上海新政打压学区房价暴跌 北广深杭也会跟进改革吗

魏也

5个月暴涨43%之后，一夜下降了60万元，上海学区房要凉了？

严查经营贷、消费贷入楼市之后，上海又开始给学区房泼冷水。3月16日，上海市教委公布《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，将实行名额分配到校和名额分配到区。简而言之，就是每所初中的学生都将有考入优质高中的机会。

之后，网传上海知名“老破小”+双学位小区梅园房价开始暴跌，有网友称新政公布前房产评估430万，新政后房价变成了370万，一夜下降了60万！

5个月不到，涨幅高达43%

多年来，教育领域的焦虑直接传导到了房地产领域。去年，上海的学区房在“公民同招”“民办摇号”的政策出台后，经历了一波魔幻上涨。有一“老破小”的公房小区的房价从10万元/平方米附近，涨至25万元/平方米。

易居研究院对上海浦东大三林板块、张江板块和黄浦区3个学区相对热的区域/板块进行分析发现，这3个区域/板块的价格在2019 年较为稳定，而到了2020年尤其是二季度开始，浦东三林板块、张江板块开始出现价格明显上涨，同时市场开始出现一房难求、哄抬房价、预期不稳等乱象。

而黄浦区学区房则相对保持了平稳，究其原因，在小升初阶段黄浦区采取学籍对口升学，而浦东地区采取的是“户籍对口”政策，这意味着买到相应的初中学区房即可入学，而教育资源的不均衡令局部地区房价高热。

最疯狂的表现莫过于浦东梅园街道，建成于1985年的“老破小”由于对口大名鼎鼎的“建平西”，其二手房价每年入学季之前都会迎来一波上涨，从未出现过跌势。

本轮上涨从2020年5月开始发酵，并在10月份开始猛涨，5个月不到，涨幅高达43%。

在学区房疯狂涨势的助推下，上海全市二手房行情也一路走高，2020年4月—2021年1月连续10个月保持2.4万套—4.45万套的月成交套数，其中最高峰出现在2021年1月。此后，“121楼市新政”叠加春节假期，2月份成交套数有所回落。

教育改革让学区房凉凉？

3月16日，上海教委发布了中考改革的新政。新政之下，优质高中的名额将被分配到每一所不挑生源地初中，原则上都能拿到市优质高中分配下来的名额，最大限度保证校校之间的平等。

此次政策提出了“名额分配综合评价录取”制度。名额分配综合评价录取是上海《中考改革方案》确定的招生录取新办法。具体包括名额分配到区招生录取和名额分配到校招生录取两类，合计占市实验性示范性高中招生总计划的50%-65%，与改革前相比，名额分配比例进一步扩大。这也就意味着，从优质初中考上优质高中的学生数量将明显减少，而从普通初中考上优质高中的学生数量将明显增加。这样一来，优质初中学区房的含金量降低，同时也会传导至优质小学的学区房。

該消息一出来，不少人第一反应就是，学区房要凉凉了。

乐居网房产经纪人也爆料称，同样在梅园二街坊，一套32平米的学区房在新政前挂牌720万，新政后立刻修改到699万。

记者在上海链家的网站上看到，几天前刚挂网的梅园三街坊的一套近47平米的房子，挂牌价825万，平均18万元一平米。而多个在春节之前就挂网的梅园三街坊一套近30平米的房子，挂牌价728万，平均25万元一平米。

据证券时报报道，上海易居房地产研究院发布的报告指出，此次政策提出是基于教育改革的目标和精神出发的，侧面也反映了2020年上海学区房市场的风险和问题。

根据克而瑞数据库监测的数据，2020年全年上海新建商品住宅成交均价为55994元/平方米，同比涨幅为2.5%。而以去年学区房炒作较多的大三林板块（包括前滩）为例，其2020年全年新建商品住宅成交均价为99359元/平方米，同比涨幅为17.7%。类似涨幅明显偏大，说明价格虚高。若后续价格下跌，则容易对购房者产生各类风险。

北广深杭会学上海吗

上海市教委发布了教育新政之后，其相关内容随即便登上了微博热搜。有网友在文章下留言：“北京还有其他城市会跟进吗？”业内在猜测，这是不是一个改革的信号。因为上学资格和学籍相联系，买房获得学籍成为了许多家长的首选。

此次上海教育改革究竟会不会逐渐过渡到其他城市，还不得而知。但可以看出，上海的教育新政在一定程度上缓解了家长们的“教育焦虑”。

新政出台之后不久，3月19日下午，上海市房地产经纪行业协会向沪上全体房地产经纪机构发起“规范房源挂牌和信息发布的自律倡议”。链家、太平洋、中原、我爱我家、Q房网、21世纪房屋、信义房产、美凯龙爱家、志远房产、佳歆房产、58安居客、搜房、房友、幸福里等14家主要房地产经纪机构和平台企业响应倡议，现场签署了承诺书。他们承诺，在线上、线下房源发布信息中，不使用“学区房”进行推介、宣传；在业务经营中，不以“学区房”名义，误导购房者。

3月16日，上海公布中考新政之后，深圳也公布了修订之后的龙华区大学区学校积分入学办法（征求意见稿），并向公众征求意见。在市场人士看来，这是深圳首次提出“全区试点大学区制”。

其中，龙华区教育局将在民治小一选取民治中学教育集团民顺小学校区、民治中学教育集团民新学校校区、龙华区教科院附属实验学校（世纪春城小区范围）、龙华区实验学校、深圳高级中学（集团）北校区5所学校作为新办法实施学校。据证券时报报道，在这当中，最受深圳家长关注的莫过于深圳高级中学（集团）北校区，原来这个学区的小区均价早已突破10万。就以最近发布的二手房成交参考价为例，水榭春天一期的参考价为每平方米73000元，而带有深圳高级中学（集团）北校区的水榭春天5期的参考价就高达每平方米90500元。

有分析人士认为，本次深圳“大学区”改革试点，仅从入学积分制度进行微调，仍是单片区户籍人口受惠，改革力度较小，对于遏制高价学位房效果有限。但仍有不少人认为，虽然龙华区的大学区制对遏制高房价效果有限，但是改革从来不是一步到位的，改革总会有希望。

本刊综合21世纪经济报道、中国基金报、中国经营报等内容整理