都市企业主义视角下工业遗产绿色更新路径及其影响——废弃铁路蜕变高线公园

李凌月 李雯 王兰

工业遗产更新是一项基于价值观的社会实践，受到地域文化和社会环境的影响，并对政策和立法都较为敏感[1]。因此，针对工业遗产的研究往往并不局限于“建筑学”。笔者通过审视工业遗产更新中的治理机制，反思其更新路径及影响，以期推进相关研究的多学科发展。纽约高线公园（New York Highline Park）是近年来环境主义兴起背景下工业遗产绿色更新的典型案例。绿色，体现在该项目对工业遗产的保护和打造城市开放空间的设计策略上，其本质则是纽约市政府为促进经济增长和提升竞争力的一项开发计划，即“绿色增长”。不同于区域性的遗产廊道[2]，该公园改造前是一段城市高架铁路，接驳曼哈顿切尔西（Chelsea, Manhattan）的工厂和仓库。20世纪80年代，州际公路迅速发展，铁路开始衰败，但高线以西荒废的仓库区却因便宜的租金吸引了众多画廊而发展为全球艺术中心，初次实现以文化为导向的更新。此后，高线经历了漫长的更新历程，经多方努力蜕变为领跑全球的网红打卡地（图1）。本研究以此为例，探讨后工业化与都市企业主义背景下，高线从消极工业区更新为城市绿地景观的过程和由此带来的影响。本研究为工业遗产研究开辟了新的视角，也期待为中国城市工业遗产景观更新和空间再利用提供经验借鉴。

1 高线公园更新项目The renewal program of New York Highline Park

1 理论框架：都市企业主义、绿色增长与工业遗产更新

20世纪70年代，因危机导致的经济滞胀促使各国松绑市场管控，培育自由竞争机制[3]。地方政府由此获得相当程度的自治权，从福特凯恩斯时期提供公共服务的福利政府转向新自由主义经济策略下的增长型政府[4-5]。 这一亲增长、牟利性的治理转变被学者们称为都市企业主义。企业化治理模式下的城市以财富的快速积累为目标，实现了高速增长。20世纪90年代初，里约峰会对强劲经济增长中日益严重的环境恶化作出反思，绿色增长理念应运而生。绿色增长是可持续发展需求下都市企业主义平衡环境和经济目标的双赢策略，构成了发达国家在资本主义增长逻辑下参与环境保护、环境优化的主要议题。这一策略将生态目标选择性地纳入城市治理，试图通过“涓滴效应”克服城市面临的环境和经济问题[6-7]。绿色增长理念对都市景观设计较为典型的影响是在以高密度、公交为导向的更新项目中植入公园和公共空间，提高城市环境品质和空间价值。在向后工业化转型的大都市中，这类项目往往建在棕地上，通过工业遗产绿色更新达到环境和经济可持续的双重目标[8]。工业遗产是城市工业文明的重要载体，体现了工业化时代生产活动的环境特点，对于认识历史有重要意义。2003年《下塔吉尔宪章》（Nizhny Tagil Charter）将工业遗产界定为由工业文化遗存组成，拥有历史、社会、技术、建筑及科学价值的建筑物和机械、车间、磨坊、工厂、矿山以及相关的加工提炼场所、仓库和店铺、生产、传输和使用能源的场所及交通基础设施。同时，与工业生产相关的社会活动场所，如住房供给、宗教崇拜或教育机构也包含其中[9]。都市企业主义亲增长的特点使得工业遗产成为政策制定者和风景园林师眼中重要的城市资产[10]。他们借助工业遗产独具一格的外形、结构和空间组织，整合其沉淀的工业历史和城市特质，将其与绿化景观结合，为城市提供开放空间并提升城市吸引力。

