特种工程新技术在老旧小区综合治理中的应用*

许文贤，柳玉印，卢明全

(大连久鼎特种建筑工程有限公司，辽宁 大连 116023)

0 引言

城市作为现代社会发展进步和人民生产生活的重要载体，是现代文明的标志。随着社会的进步，城市规模不断扩大，建于20世纪七八十年代的老旧小区逐步被包围在城市的中心区域，这些老旧小区建于城市发展初期，普遍存在房屋老化严重、基础设施建设、公共服务设施建设滞后，以及公共空间缺失、土地利用率低下、规划布局混乱、历史建筑遭受破坏等问题，这些问题已严重制约了我国城市的良性发展和社会进步。2015年底，中央城市工作会议提出要加强城市设计，提倡城市修补。2016年初，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出，要有序实施城市修补和有机更新，解决老城区环境品质下降、空间秩序混乱、历史文化遗产损毁等问题。

目前我国在老旧小区综合治理方面研究多从经济和社会效益层面出发，对其从技术层面为主导的综合研究较少。如何能运用技术手段更好地对老旧小区进行综合治理，使其发挥在城市中应有的作用，是目前研究的主要方向。建筑物移位、纠倾扶正、空间增建、加固改造、抗震性能提升等特种工程新技术在既有建筑物单体的加固改造、病害治理方面得到广泛应用，但将其系统应用于老旧小区综合治理，及其在老旧小区综合改造中如何发挥应有作用目前研究尚不充分。

1 特种工程新技术

目前用于老旧小区综合治理的特种工程技术主要包括：既有建筑物整体移位技术，纠倾扶正技术，既有建筑物加固与改造技术，地基加固与基础托换技术，地上、地下空间增建技术，砖混结构托换成框架结构技术，老旧小区配套技术等。这些技术在老旧小区综合治理中起着不同的作用。

1)既有建筑物整体移位技术 指的是将既有建筑物从现有位置移动到新的指定位置的技术，可采用整体移位，也可采用分体移位，有效解决道路瓶颈、原有小区建筑物规划不合理、违章建筑及古建筑文物保护问题。

2)既有建筑物纠倾扶正技术 指的是对下部地基出现问题，已出现倾斜或不均匀沉降超限的建筑物采用有效方法予以扶正，并进行纠倾前的加固和纠倾后的防复倾加固技术，确保建筑物在后续使用年限内正常使用，它可解决由于地基或基础承载力不足导致的危房问题及古建筑文物保护问题。

3)既有建筑物加固与改造技术 指的是针对可靠性不足或使用功能、荷载改变的既有建筑物采用一定的技术手段进行加固和改造，提高其安全性、耐久性和适用性的技术，该技术可有效解决既有建筑物年久失修，结构破损；功能转换，升级改造；加固维修荷载增加等一系列问题。

4)地基加固与基础托换技术 地基加固指的是采用一定的技术手段提高原有地基的承载力和减少地基土变形，基础托换指的是采用一定的技术手段对原有建筑物基础进行加固、补强及新增受力构件，从而改变原有地基和基础的受力状态，使其满足地基承载力要求。该项技术可有效解决既有建筑物地基承载力缺失，下部不良地质发育，地下水对地基基础的不利影响及建筑物沉降过大影响正常使用等问题。

5)地下空间增建技术 指的是对占地面积大、土地利用率低的建筑物，采用直接增层、外套增层、抬升增层、外扩结构增层、室内增层等方式增加建筑物使用面积，提高土地利用率的技术，该技术可有效解决小区功能单一、配套空间不足问题。

6)地下空间拓展技术 指的是在上部结构正常使用的情况下，逆向开挖新增地下空间的技术，可有效解决小区停车难、公共空间不足、缺乏人防空间等问题。

7)砖混结构托换成框架结构技术 指采用逆向托换方式，使既有砖混结构可在无须拆除重建的情况下，实现结构形式从砖混向框架转换，有效解决砖混结构具有的土地利用率低、单个空间小、刚度低、抗震性能低、可改造性低等问题。

8)老旧小区配套技术 是指为了提供老旧小区的居住水平和舒适度，采取更换外墙保温、屋面防水、外加电梯、管线综合整改、增加景观绿化等的一系列其他技术的总称，可有效解决老旧小区环境脏乱差、配套设施及绿地缺乏等问题。

