城市老旧小区综合整治效果评价及发展对策研究——以唐山市为例

陈 琳，史孟君，林永民

（华北理工大学a.建筑工程学院；b.管理学院，河北 唐山 063210）

0 引言

2017 年12 月，我国住房和城乡建设部将15 个城市列为老旧小区改造试点，通过对试点城市的探索，我国老旧小区改造基本方案初现［1］。2019 年6 月李克强总理在国务院常务会议上明确提出，将老旧小区改造列为我国民生工程的重点［2］。但我国老旧小区改造项目规模巨大，涉及居民上亿人，投资总额几万亿元，资金来源匮乏，且居民参与度不高，小区长效管理及运营存在问题［3］。因此，如何兼具老旧小区综合整治整体效果，以及项目的可持续性，成为目前研究的新热点。本文基于项目可持续发展的视角下，建立并完善老旧小区综合整治效果评价体系，对老旧小区综合整治的下一步工作顺利开展，具有重要意义。

唐山市是震后复建城市，市中心老旧小区较多。历经40 年风雨，老旧小区设计标准低、功能不全、绿化缺失、道路破损、管网老化、陈旧杂乱等问题已经突显［4］。唐山市遵循《河北省老旧小区改造三年行动计划（2018－2020 年）》安排，启动了老旧小区改造工作，对全市521 个老旧小区进行全面的改造整治［5］。截至2019 年底，唐山市参与整治的老旧小区大部分完成首次改造，改造效果以及其可持续性有待考察和研究。本文对老旧小区综合整治的内容进行分类剖析，通过比对各类评价方法，依据AHP 层次分析法构建评价指标体系，结合模糊综合评价法建立综合评价模型，对唐山市老旧小区综合整治效果进行评价。

1 评价指标体系构建

层次分析法将研究对象看作一个系统，通过对系统内分析，比对各个因素之间的联系，筛选出层级，从而进行科学合理的决策［6］。因此，本文选用层次分析法，结合我国老旧小区改造指导文件与唐山市老旧小区改造现状，将影响老旧小区综合整治效果的因素进行分类整理，按目标层、准则层、方案层的顺序设置层次结构，构建出唐山市老旧小区综合整治效果评价指标体系。最终以目标层为基础，尽可能选择通用性指标作为下属二级指标，结合具体特点设置三级指标，所构建的唐山市老旧小区综合整治效果评价指标体系见表1。

（1）目标层：此层次为评价体系中的一级指标也是终极目标，即老旧小区综合整治的效果。

（2）准则层：此层次为评价体系中的二级指标，依据国务院《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》 中对老旧小区改造内容的分类，结合唐山市老旧小区综合整治情况，共同构成评价指标体系的准则层，具体包括基础类改造、完善类改造、提升类改造3 个维度。

（3）方案层：此层次为评价体系中的三级指标，考虑到不同社区的具体情况略有差异，为保证评价结果的客观性和可衡量性，根据具体的老旧小区综合整治项目和特点，在二级指标下灵活选用的一些专属性指标。如基础类改造情况包括市政基础设施改造情况、移动通信设施改造情况、建筑物公共部位维修情况；完善类改造情况包括环境改造、配套设施改造、建筑节能改造三方面改造情况；提升类改造包含公共服务设施和专项服务设施两项改造情况。

2 评价指标权重计算

在构建完善唐山市老旧小区综合整治效果评价指标体系基础上，对评价指标体系中同级指标成对进行比较。为使判断矩阵符合实际情况，要对矩阵进行排序，参照各层次结果进行一次性检验评价，形成一致性结果。所有在同层次中排序得到的结果，均代表在此层次中评价指标对上一层次的重要性，即权重指标，由此构建上一层的权重向量，重复进行一致性处理得到最终的权重赋值。