都市企业主义框架下，城市的增长离不开政府、私人以及民间组织等多元主体的参与，因而政府治理模式的企业化转型以及转型背景下政府与私人企业和社会的三方关系往往是研究者关注重点。比较典型的三方关系模型中，社会和私人企业都是政府合作的重要对象，通过多方参与从设计、建设到运营共同驱动工业遗产更新。现有研究较多关注政府与私人企业形成的“公私合营关系”[11]。不过，近来一些研究表明，非政府组织力量日渐强大，与政府形成“公非合作关系”[12]，共同促进城市发展，其角色和作用亟待进一步研究。“城市增长联盟（增长机器）”理论是诠释合作关系的有效理论。在“增长联盟（增长机器）”模型中，主要包含了政府、商业集团、民间组织、社会精英、媒体等，这些主体与城市发展利益休戚相关，拥有实现目标的自由和手段，在增长联盟形成、运作和扩容过程中发挥着重要作用[13-14]。绿色增长能否成功，在很多情况下取决于增长联盟与社区团体的谈判和对景观设计的营销，这意味着社区、设计师等更广泛的利益群体也成为增长机器的一部分，形成“绿色增长联盟（绿色增长机器）”[15-17]。绿色增长联盟通过宣传可持续发展减轻公众对增长的负面印象，使增长联盟对利润的追求更易于被大众接受。工业遗产的绿色更新即是采取这样的方式，通过“绿色”获取更广泛支持并强化发展理念。而这并不能完全消解工业遗产更新对城市发展的某些负面影响。在塑造资本青睐的空间景观和城市意象以提升城市竞争力、带来经济增长的同时，绿色增长也不可避免地造成地区绅士化现象，通过绿化景观的提升引发周边地价及租金上涨，引致较高收入人士迁入，对原有低收入者产生不利影响，学者将其称为“绿色绅士化”[18]。下文以上述内容为研究框架，对纽约高线公园案例进行详细阐述（图2）。

2 都市企业主义视角下工业遗产绿色更新研究框架Analytical framework of industrial heritage renewal from perspective of urban entrepreneurialism

2 纽约高线公园更新过程——都市企业主义实践

高线的成功在于其带来的巨大经济收益，其本质是以景观公园为名的城市增长项目，揭示了都市企业主义背景下政府、私人部门和民间组织等多方参与下工业遗产绿色更新的路径和影响。从增长联盟的角度，其更新过程经历了联盟的形成、运作和扩容，直至形成如今的高线公园（图3）。

3 高线公园更新历程Renewal process of Highline Park

2.1 争议期：公园理念孵化与绿色增长联盟形成

高线作为工业遗产的经济价值是其保留提案最终替代拆除议案的重要因素，而非营利组织“高线之友”（Friends of the High Line）的积极斡旋则是高线公园理念付诸实践的关键。由于铁路停用破坏城市景观、威胁周边社区治安并阻碍地区整体开发，纽约市政府在20世纪90年代末将高线铁路拆除议案提上议程并着手准备签署拆除令[19]（图4）。不过，周边部分居民和高线爱好者认为，高线不仅仅是珍贵的历史遗产，还是难忘的城市记忆。当时的铁路狂热分子皮特·奥布雷兹（Peter O. Obletz）曾向铁路公司买下长达3.2 km的废弃铁轨，希望能保存其原貌，迫于附近居民的抗议而作罢。高线的历史和景观价值并未促成其免于被拆除的决定。时任纽约市长鲁迪·朱利安尼（Rudy Giuliani）坚持认为拆除高线能够带来更多发展机会。1999年，以书亚·大卫（Joshua David）和罗伯特·哈蒙德（Robert Hammond）为首的铁路爱好者发起成立“高线之友”，提出将高线更新为公园的绿色转型思路，成为留住高线的关键。一方面，他们取得管辖高线铁轨组织的许可，带领对高线有兴趣的群体到铁轨参观，并向周边土地所有者阐释高线公园的美好愿景，积极改变公众坚持拆除高线的立场；另一方面，他们不断组织壮大志愿者队伍，吸引了大批建筑师、设计师、摄影师，其中不乏像阿曼达·伯顿（Amanda Burden）这样的城市规划专家，扩大了高线公园理念影响力。在高线之友的努力下，社会各界对高线的讨论从拆除转向再利用。2001年，《纽约客》上一篇名为“走在高线上”的文章发布了著名摄影师乔·斯坦菲尔德（Joel Sternfeld）所拍摄的高线照片，引发公众对于高线再利用的热议。同时，一个名为“为公共空间设计信任”的非营利组织公开表示支持高线再利用理念，并且在城市、州、联邦政府组织论坛，探讨高线再利用在社会、经济、设计等方面的可行性。高线再利用的经济价值在社会讨论中逐渐显现，再利用的提议也得到新任市长迈克尔·布隆伯格（Michael Bloomberg）的认可。新市长认为，“9·11事件”后急需一些美好事物重振社会信心，高线公园更新项目可以成为曼哈顿下城前世贸中心邻近地区经济发展计划的补充，刺激其他社区行动；同时，将高线开发权转移到邻近街区将创造出极大的地产价值，远超开发高线本身所需成本，也远远大于仅将高线拆除重建所创造的价值。社会对高线绿色转型的正面舆论以及决策者对高线潜在经济价值的判断使得高线得以保留，以高线之友和纽约市政府为核心的公非增长联盟雏形初现，高线正式开始向城市公园转型。

