，并且双方在共享信息的问题上存在对立[5]，故而行之有效的采购管理就成为了降低建设成本的关键[6]。在各种采购管理模式中，集团化采购具有相对优势，该优势在于有效整合采购资源，发挥规模效益并使之最大化，推动采购标准化，促进行业链条式发展，还可以最大限度地提高采购质量，使材料部品在规模化、标准化生产的基础上做到无差异生产[7]。并且集团采购具有很多分散采购无法比拟的优势，需

表1 智慧社区建设项目案例

要配以有效实施手段，才能最大化地在实施过程中充分发挥集团集中采购的优势[8]。但是，针对智慧型社区建设项目的采购模式及成本研究却相对不足。

从文献综述来看，作为子系统的智慧社区概念将对房地产开发建设产生指导性影响，智慧概念成为房地产项目销售新卖点。因此，精装修工作必须受到高度重视，其中的关键则是尽可能地控制成本。智慧社区旨在为用户提供舒适、便捷、高效的生活体验，这种体验与开发方的建设目标对立，即智慧体验与成本控制之间的矛盾，如何协调、摆正两者间的关系成为了亟需解决的问题，笔者拟在此方面做出一些探讨。

2 集采模式和精装修开发模式

在公司隶属关系架构下，将集团模式的关系简单分为母公司和子公司两部分，笔者以母公司作为股份制公司代表，各子公司隶属于母公司。

2.1 集采模式划分

房地产开发项目的集中采购方式有多种，但最常见的有5种，分别为统签分结方式、分收分结方式、分收集结方式、分收法结方式和集收集结方式。这些方式的区别见图1。

图1 五种常见集采模式

分收分结模式的优越性在于成本控制简单和管理责任划分明确，不同的子公司对自身采购成本和精装修成本负责，最大程度上调动了各部门的成本意识，分收的意义在于根据部门情况有针对性的制定采购计划，避免集中采购带来的后期协调问题；分结则有利于客观认识本单位成本控制情况，同时提升了审计的准确性和科学性。

2.2 精装修开发模式划分及部品配置发展阶段

目前国内精装修开发模式有三种模式，包括全装修(含简单装修)、菜单式装修和全面家居装修[9]。其中，全面家装模式的含义为：各个功能房间均装修，配备全部家居、家电和日常生活用品。国内精装修部品配置模式经历了3个阶段的发展阶段，从品牌堆砌期到品牌管理期，再到集成管理期。品牌堆砌期的特点为品牌堆砌，不考虑装修风格与各品牌之间的组合情况；品牌管理期的特点为品牌管理，考虑装修风格和品牌间组合情况，建立装修风格与部品品牌对应信息库；集成管理期的特点为集成管理，考虑业态、规划、外立面、园林、精装修，部品品牌协调统一。

经对某公司的调研发现，目前集中采购的方式为分收分结方式，该公司目前所有的项目精装修开发模式均为全装修模式，其精装修部品配置模式处于品牌堆砌期到品牌管理期的过渡阶段，建设项目定位高端，突出了智能化在建设项目的导向性作用。

3 智慧社区项目的内容

智慧社区项目精装修工程多涉及为智慧楼宇、智慧家居和数字生活方面的安装建设，在具体分类目录控制文件下可反应为智能化、舒适性系统、安全系统。其中，安全系统包含了安全监视系统、门禁系统、火灾报警系统等涉及业主安全关切的方面；舒适性系统概括了空调系统、新风系统等；智能化体现为数字生活、自控系统等方面。

智慧社区项目的内容具体见表2。

表2 智慧社区项目的内容

4 精装修成本控制

精装修采购工作也可经过事前控制，优化成本控制渠道和过程，通过规模化、稳定的工程采购使建设成本有效降低，这有利于提升母公司效益。但在现实中，实施集团集中采购的单位往往下设若干个子公司，作为基本要素单元的子单位，而子公司又因项目性质的不同更具多样性，故其采购成本需要在设计、招投标、施工等全周期内各个阶段得到有针对性的、精细化的控制。

4.1 前期设计阶段精装修成本控制

设计的早期介入促使装修工作需要与土建工程综合考虑，建造技术进步实现了部品工业化，即在工厂预先制作成形，在现场进行装配，这一过程突出反映了湿作业向干作业的转变。据统计，成本控制机制早期介入设计阶段可使装修周期至少缩短50%[10]。

4.1.1 前期设计阶段成本控制关键节点

前期设计阶段共有4个关键节点需要进行成本管控，分别为初步方案设计阶段、施工图设计阶段、精装部品施工图深化阶段、精装施工图深化阶段。

在每个成本管控关键节点，各相关部门均参加并进行讨论、决策，形成会议纪要，打破了以往相关部门未参与或深入程度不足的弊端，最终图纸成果不符合相关部门的要求，进而导致后期设计变更、洽商大批量出现的情况。故对4个关键节点进行讨论(见图2)。

