合作开发模式下项目成本管控的探讨

蒋彩霞

根据国企、民企双方合作开发房地产项目的现状，对合作模式下成本管控的现状展开探索讨论，对不同机制、体制下项目建设成本的全过程控制进行分析，优化双方企业的发展战略和创新发展理念，通过引入非国有资本，大胆“引进来”，积极“走出去”，优势互补、合作共赢，有利于国有资本放大功能、保值增值，在为国有资本注入活力的同时，有效地促进民营企业的共同发展。

随着房地产调控逐渐深入和长效机制建设不断推进，房企竞争加剧，市场日趋白热化，形成强者恒强的竞争格局，更多的地产企业纷纷求新求变，调整经营策略，在国家出台了混合所有制改革的相关指导意见后，国有房企和民营企业频频寻求合作，各取所长，积极拓展市场。现根据国企、民企双方合作开发的现状，对该模式下成本管控的现状展开探索讨论。

企业体制的不同对招投标工作效率的影响

合作项目充分利用了民企招标形式灵活、招标效率高等优势，招投标周期大为缩短；国有资金投资的工程建设项目，只要达到招投标法规定的规模，就必须进行公开招标。以总承包招标为例，如果一切顺利下，国企从招标公告发出到中标单位的确定一般历时近两个月时间。而合資项目可以非国有资金占主导，可自主选择招标方式，一般采用邀请招标的方式确定中标单位，一旦确定中标人，由中标单位配合完成合同备案手续的办理，同时做进场施工准备。合作项目总包招投标工作从招标文件发出到确定中标单位历时仅为两周时间。

合作项目对中标单位的选择更具灵活性，价格更具竞争力。优质民营房企专业从事房地产开发项目多年，项目规模化开展，积累了众多合作良好供应商、施工团队，有一套自己的供应商库，并有对于每家合作商有综合评估打分，对于之前合作良好单位，在后续项目的招标工程中优先邀请其投标，在相似报价和技术条件下，有更大的灵活性选择服从管理和值得信任的单位。建立于信任关系，相应投标保证金额度较小，甚至可不要求中标人提供履约保证金和发包人支付保证金，对于双方资金压力都有一定的缓解，更利于二次谈判，要求投标人进一步降低投标报价。

合作开发可采用模拟清单形式招标，图纸的不完善不影响项目招标的进展。 模拟工程量清单招标主要适用于施工图纸尚未设计完成，工程项目处于初步设计阶段，而建设单位因项目整体计划又急于开工的情况下。模拟工程量清单招标从本质上是将图纸设计时间、清单编制时间、招标投标时间、各分部分项工程施工时间进行穿插搭接，从而缩短工程项目开发周期的方式。该方式对开发商经验要求较高，必须有过类似项目经验或者已实现成品标准化，根据以往类似项目经验指标进行模拟清单的编制，提前介入招投标工作，合同签订后，再根据正式图纸进行清标工作，根据清标结果，制定补充协议，刷新合同金额。相对于常规招标形式，采用模拟清单招标比正常流程招投标方式下开工日期提前约两个月时间。不过，采用模拟清单招标方式的前提是必须结合相同类型、相似规模及特征的工程项目进行清单编制，且工程做法已经明确，合作项目正是基于民企的长期工程数据积累，才能够编制出相对偏离不大的模拟清单用于招标。

合作模式有利于建立并严格执行项目目标成本管控体系

目标成本的制定

目标成本生成、分解、细化和业务规范具有非常密切的关系，从预设成本土地版，到预设成本启动版，再到预设成本方案版，最后到目标成本制定，上述这些阶段贯穿于一个实际的房地产开发项目从取得土地到施工图设计完毕这段时期，并且在这段时期内目标成本得以不断扩充，不断细化，最终定稿。定稿后的目标成本即董事会对项目成本的整体授权，也是项目成本的控制线。