4-1 1999年前西切尔西区密度变化Changes to pre-1999 densities

4-2 1999年西切尔西区土地利用Land use in 1999

2.2 建设期：公园景观塑造与绿色增长联盟运作

2002年，发展公司对高线公园进行了经济可行性论证，显示高线公园可能带来的房产税、销售税和所得税收入可产生远超建设成本3、4倍的经济效益[19]。在可观的经济预期下，市参议会（City Council）与联邦地面交通部门（Federal Surface Transportation Board）分别通过了高线再利用决议，高线更新提上议程。以“高线之友”和纽约市政府为核心的公非增长联盟成为高线公园建设的融资主体，并通过绿色公园理念营销筹措社会资金。高线公园建设分3个路段进行（图5）。第一个路段从甘瑟弗尔特（Gansevoort）街跨越至20街，包含日光浴甲板、切尔西市场通道、北部景观保护区、第十大道广场及切尔西绿地等，由詹姆斯·科纳场域运作事务所（James Corner Field Operations）和迪勒尔·斯科菲帝欧+仁弗洛设计事务所（Diller Scofidio + Renfro）共同负责设计。景观设计是高线得以成功营销的重要保障。秉持可持续增长理念，设计师充分考虑居民需求，如为保证悬空的公园能获得恰当的照明和空气，对相邻区域建筑细节进行控制。设计师甚至对周边区划也给出调整建议，如曼哈顿其他规划区目前都呈连续“街—墙”模式，而在邻近高线的新规划区内，新修建筑则错列排布以配合公园景观，并规定特定建筑外立面超过公园高度部分的面积≤40%，使公园景观更完美。此外，设计对铁轨、厂房、仓库等工业遗产显示出高度尊重，通过原样保留和与新景观融合提升遗迹的历史文化价值，同时推动了地方对切尔西区工业遗产价值的重视。2003—2008年，纽约市地标保护委员会确立了多个历史街区，其中甘瑟弗尔特市场历史街区还升级成为州和国家历史名胜保护区。2004年，纽约市政府拨款3.56亿元（4 300万美元）作为启动资金开启高线公园的景观重塑，市长、企业家、民间团体、摄影师、建筑师、作家、时装设计师、演员都参与到募款活动中[20]。与此同时，高线所有权者切西-海岸铁路公司（CSX Transportation）①将高线铁路30街以南地带捐献给纽约市政府，更新的所有权问题也得到解决。第二个路段从 20街延伸至30街，包括切尔西票亭、草坪、天桥、野生花田及座椅台阶等。前2个路段建设共花费12.58亿元（1.52亿美元），其中纽约市政府拨款9.27亿元（1.12亿美元），联邦政府拨款1.66亿元（2 000万美元），纽约州政府每年拨款331.08万元（40万美元），高线之友筹措了约2.48亿元（3 000万美元）[20]。高线之友的投资多来自城市精英的慷慨捐赠，如拥有大量地产和金融资产的黛安·冯·弗斯滕伯格（Diane Von Fürstenberg）和巴里·迪勒（Barry Diller）团队。第三个路段从30街延伸至34街，包括铁轨步行道、第十一大道桥、表演空间、游乐场等，共花费7.45亿元 （9 000万美元），有0.83亿元（1 000万美元）来自纽约市政府[20]，其余资金通过高线之友募集或由相邻地块的地产开发商提供。