4.1.2 前期设计阶段目标成本控制体系的实施

设定精装修目标成本。根据项目的市场定位，确定目标成本并做出决策，按目标成本制定限额标准，该标准以指导精装修设计，同时处理好装修效果和装修成本的关系，力争在符合目标成本的范围内突出装修风格，从而实现精装修工程的价值最优化。

科学地进行成本分配。首先要根据市场定位确定成本侧重投入的部分，即确定精装修大类，其次按成本进行部品合理分配。在国内精装修市场上，按精装修成本分配的侧重点分为3个大类，分别为天地墙类、厨卫类和智能化类，不同大类的成本配置有其特有策略。 以天地墙类为例，邀请12位业内专家参与问卷调查，收回12份问卷，问卷采用9分位值法，分别以1、3、5、7、9及1、1/3、1/5、1/7、1/9作为量化的标准，采用层次分析法，针对某一层次的因子相对于上一层某因子的重要程度做出判断，具体步骤如下：

对判断矩阵的每一列进行归一化处理

对归一化处理后的矩阵按行相加

对w=(w1，w2，...，wn)T做归一化处理，其中

求得w={0.271,0.554,0.175}

计算判断矩阵A的最大特征值

前知，该特征值对应的归一化特征向量w={0.271,0.554,0.175} 。

对判断矩阵进行一致性检验

图2 装修前期设计阶段成本管控流程图

表3 判断矩阵平均随机一致性指标RI值分布表

表4 精装修大类成本分配表

同理，可获得厨卫类和智能化类的装修成本占比，见表4。

表4中的装修成本组成成分可进一步细化。细化后的因子目录是基于全面部品目录做出的，如天地墙类的中央系统应包括智能化设计端、新风系统、空调通风系统、散热系统等在内的较全面部品目录。

以高端住宅类目标成本控制体系为例。

(1)中央系统、天地墙、厨卫目标成本分配。以X公司高端住宅某项目为例，其目标成本为4 000 元/m2。结合该项目地理位置及周边楼盘现状，定位为天地墙精装修类。中央系统、天地墙及厨卫详细成本分配如图3所示。

图3 中央系统、天地墙、厨卫成本分配表

(2)部品目标成本分配。按母公司部品集采目录将高端住宅类某项目部品进行详细成本分配，其分配比例亦可通过前述方法量化得到，其他部分均计入精装总包施工范围内。各部品目标成本分配见图4。 (3)招标成果。招标后高端住宅类智慧社区某项目精装修总成本为3 047.49 元/m2.其中，智能系统、天地墙、厨卫分别为1 189.82 元/m2、1 104.75 元/m2、752.92 元/m2，未超出精装修目标成本，结余952.51 元/m2，招标后的合同金额均未超过目标成本。各子部品经招标后的合同金额如图5所示。

4.2 招投标阶段精装修成本控制

4.2.1 招投标阶段工作流程分解

子公司在股份公司主导下共同完成集采项目落地，期间母公司需与子公司经营工作人员进行多次沟通、协调，才能保质保量地完成集采任务。具体工作流程见图6。

4.2.2 精装总包价格构成及结算流程的约定

精装修工程集采顺序为先招供货类及工程量精装部品，后招精装总包单位，在精装总包单位组价时，需将精装部品价格计入精装修总包施工单位总价中，且因高端住宅类和商住类项目精装总包及各部品单方造价均包括总包自行完成精装的最大比例部分。综上，精装总包总价构成须包括精装部品价格、工程价格和总包自行完成金额3部分。

图4 部品目标成本分配图

图5 目标成本与合同金额对比图

结算流程的约定有2种，即供货类集采部品与精装总包单位进行结算。精装总包单位及工程类部品单位与子公司直接进行结算。

4.2.3 供货类精装部品供货量的补充

供货类集采部品的清单量是按工程量清单计价规范计算的净量，因部品招标顺序在前，所以供货类部品清单量并未考虑因施工过程中所引起的损耗量，如图纸异型部位过多会导致供货类部品损耗远高于清单量，故在高端智能化住宅总包合同签订后，立即要求施工单位按清单量与损耗量之和与部品集采单位签订补充协议，保证供货进度。

4.2.4 合同签订过程中重视违约条款

如选用进口品牌、天然资源类部品等供货周期较长的精装修项目部品(特别是智能产品)，除了给予部品供货单位足够的供货时间外，还应在违约条款中提高违约金比例，降低供货单位违约对公司造成的影响。如进口洁具，若进口智能化产品生成期为90天，海运时间为30天，则共计120天，在工期不满足的情况下，避免选用进口智能化产品，如工期满足要求也应进行管控，即在合同签订前，由公司根据部品需求情况确定违约金比例。

