企业总部基地物业管理服务探讨

魏其涛

（中铁上海工程局集团有限公司，上海 200000）

随着时间的推移，经济社会的发展，企业总部基地不但可以体现当地的经济活力，更是大型企业特色文化和时代精神在建筑方面的体现，作为大型企业的名片，体现社会范围内的影响力。基于此，物业管理作为企业总部基地重要的内在组成部分，其管理水平对于企业总部基地的发展有着特别的意义。

1 企业总部基地物业管理服务的重要性

企业总部基地，按入住企业总部基地客户情况分为二种情况：①企业总部基地产权单位单一企业或企业总部基地产权单位加下属企业；②以企业总部基地产权单位加其他企业。其物业管理种类分为自有物业管理和引人第三方进行物业管理。采用自有物业管理，安全性强，客户个性化需求清楚，执行力强；使用三方物业管理企业总部基地，为其提供服务，这样做可以使企业总部基地管理变得更加专业。现阶段，国内的许多产业园区均会聘用三方物业，使其提供管理服务。

在国家经济发展与住房制度日趋完善的背景下，物业管理这一房屋管理模式越来越为人们所重视。在传统的居住物业基础上，物业管理已经发展到具有综合功能的物业；管理范违已经覆盖了住宅、写字楼、商业场所、企业总部基地等。其中企业总部基地的物业管理因其档次高、设施设备复杂、智能化水平高等难度，对物业管理提出更高的要求。因此，在做好完善日常日常物业管理服务、完善企业总部基地物业管理服务的配套设施基础上，从而提高物业的服务质量，不断提升物业管理水平促进企业总部基地总体良性发展，满足企业总部基地客户需求和提升企业形象。

2 加快完善企业总部基地物业管理服务的配套设施

自改革开放以来，国内的企业总部基越来越多，不过其基础设施均不够完善，不但对企业总部基发展造成极大的限制，而且对企业总部基物业管理服务的质量造成不利的影响。

企业总部基地产所提供的物业管理服务拥有多种配套设施，物业管理服务所用的配套设施在配置时需要按照物业功能进行配置。企业总部基的物业管理首先应该确保企业总部基能够安全，其次需要维护公共设施，第三功能是环境绿化功能及保洁功能，第四功能为宿舍管理，对宿舍管理系统而言，不但包含管理入住宿舍的人员，而且可以对宿舍管理进行规范，此外，对物业管理服务来说，它的另外一个功能为企业总部基生活娱乐系统和管理配套设施的系统。

图1 企业总部基地

综上所述，要想发挥好企业总部基物业管理服务功能，最先应该保障的是对配套设施的建设效果。在物业管理服务中，配套设施是否到位，能够对物业服务的效率产生决定性影响，企业总部基中的物业才能够更好地为企业总部基的发展进步提供服务。

3 完善企业总部基中的日常物业管理服务

3.1 物业做好安全保卫功能

由于企业总部基地的特殊性质，到访的业务伙伴或者政府领导会越来越多，使企业总部基越发成为商务洽谈或政府政要会谈的场所，相关会议的规格、所需文件的涉密程度都在不断提高，企业总部基地的保密安全工作越发重要，相关的物业管理和保卫人员要进一步增强警惕意识，做好安保工作。如果资料发生泄漏和丢失现象，将会给企业造成很大的影响，在平时的管理中需要保护好企业总部基地的安全，把保护好企业总部基地中的资料、财产、工作人员生命安全当作物业管理过程中的头号任务。物业在拥有能够起到安全保卫作用的配套设施之后，需要设立专职队伍，还要保障进行巡查的工作人员着装的统一，做到文明执勤。在巡逻园区时使用定时巡逻和不定时巡逻的方法，如果在巡逻的过程中查明有对人身安全形成危害的位置，需要及时将明显的标志设置于该处，起到警示他人的作用，及时消除产企业总部基的安全隐患。与此同时，需要将登记与检查来访人员的位置选定在出入口处，防止无关人员出现在企业总部基，防止发生企业总部基财产及资料遗失和出现治安事件发生的问题。假如物业的工作人员在巡逻时出现突发状况，需要开启应急方案并且立即寻找支援。同时，企业总部基地还要加强管辖派出所的沟通、联系，做好联建、共建工作，创造良好的治安环境。