2.1 构造判断矩阵

利用层次分析法，分析老旧小区综合整治效果的影响因素，将其层次化，建立对应评价指标体系。首先将指标体系中的一级评价指标、二级评价指标、三级评价指标分别划分为目标层、准则层、方案层三个层次。在决策者心中，各准则在目标衡量中所占的比重并不一定相同，因此需要一个衡量标准来进行赋值，采用1－9 标度法，对判断矩阵进行定义，比较同级指标对上一级指标的重要性，具体见公式①。

在1－9 标度法中，1 表示两因素相比，具有同等重要性。3、5、7、9 分别代表两因素相比，前者比后者稍重要、明显重要、强烈重要、极端重要。2、4、6、8 表示上述相邻判断中间值，依据上述方法，对唐山市老旧小区综合整治效果评价指标进行判断，结果如表2 所示。

表2 唐山市老旧小区综合整治效果判断矩阵

2.2 计算权向量及一致性检验

根据唐山市老旧小区综合整治效果判断矩阵，计算出各评价指标的相对重要性次序的权重，对老旧小区综合整治判断矩阵的最大特征根（λmax）及其归一化后的特征向量（W）进行求解，计算步骤如下。

（1）求出最大特征根：

则W＝［W1，W2，…，Wn］T为归一化后，所求的特征向量，即为各评价因素对于总目标的权重。

（3）计算判断矩阵的最大特征根λmax：

其中，（AW）i表示向量AW 的第i 个元素。

（4）一致性检验：

运算一致性指标：

相对一致性指标：

R.I.为随机一致性指标，其取值与判断矩阵阶数相关，具体见表3。

表3 随机一致性指标R.I.的取值表

当C.R.＜0.1 时，认为判断矩阵的一致性可以接受，反之则需要改矩阵，使其符合要求。综合利用Yaahp 软件进行运算检验，得出判断矩阵一致性结果为0.083 6＜0.1，判断矩阵通过一致性检验，基本确定了完整的老旧小区综合整治评价指标体系权重的合理性。特征向量即为评价指标的权重，分别对二级指标和三级指标的权重进行求解，最终的计算结果见表4。

表4 唐山市老旧小区综合整治效果评价指标权重

3 模糊综合评价

模糊综合评价是可以对所评价对象进行全面、定量评价的方式［7］。对于老旧小区整治内容繁多、杂乱的情况，利用模糊综合评价中的模糊概念，可实现对整治内容边界不清、不易定量的因素定量化，有利于对老旧小区综合整治效果进行全面的、综合性的评估，可使老旧小区综合整治各方面的实际整治情况更清晰的反应出来。根据现有层次结构及其权重进行初级评价，在此基础上进行加权多级模糊综合评价，再依据隶属度最大准则，确定老旧小区各个方面综合整治效果的评价等级，主要步骤如下。

3.1 建立模糊评判矩阵

首先确定老旧小区综合整治效果评价指标目标层集合U＝｛U1，U2，…，Us｝。老旧小区综合整治效果评价的准则层集合Ui=｛Ui1，Ui2，…，Uik｝（i＝1，2，…，n）。以“基础类改造”为例Ui=｛Ui1，Ui2，…，Uik｝=｛市政基础设施改造，移动通信设施改造，建筑物公共部维修｝。然后确定老旧小区综合整治各个指标Ui的权重集wi：wi＝｛wi1，wi2，…，wik｝（i＝1，2，…，n）。本次评价中，按照优（4分）、良（3 分）、中（2 分）、差（1 分），四个等级划分评审集V＝｛v1，v2，v3，v4｝=｛优，良，中，差｝。vi是对Ui的评判等级层次，对评价进行量化。

针对被评价标准，邀请20 位唐山市老旧小区综合整治专家，作为本次评审人员，以问卷形式对表4 老旧小区综合整治效果评价体系中，各指标层分别进行单因素评判，根据评判结果来确定各个指标对评审集V 的隶属度。依据每个目标层集合U，其准则层集合第i 个因素Ui对评审集V 中第j 个元素Vj的隶属度rij，得出Ui的单因素评判集：