4.2.5 拆改工程量提前确定

因拆改定额取费计价远低于实际施工成本，如在施工过程中产生拆改签证，双方对拆改签证的认价很难达成一致。拆改签证产生的原因如下：

(1)土建验收标准与精装验收标准不一致，精装验收标准更为严格，而土建总包施工在前，其能满足土建验收标准但不能满足精装验收标准，故需精装单位进行整改。

(2)精装修决策滞后，土建施工图纸与精装修施工图纸未能很好地衔接，冲突较多，这是拆改产生的主要原因。

鉴于以上原因，在高端住宅类精装修工程量清单编制中，将拆改、剔凿等工程量明确，由投标方自行报价，以此方法将拆改工程引入竞争机制，成本得到了很好的控制。

图6 招投标阶段母公司与子公司工作流程图

4.3 施工阶段精装修成本控制

施工中的控制管理过程要着力关注施工前期的项目交底阶段、材料生产与进场阶段、装饰构建使用阶段[11]，在此三阶段中要做到如下2点控制。

为保证集采单位与母公司继续保持良好的合作关系，设计变更若涉及母公司集采范围内的材料，原则上尽量避免变更其材质、型号、颜色、智能化产品品牌等，如无法避免，变更后材料也尽量由原集采单位提供，避免其合作的积极性降低，使供应商在后续合作过程中仍能给与公司优惠的采购价格。

精装总包单位占用部品工程款的情况一直存在，为避免其占用工程款，经营部与财务部经过多次沟通，完善了工作流程，且有效的避免了资金占用，具体措施如下：

首先，付款审批单分别审批并后附详单。分别填报精装总包工程款与部品工程款的支付审批单并进行审批，以此方法更清晰明了的告知精装总包单位工程款与部品单位工程款金额，并在部品工程款支付审批单中附详单，每个部品的施工单位和金额均详细列明并详细告知各分包单位金额。其次，明确工程款支付顺序。公司财务部门应当根据会签完成的合同款支付审批单分两步支付工程款。

第一步，支付总包内分包工程款。总包单位提供总包内分包工程款发票之后，财务部先支付总包内分包工程款，经营部分别联系各分包单位核实实际收款情况。

第二步，支付总包工程款。待各分包单位工程款均到账后，总包单位提供当月分包单位工程款发票、分包款银行支付凭证复印件及总包工程款发票至财务部后，财务部门审核后准予支付总承包方建设工程款。

5 结论

精装修工程在集中采购实施后，成本得到了有效的控制，为进一步巩固成果，还需要从以下几方面进行改进：

(1)提高图纸质量，加强部门之间沟通。以某项目在精装修结算为例，合同金额20 326万元，施工过程中共产生洽商44份，包含因智能化安装导致的洽商5份，审定后得到金额为645万元，审定洽商金额为合同额的3%。其中，因图纸不完整、新增工作内容产生变更占变更洽商审定总金额比例为17.8%；因图纸冲突共产生变更占比为45.26%；因工艺做法改变产生变更占比为17.3%；因拆改、抢工等现场原因产生洽商占比为19.63%。由此可见，因图纸问题产生的变更占据了最大部分的比例。

在精装修成本决策时，需包括销售部、财务部、设计部、经营部、项目部在内的多部门协同联合地深沟通，从源头上降低因沟通不畅带来的设计变更及洽商风险，在设计审图过程中，不应只对各自专业负责，应将各专业土建图纸与精装总包图纸冲突部分解决，同时提高图纸设计质量，避免出现图纸不完整的情况。

(2)尽快过渡到品牌管理期。在品牌堆砌期，虽然各装修材料、智能化产品等均为大品牌，使用功能均能满足要求，但是单纯的各品牌堆砌后仍会出现与装修风格不统一、不协调缺陷，部分业主望而却步。应在后期采用价值工程等手段，继续进行成本优化，尽快完成品牌堆砌期到品牌管理期的过渡。

(3)推近限额设计标准精细化。设计院应根据设计概算进行方案设计、施工图设计，公司应将限额设计标准进一步精细化，突出智能化应用的核心地位，并推进成本管理作业标准化，及时掌握动态成本变动信息，设置合理的设计管控要素，挖掘成本管控的重点，给设计院一个精细的化设计指导，使设计院设计效率提高，使公司设计意图匹配设计图纸。

(4)适时启动电子招标。创建与集采对应的ERP管理流程，完善企业门户网站招采功能，使精装修集中采购电子化，除提高工作效率、便于供应商管理外，还能与市场信息及时对接，打破集采供应商的垄断效应，进一步节约采购成本。