5 高线公园建设时间表The construction timeline of Highline Park

2.3 运营期：公园品牌传播与绿色增长联盟扩容

高线公园3个路段均已开放，其成功的景观设计吸引了源源不断的客流，成为享誉全球的网红公园品牌，芝加哥、巴黎、东京和柏林等城市都设计了类似的铁轨遗产公园。在纽约市公园与娱乐管理局监管下，前期增长联盟中的非政府组织高线之友负责公园公共项目、公共艺术监督、定期活动组织等具体运营。得益于曼哈顿下城的繁华区位和高线公园的品牌效应，高线之友对联盟扩容以维护高线正常运营。首先是开辟多样化的募款渠道。会员招募是其中之一，普通会员年费252～4 725元（40～750美元）不等，更高级别的会员为“创始人朋友圈”（Founders Circle）和“高线议会”（High Line Council），每年分别需捐赠9 450～18 900元（1 500～3 000美元）和31 500～315 000元（5 000～50 000美元），高线之友以此获得稳定收益。每季度酒会式的高端筹款晚宴也是运营资金来源之一，入场价格最低15 750元（2 500美元），已成为纽约名流社交的重要方式。企业合作和其他非营利性组织也为高线公园的日常维护及活动组织提供了资金。其次是进行广泛的社会合作。通过与企业、学校、社会组织合作，高线定期策划覆盖各年龄段不同人群的兴趣活动，提高公园活力与影响力，也鼓励更多人参与公园管理和维护。高线之友不仅招聘了约110名固定员工从事常规的公园服务、园艺、行政等工作，还定期向社会招募志愿者提供导游解说、园林修剪、设施维修与更新、展览准备等服务。 2018年，巴纳德学院的校园服务副校长盖尔·贝尔特隆（Gail Beltrone）成为高线新的首席运营官，监督其战略规划计划、运营和基础设施开发，为绿色增长联盟注入了新力量。

高线公园的品牌效应成功带动了周边地产价值提升，实现了纽约政府挖掘其潜在经济价值的初衷。在拟定高线公园更新方案时，为锁定地方收益，政策制定者对开发权只能卖给相邻地产所有者的政策进行了创新，允许新规划区内的财产拥有者将其开发权卖给开发商，开发商可通过转移原有高线廊道内的土地开发权增加收益，但需保证每获得 1 m2开发权，就有315元（50美元）用于发展高线公园，而周边土地开发商则可以通过接受转移的开发权提高原有地块容积率，变相为土地增值。相关规定写入曼哈顿4区切尔西西区分区文本和地图修正案提案（图6-1、图6-2）并由市议会批准。地产增值使得以高线之友和纽约市政府为核心的增长联盟迅速扩容，地产开发商纷至沓来，更新开发相邻地块的同时也为高线建设提供了资金，切尔西区从衰败的旧工业区摇身一变成为资本趋之若鹜的城市新增长点。据2013年的一项统计显示，高线周边多数街区为收入中位数62万元（10万美元）的高收入住户，仅有少量街区仍为收入中位数18万元（3万美元）的低收入居民。到2015年，成交千万元以上的房产遍布高线区域，第九、十大道之间的街区以25街为界，形成北贫南富的空间分异。

6-1 2005年纽约市规划局提交的西切尔西区区划调整提案West Chelsea Zoning proposal (2005)