项目实施过程的执行与管控

施工过程中严格控制变更、签证的发生数量，由于设计对建筑功能及观感的局部个性化修改、设计图纸质量或深度不够等自身原因造成损失，由预算编制错漏项原因造成最终结算调增损失，由工程管理不当造成损失或不可预见的正常零星签证工作，上述三类成本的增加均要在过程中严格管理和考核，超出规定调整范围，追究相关人员责任。

对投标报价精准分析对比减少执行争议

由于合作项目采用模拟清单招标形式，后期施工图完成后，清标工程量跟招标工程量可能有很大出入，如投标人采取不平衡报价，对招标人非常不利，因此投标报价分析就显得尤为重要，从价格指标和消耗量指标角度进行，价格指标包括总造价指标、费用构成指标，是对建筑、安装工程各分部分项费用及措施项目费用组成的分析，同时也包含了各专业人工费、材料费、机械费、企业管理费、利润等费用的构成及占工程造价的比例；消耗量指标包括主要实体工程及主要工料机平方米用量分析，通过投标单位之间的投标报价分析对比，结合历时项目相关指标数据，通过综合分析，评判综合单价的合理性，作为定标重要依据。如投标分析过程中出现个别明显失误、漏项、或偏离较大的清单项，要求各家投标单位给予解释，确认有误则给予各家投标单位第二次修正报价的机会，以保证投标单价的合理性。与国有投资公开招标方式的合理低价评标办法相比，避免了一棒打死，对投标人的漏报、错报、不平衡报价等现象能有修正的机会，在合同执行过程中也能减少争议，达到双赢的局面。

合作模式更利于充分发挥第三方服务机构作用

设立奖励条款，调动监理服务积极性

在合理监理服务综合单价基础上，把综合单价拆分为基本单价和奖励单价，奖励综合单价须达到监理工作考核办法中相关条件方可发放，考核按照分值高低分为几个等级，按照考核结果分别给予不同奖励费用，但最高不超过合同约定的奖励总金额。考核标准须制定得非常详细，具有现场实际把控和可操作性，在同等监理服务费价格水平基础上，该办法对于激励监理提高现场管理水平、规范监理行为具有积极的意义。考核造价咨询服务企业，加强过程监督

根据工程实施的不同阶段，约定造价咨询机构具体的服务内容，且对其所需提交具体的成果资料和时限进行明确约定，根据各项服务内容的达标与否予以考核，在造价咨询企业驻场前进行合同交底，服务过程中加强监督沟通，有效避免造价咨询机构以合同未明确要求为由推脱责任，应付审计工作。加强对造价咨询服务企业的管理，运用经济手段引导和规范造价咨询服务企业的行为。

在工程方案扩初阶段提前确定造价咨询机构，根据扩初方案进行含量指标的测算（如混凝土含量、钢筋含量、窗地比等），为施工图设计的进一步优化修改提供决策依据，真正发挥造价咨询全过程服务的作用。在隐蔽工程施工过程中，督促造价咨询人员去现场参与隐蔽工程量的核实，比如在基础、地下管线施工过程中要重点核实土方开挖、填方方式，边坡的坡度，人工、机械挖土的部位和工程量，外运和现场留置的土方工程量等。

对咨询机构出具的审核成果，如招标清单、签证审核成果、结算审核成果，由甲方或者甲方另行委托的第三方进行抽查复核，复核误差率超过合同约定比例对其处以相应罚款，促进造价咨询人员提升自身业务水平，体现成果责任终身制。

目前形势下，建设成本的有效管控已然成为房地产企业占领市场的核心竞争力，国有企业跟民营企业体制的差异，必然导致国企项目某些方面工作效率低下，成本较高，对于项目建设成本的全过程控制，显得力不从心；而随着房地产市场的调控，民营企业的资金压力日益加剧。此时混合所有制改革的适时出现能够不断优化企业生存发展理念，通过模式创新，积极引入非国有资本，创新“引进来”，合作“走出去”，混改的目的在于实现精准对接、优势互补、合作共赢，有利于国有资本保值增值并且放大资本效益，在为国有资本注入活力的同时，有效促进民营企业的共同发展。

（南京基础建设发展有限责任公司）