2 案例分析

大连市某老旧小区建于20世纪70年代，18栋住宅，其中16栋为6层砖混结构，2栋为4层砖混结构，长290m，宽182m,总建筑面积约52 200m2,现状如图1所示，模型如图2所示。目前该小区主要存在以下问题：①小区整体规划混乱，北侧中部2栋4层住宅位于道路中央，导致小区内出现断头路，车辆进出困难，经常长时间拥堵；②小区地上无停车位，区内道路狭窄，车辆多数占道停放，甚至直接停在绿化区域，导致小区内交通更加堵塞，安全隐患高；③小区内楼网布置相对密集，均为住宅，功能单一，无社区服务和便民服务措施；④土地空间利用率低，居住面积狭小、服务功能缺失；⑤小区内配套设施缺失，住宅为4～6层，均无电梯，老人和幼儿出行不便；⑥小区环境混乱，绿化率低，路面老旧。

图1 老旧小区现状

图2 治理前模型

针对该小区目前存在的问题，拟采用建筑物移位、纠偏扶正、加固改造、空间增建等特种工程新技术对其进行综合治理，治理方案如下：①对整个小区的建筑物进行检测鉴定[1]，根据检测鉴定结果确定每栋建筑物的安全性和抗震性能是否满足现行规范要求；②建模分析小区的总体情况，包括小区的容积率、绿化率、挡光、防火、道路及配套设施布置，应满足GB 50180—2018《城市居住区规划设计标准》[2]及其他相关规范的要求；③根据相关规范进行管网综合布置，将小区原有地上、地下管线统一迁移布置；④根据目前小区缺失的配套设施空间、停车位等需求，采用逆作法大面积开挖地下空间[3-4]，开挖面积约48 000m2，深度9.0m(见图3)，新增地下空间主要用于解决小区停车难、车位混乱等问题，同时局部地下室可兼备人防功能；⑤对小区北部12，13号楼进行移位施工[5]，打通小区路网，使路网有效连接，解决小区规划混乱、断头路问题；⑥将所有住宅采用抬升增层[6]方式，抬升2层，模型如图4所示，抬升后单体之间采用裙房相连，使其下部2层形成一个整体，作为商业、服务用房，用于教育托幼、社区服务、文体活动、商业服务等，解决小区功能单一、配套不足等问题；⑦对耐久失修、结构的安全性和抗震承载力不足的建筑物进行结构补强[7-8]和抗震加固；⑧新增外挂电梯、无障碍坡道，解决老年人上下楼困难问题；⑨重新做屋面防水、外墙保温、更换门窗等，解决节能问题；⑩待所有车辆均存放在地下停车场内，小区上部除消防车道外，其余场地可全部用于绿化、休闲、健身、社区配套设施，实现人车分流，提高人们生活品质。

图3 新增地下室模型

图4 整体抬升模型

综合治理流程为：确定治理目标→全面检测鉴定→方案制订→管线迁移→逆作法开挖地下空间→移位施工→整体抬升增层施工→直接增层施工→新增电梯施工→配套工程施工(保温防水、管线整改)→小区路面、绿化施工→竣工验收。

3 治理效果

通过以上治理方案，可实现新增停车位500个，新增公共面积2.35万m2，彻底解决停车难问题，车辆全部停入地下，实现人车分流；同时,可显著增加小区面积使用率，新增商业用房、办公用房，解决助老扶幼问题，实现出行便利；打造“绿化、亮化、硬化、美化、净化”五位一体的现代化小区；治理后效果如图5所示。

图5 治理后效果

4 结语

本文从技术角度出发，通过对大连市某老旧小区综合治理的案例进行分析，从常见问题、模型建立、解决方案、治理效果等几个方面阐述特种工程新技术在旧城改造中的作用，从而在项目立项、方案设计及施工方案选取过程中提供一种新思路。

由上述案例可看出，老旧小区作为城市主体的重要组成部分，在城市发展中具有重要作用，但由于建设年代久远、功能单一，已无法满足现代化需求，通过运用特种工程新技术对其综合治理，可有效解决老旧小区普遍存在的停车难；规划混乱、大拆大建、资源浪费；土地利用率低下，建筑使用面积不足；房屋老化严重、危房比例高、抗震性能不足；居住使用功能不全，空间狭小，满足不了现代化生活需求；地下工程与地上既有建筑之间的矛盾；建筑特色缺失，历史文化无法传承；老旧小区配套不足等问题。通过技术手段，实现以相对较低成本高效绿色推进老旧小区向现代化小区转变。