3.2 加大推广维护设备设施与技能措施的力度

企业总部基地不仅要管理好房屋与维修养护设施，还要加强排水设备管理、供电设备管理、消防系统管理、空调系统管理、防雷设施管理。在管理房屋和进行维修养护的过程中不但应该在固定的时间度房屋的外观进行检查，而且应该对房屋装饰进行检查，检查装饰是否脱落，检查园区道路是否完好，如果检查出问题需要尽快将其修复。在对共用设备进行管理时，应该以预防为主。定期做好日常工作，工作的重点应该放在保障设备的状态之上。除此之外，还应该在固定的时间全面检查共用设备并对其实施维护与保养，监测工作应该交由专业公司开展，并且把检测的结果进行公示，特别在进行对消防系统的年度检测中，需要保证园区消防系统的设施及设备同时满足齐全和安全可靠的特点，而且应该在固定的时间对应急方案进行演练，避免空有方案，面对问题却束手无策的状况。

企业总部基地人员多、设备多，在运转时需要用到许多能源，例如水能、电能、燃气，使用时需要消耗很多的能源，物业需要在进行日常管理的过程中将节能的经验方法进行找寻与总结，并且持续执行此方法，如声控灯光、感应式水阀、地源热泵空调等能够节约能源的措施，可以在能源方面达到20%，极大地支持企业总部基地发展。

3.3 做好日常的基础性服务和配套的增值服务

物业管理应该保证做好和环境卫生有关的工作，把清洁且优美的工作环境和生活环境提供给企业总部基地的员工。还需要系统地规划文化活动，将丰富的文化活动安排于节假日举办，使员工生活的环境变得更加和谐、文明、舒适，进而符合他们在精神文化方面的要求，员工会更愿意在此地工作，情愿和企业一同发展。需要按照实际情况开设餐饮、健身、休闲、住宿等配套服务，使员工的潜在需要得到满足。

3.4 加强智能化运用

2020 年是不平凡的一年，人们对物业服务有了新的认识。物业是防控的第一线，对物业服务法品质和数字化水平来说，疫情是非常重要的考验。在战疫过程中，科技应用能够起到重要作用，智慧管理可以帮助防护工作的开展。智慧应用不但可以提高防疫工作的效率，而且能够使大众更好地感知物业服务的价值，使社会的增值服务的需要得到激活，物业管理行业迎来发展的新机遇。此外，在大数据发展策略的推动下，物业管理行业已经从过去的服务转变为物业互联的新模式，物业服务正在向数字化方向发展，相关业务的建设能力是有关人员需要研究的重要课题，智慧物业有新的发展方向。

物业管理加强智能化运用，应在一下几方面进行大胆尝试：

在设备管理方面：智能化管理设备档案、智能化进行设备维修管理和设备保养管理。

在安全管理方面：智能化管理保安巡更、智能化实时报警管理、智能化处理治安事件、智能化管理110 报警、智能化管理保安、智能化管理保安人员值班。

在环境管理和绿化管理方面：智能化管理环境卫生、智能化管理保洁人员、智能化管理绿化植被和绿化带、智能化管理空气指数。

在一卡通管理方面：智能化住户认证、智能化管理出入口、智能化管理停车场、智能化管理收费、智能化管理就餐服务。

企业总部基地物业管理引人智能化运用后，实现了对人力资源的节约，进而使管理的成本得到有效降低，同时也提供高效、可靠的管理手段。

4 结语

总而言之，相似企业总部基中，要想发挥物业在管理服务方面的功能，应该保证物业的配套设施设备能够变得更加合理和完善，除此之外，物业需要做好自己应尽的责任及义务，比如对人员进行合理地配置、对环境进行及时地维护、对人员进出进行控制、维护与保养好配套的设施、对配套增值服务进行不断完善，做好任何一个环节的工作，以使物业在管理服务方面的作用得到充分发挥，从而提升企业的软实力。