6-2 高线公园沿街界面控制示意Street wall and frontage control of Highline Park

3 纽约高线公园更新影响——都市企业主义效应

3.1 空间影响：新的城市地标景观

作为废弃铁轨改造而成的城市开放空间，高线公园已成为工业遗产保护与利用及城市公共空间营造的范本，广泛引发各大城市效仿。芝加哥606公园步道、巴黎小腰带、东京代官山和柏林三角公园等均是受高线公园影响下的产物，成为所在城市靓丽的铁轨公园风景线。不过，与高线相比，这些铁轨工业遗产更新又各有差异。不同于高线完全摒弃交通功能，芝加哥606公园步道整合了芝城北部社区的交通资源，仍兼具社区通勤服务功能；鉴于整体更新改造的社会阻力和潜在的产权纠纷，巴黎小腰带以化整为零的思路，自下而上分段改造，以点带线完成更新；东京代官山通过营造四季不同的景观，种植出独具一格的森林庭院，打造都市生活的疗愈空间；柏林三角公园不仅保留铁轨要素，还围绕曾经的枢纽站组织景观。如今高线公园成为纽约新地标，周末访客数量可达6万人次/天，其中约30%是本地人，其余均为游客②。此外，大量明星设计师在高线公园周边设计的建筑也成为曼哈顿的新景观。高线公园建成后，为高密度的城市空间构建了一处可改善气候的小型绿地系统，为市民及游客提供了一处可开展丰富活动的场所，使原本颓败的区域重新焕发生机。

3.2 经济影响：地产增值连锁效应

高线公园落成为切尔西乃至纽约市带来丰厚的经济收益，其品牌效应促进了地方旅游业并吸引了全球资本投资和消费。短短几年间，高线公园周边已启动了30余处大型工程项目，新增12 000多个工作岗位，房地产开发商纷纷收购周边地块，打造顶级办公楼和公寓。其中，最为著名的当属美国历史上投资额最大的单一开发项目哈德逊广场（Hudson Yards）。该项目将146 hm2的铁路堆场改造成大约20 000个住宅单元，242万m2的办公空间，18万m2的零售空间和28万m2的酒店空间，聚集了大量高奢品牌，每年为纽约市贡献超过1 197亿元（190亿美元）GDP，产生超过32亿元（5亿美元）的城市税收③。高线公园沿线房产开发使切尔西工业区摇身变为曼哈顿高收入人群争相前往的地区。公园建成后引发切尔西地区地产增值连锁效应。2011年该地区地产价格指数约为420万元（65万美元），到2019年，已达到近690万元（100万美元），预测到2021年可保持在650万元（97万美元）以上；租赁价格指数亦明显上涨，2011年该指数约为18 800元（2 900美元），2020年已升至25 000万元（3 500美元），高于纽约平均租金指数，且远高于美国平均租金指数。在寸土寸金的纽约，高线公园并没有成为经济发展的障碍，反而提升了周边地产价值，成为继纽约中央公园后又一“绿色增长”的典范。因此，亦有学者认为，高线公园是新自由主义增长机构选择并采用基层社区倡议的结果，打造公共空间的根本目的仍是致力于城市增长[21]。

3.3 社会影响：加速地区绅士化

高线开发带来富裕居民涌入，加速了西切尔西的绅士化进程。早在20世纪60年代初，纽约市住房管理局便在切尔西开发了富尔顿（Fulton Houses）和切尔西-埃利奥特联合体（Chelsea Houses & Elliott Houses）2个公共住房项目，可容纳超过4 000居民，在当时以低收入黑人和西班牙裔家庭为主④。20世纪90年代以来，西切尔西的文化艺术转型使得豪华住宅、美术馆和公司总部持续增长，逐渐向高收入社区发展，开启了最初的绅士化进程。但由于中低收入住房项目受到纽约市租户权利法强力保护，仍有立足空间，西切尔西成为混合收入社区。不过，2013年《纽约时报》的一项调查显示，切尔西的家庭平均收入约86万元（14万美元），几乎是该地区公共住房家庭平均收入的5倍，收入超过154万元（25万美元）的家庭比例不断增长，切尔西成为纽约市家庭收入不平等最严重的社区。高线并没有开发任何新的平价房扭转这一趋势，相反，因高线刺激的地产增值吸引了地产开发商对周边地块的收购，大量资金投入高档公寓及商业办公楼建设。2017年，哈德逊广场15号的奢华住宅已销售八成以上，入住的多为年收入680万元（100万美元）以上的超级富人，带动了周边消费上涨[22]。尽管原社区居民没有面临立即流离失所的危险，但日益攀升的物价已悄然增加了他们的生活成本，当地居民无不透露对未来生活的隐忧⑤。此外，高线公园走红带来的噪声和拥挤也对当地居民的生活质量也造成影响。简而言之，高线本身并非绅士化项目，但却加速了西切尔西正在发生的绅士化进程，其间接带给地方原住民的流离失所感体现了“绿色绅士化”效应[23]，加剧了经济和社会不平等。

