买房养老，一定要请长辈们冷静

吴思竹

长辈们常常会聚在一起聊聊天，如果只是聊一些家长里短，自然无伤大雅；即便是“催催婚”、“催催生”，那也只能算常规动作：“侮辱性”强，但“伤害”不大。

但是，如果长辈们已经开始商量“买房养老”的话题，甚至已经有人开始撺掇“组团买房，集体养老”，那或许就要当心了。

我收到最多的咨询，居然就是关于长辈“买房养老”的。这也难怪，我的读者基本都是80后、90后。我们的父母辈基本都处于55-75岁这个年龄段，正好是退休养老的时候；同时，基于历史的原因，我们的父母辈大多数都是多子女家庭，而我们又往往是独生子女，能够长期陪伴父母的机会并不多。所以，“集体养老，兄弟姐妹间互相有个照应”，就成为了长辈们对养老生活的一种憧憬。

应该说，这不仅仅是一个买房的议题，也算是当前一个比较普遍的社会现象。下面，我就说说我的一些观点和看法，供大家参考。

01 养老房≠度假房、环境房

在大多数长辈们的认识中，养老房的概念都是错误的。

第一，他们往往认为养老房=度假房。

老年人相对怕冷，这是一个事实。所以，大多数长辈都喜欢在一个气候温暖的地方过上退休养老的生活，远的如海南，近的如攀枝花、西昌等。但这些地方对长辈们来说，一是相对陌生，人生地不熟；二来也远离自己的子女，来往很不方便，因此它更适合度假，或者越冬，并不适合买来养老。同理的，还有夏季的避暑房等。

第二，他们往往认为养老房=远郊房。

远郊房往往有几个特点，特别打动老年人。一是距离相对远，但一两小时车程也能回到城里，所以也方便子女照顾；二是远郊一般开发强度低，偏乡村一些，可能空气、水和环境会略好一些；三是远郊的房价相对更便宜，同样的钱，长辈们可以居住得更宽敞、舒适一些；四是所谓的退休之后应该图个清静，而远郊房自然没什么热闹可言。

但是，远郊房存在两个问题。一是配套不足：地广人稀的地方不太可能有商场、医院等基本的配套设施，缺乏与人的接触对老年人并不是一件好事，而没有及时的医疗救护，更是不堪设想；二是资产属性不足，我们买房当然还是期望能保值增值，甚至将来作为财富传承给下一代，但远郊房并不具备太好的资产属性，增值能力差，流动性也很弱。这样的房子留给后代，不一定是财富，却可能是麻烦。

当然，现在有一些远郊房被赋予了主题化、乐园化，甚至景区化，会比一般的远郊房要好一些，但本质上还是一样的。

第三，他们往往认为养老房=别墅。

这里所指的别墅，当然也是远郊别墅。一方面，老年人退休后或许会有“采菊东篱下，悠然见南山”的情怀，希望养花种菜，撸猫溜狗，对别墅会比较青睐；二方面，长辈们也喜欢房子大一点，房间多一点，会有亲戚朋友常来走动，子女也愿意来小住片刻；三方面，抱团养老的长辈，可以几家人众筹买一套别墅，大家住在一起，互相有个照应，等等。

但远郊别墅，首先是和远郊房一样，配套不足，资产属性弱；别墅还存在装修折旧厉害、维护保养困难等其他不利因素。

以上，就是大多数长辈们对养老房的理解，应该说这些房子是有利有弊的，关键还是根据每个家庭的实际情况去选择。

例如，我有时候在想，如果我的父母非要去买一套房“抱团养老”，花个几十万百把万的，我大概率还是会支持。原因很简单，家庭内部本身就不是讲道理的地方，父母辛苦了一辈子，想要按自己喜欢的方式过好他们的晚年，无可厚非，我没有必要去跟他们讲“资产”的道理。我就当为他们买了一个“玩具”、一个“消费品”，贬值就贬值，没有流动性就没有流动性，他们高兴就行了。

当然，如果只是普通家庭或者一般的中产阶层，几十万百把万对他们来说并不是小数目，且父母也愿意有商有量的办事，更倾向于为子女留点有价值的资产，那么请务必记住一句话：最好的养老，一定在城市。