在专家完成对唐山市老旧小区综合整治评价体系的每个指标评价后，所有指标都能确定一个从U 到V 的模糊关系，据此构造总评价矩阵R。

式中，rij代表准则层中，第i 个因素Ui，在第j 个评语Vj上的分布频次。通常要使其满足Σrij=1，即归一化处理。以唐山市老旧小区综合整治效果评价为例，整理专家的打分后，构造模糊评判矩阵，如表5 所示。

3.2 单因素模糊评价

将各单因素评价矩阵分别于权重集进行模糊变换，计算公式如下：

其中，Ai为权重矩阵，“◦”表示Ai与Ri的广义合成运算，即模糊算子的组合。具体需要在表4 和表5 数据的基础上，结合公式⑩，进行的模糊运算，运算得出唐山老旧小区综合整治各二级指标的评价向量，结果如下：

3.3 多因素模糊综合评价

利用多因素模糊综合评价原理，将老旧小区综合整治效果评价的低级指标的评价向量，向上进行组合，形成高一级的评价矩阵，然后与老旧小区综合整治各个一级指标的权重相结合，合成运算得出“老旧小区综合整治效果”的一级指标综合评价向量：

表5 唐山市老旧小区综合整治效果模糊评判矩阵

依据最大隶属度原则，截至2020 年上半年，唐山市老旧小区综合整治整体效果评价结果为“良”，各部分评价结果见表6。综合来看，唐山市老旧小区综合整治在基础类、完善类、提升类三类改造中均为“良”，建筑节能改造效果评价较高，而专项服务设施的改造因起步较晚，仍有待加强。

表6 唐山市老旧小区综合整治AHP－模糊综合评价结果

4 对策建议

老旧小区综合整治工程，是政府导向、民心所向，是提升居民幸福感、更新城市风貌的关键工程。因此，加快建立起科学、全面、适用的老旧小区综合整治评价指标体系，采用适宜的综合评价方法，对整治效果进行全方面综合评价，有利于唐山市乃至全国提升老旧小区整治的质量与效果，推动老旧小区后续改造项目的可持续发展。针对唐山市评价结果，提出以下几点对策建议。

（1）征集居民诉求，推进专项服务设施改造

在唐山市老旧小区基础类改造初步完工，提升类改造有待进一步开展的前提下，下一步的改造工作需要充分调研居民意愿，只有在考虑居民诉求的前提下，才能提升老旧小区综合整治的整体满意度和效果。面对唐山市老旧小区居住人口老龄化现象，如何推进养老、医疗等专项服务设施改造，实现老旧小区居民老有所养，构建适老化的服务体系，应成为老旧小区综合整治工作下一步的推进重点。

（2）激发项目创造性，增加城市特色化内容

目前唐山市老旧小区综合整治方向和内容较为固化，照搬前期试点项目经验，缺乏针对城市特点的特色化创新改造。唐山市是一个有历史、有故事的城市，现有的改造方式通用性强，但文化包容性不强，不利于城市文化的续存。因此，需要引导城市居民“共谋、共建”，广泛征集乡亲们的意见，激发老旧小区综合整治项目的创造性，在后续改造过程中适当加入城市代表元素，使城市风貌在更新的同时，得以延续。

（3）拓宽融资渠道，提升项目持久续航能力

随着唐山市后续老旧小区综合整治项目的持续推进，整治内容多样性增加，将为项目融资带来更大压力。因此，需要在政府支持的前提下，探索新的融资模式，不断拓宽融资渠道，增加企业与个人参与老旧小区综合整治的途径，逐步探索“政府补贴＋企业投资”“政府补贴＋居民自筹”“市场化＋居民自筹＋政府补贴”的资金筹措机制，使老旧小区综合整治由政府主导向“政府监管、市场主导、居民参与”转变，缓解政府财政压力的同时，为资金带来更持久的续航能力。