4 结论

将绿化景观转化为地方资产刺激经济增长，高线更新具有显著的绿色增长特征，即通过公园理念平衡环境和经济可持续的双重目标。从资本积累的角度，高线成为领跑全球时尚的景观公园是一项成功以绿色增长为导向的都市企业主义实践，不仅公园自身的建设和运营实现收支平衡，还通过高线品牌效应为周边地产赋值，促进了地方经济。在当前中国各大城市向后工业化转型、存在大量废弃工业遗产的背景下，高线公园为如何保护和再利用工业遗产提供了政策、设计、管理等多方面的参考。首先，绿色景观设计理念促成了方案生成，公众参与的设计过程为方案优化做出了重要贡献。最后，开发权转移的政策创新避免了高线更新中土地经济价值流失，容积率奖励、高度控制等政策确保了高线公园更新的品质。最后，非政府组织的介入和对公园的运营有利于融合各利益相关方参与高线公园的活动策划和管理，使公园空间更具活力。在轨道遗产公园建设方兴未艾之际，高线公园案例仅是一个起点，芝加哥、巴黎、东京和柏林等城市的相关实践表明，各地需结合自身特点确立适合本土的更新方案和更新机制。

高线公园以企业化的运作方式影响着西切尔西区的城市发展，其成功的关键在于非政府组织的积极斡旋。不同于传统意义上由政府和私人开发商缔结的公私合作伙伴关系主导的增长联盟，高线增长联盟以高线之友为核心，与政府、社会、私人企业形成多方合作关系，经历了争议期联盟形成、建设期联盟运作和运营期联盟扩容3个阶段，显示了自下而上的民间力量在工业遗产更新中的重要作用。在以增长为导向的都市企业主义影响下，原本的工业区转型为艺术区，又随着高线公园的营造，引入了附加值和利润更高的行业，建设了大型地标建筑。这一更新路径为旧工业地区通过改造提振经济提供了可供借鉴的模式。高线对都市企业主义另一个重要注解是其通过绿色理念形成的具有共同愿景、助推城市发展的增长联盟。非政府组织与政府、社区团体、社会精英、设计师、媒体等群体形成的企业化联盟参与到高线公园建设中，为提升城市形象、吸引人群、改善环境品质和公共空间谋划，以不同的方式贡献于城市发展。然而，与其他都市企业主义影响下的空间再生产项目一样，高线在通过地标景观带来经济增长和资本积累的同时，也加剧了地区的绅士化效应，大量高收入人群迁入带动周边地区物价上涨，对所在地区原本的低收入群体造成负担。巴黎小腰带配套廉价住宅、完善周边社区基础设施，将改造收益回馈当地居民的策略或许值得我们进一步思考。在未来的类似实践中，达成经济增长愿景的同时保持对不同社会群体的关怀对实现真正意义上的城市可持续至关重要。

注释(Notes)：

① 铁路杂志网trn.trains.com。

② 高线之友官方网站www.thehighline.org。

③ 哈德逊庭院开发公司www.nyc.gov/site/nycha/index.page。

④ 纽约市政府www.nyc.gov/site/nycha/index。

⑤ 信息来自高线公园及周边地区实地调研，2019年4月。

图片来源(Sources of Figures)：

图1由作者拍摄；图2、3、5由作者绘制；图4引自《西切尔西区区划议案》（高线铁路拆除议案）；图6引自2005年《西切尔西区区划提案》（高线铁路保留提案）。