02 最好的养老，一定在城市

什么是最好的养老？

我觉得比较简单的理解就是两点：寿命更长和质量更高。

那么，大家知道中国人均寿命最长的城市在哪里吗？

你没看错，中国人均寿命排名前三的城市是上海、北京和天津。

要知道，上海和北京的空气质量在全国城市中排名倒数，而工作压力和生活节奏，则妥妥的排名前列。这与我们主观臆想的长寿节奏不同啊——难道不应该是生活节奏越慢越悠闲，空气质量越好越长寿吗？

其实上述排名还没有算上香港。根据世卫组织《2018年世界卫生统计》报告，香港的人均寿命高达84.3岁，击败了日本、意大利等国，排名世界第一。其中香港男性的平均寿命达81.3岁，女性寿命更长达87.3岁。要知道，香港是以高物价、高节奏、蜗居著称，谁又能想到它居然是世界第一的长寿城市？

以上案例告诉我们一个道理，养老中最重要的长寿预期，与气候、空气、生活节奏、居住舒适并没有直接的联系；相反，越是经济发达、医疗健全的核心城市，人均寿命反而越长。有相关研究表明，人均GDP与人均寿命的关系有74%以上的正相关——平均而言，世界人均GDP翻一番，会提高男性的预期寿命4.6岁、女性的预期寿命5岁。

接下来，我们再看养老最重要的第二个预期：生活质量。

这个话题相对来说会比较复杂，因为生活质量是一个见仁见智的概念，它没有统一的标准，更不像人均寿命一样有一个实实在在的数据，很难硬性排名。但是，我们大概率可以从两个角度去分析它： 一是有钱的人大概率生活质量更高。

这个我觉得不用解释，两个情况相似的老人，一个身家千万，一個衣食艰难，那么大概率来说，千万富翁的老人晚年的生活质量会比较高。

二是个人价值高的人生活质量更高。

什么叫个人价值高？通俗来说，就是退休后的长辈，它对社会的价值、对家族的价值、对晚辈的价值还在，为社会、家族或晚辈所需要的一种状态。 这个大家不妨回想一下，中国有几千年“尊老”的传统，为什么？其核心在于过去的社会组织形式是家族，一个家族中的几乎所有资源都是由一家之主说了算，而这个一家之主往往就是辈分最大的那个人，所以“尊老”是必然的。

现代社会，这种组织形式已经演变为了家庭，但本质不会有太大变化，除了我们天然的“亲情”之外，掌握一定有价值的资源，依然不失为保障生活质量的一种依托。

那么，如何才能让自己变得更有钱，掌握更有价值的资源？显然，只有核心城市的优质资产，才能具备让你的财富保值增值的能力；也只有核心城市的优质资产，才具有传承给下一代的“更好价值”。

所以，这就解释了为什么“最好的养老，一定在城市”，尤其是核心大城市的原因：一方面可以从概率上获得更長的寿命；另一方面也可以通过拥有核心大城市的优质资产，获得更多的财富和更好的生活质量。

03 关于养老的正确姿势

对于资产丰厚，在核心大城市已经拥有足够多优质资产的家庭来说，可以忽略这个话题，不管是度假房、远郊房还是别墅盘，都请随意，把它们当成一个正常的“消费品”，只要长辈们高兴就好。

而对于大多数普通家庭来说，其实是有两全齐美的办法的，那就是“租赁代替购买”。我举例说明。

假设长辈们拥有500万，有抱团养老的需求，这时候可以建议他们把这个钱用于购买核心大城市的优质房产。然后将这套房产出租，其租金按年化2%算，大概为10万元/年，用这个钱去任何他们想要养老的地方租房。

一方面，度假房或远郊房大概率租金会低于核心城市优质房产的租金，所以钱应该是够用的；二方面，租房住就可以随时换花样，今天住这里，明天住那里，冬天去热带，夏天去避暑，住得不高兴了，就随时甩手走人，这样的养老质量肯定比固定在一处要更有趣、更丰富一些。

10年以后，长辈的年龄也大了，到处耍的可能性也降低了。这时候回到城市里来，住着自己核心区的房子，可以享受城市最好的医疗和配套，同时，房子的价值或许也从原来的500万变成了1000万。如果子女孝顺，这套房子未来就能作为一个优质资产留给他们，让晚辈们可以轻松许多；如果不想留给子女，那么核心区的房子也可以分分钟变现，这将足够长辈们安享一个体面而有尊严的晚年。

最后总结一下。其实，买养老房本质上和年轻人买房是一样的，永远记住那个公式：主流城市+核心地段+优质房产+合理价格，缺一不可。