商事租赁合同的商法特性

【摘  要】我国立法上对于民事合同和商事合同没有明确区分，这导致民事合同与商事合同共用一套法律规范。以租赁合同为例，现行《民法典》未对商事租赁合同作出特殊规定，不足以满足商事交易的特殊需求。商铺租赁中续租制度是《民法典》商化不足的表现之一，出于维护商业稳定性的考虑，应设立续租权制度，同时严格限制其适用范围。

【关键词】民商区分;商事租赁合同;优先承租权;续租权

1.问题的引出

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁于今日而言，其意义在于充分配置资源，发挥物的使用功能，使其价值被最大程度地利用。租赁最早存在于农业时期的房屋及土地之上，这一时代背景决定了不动产租赁多用于生计，由此，租赁关系的源起与民事活动紧密相连。随着商业的发展，租赁已不仅仅局限于居住生活，租赁不动产用于商业经营的用途日益增多。商事租赁较民事租赁基于民商之区分而有其特色，民商合一的立法体例下，《民法典》的编纂仍未体现出商事租赁的特殊性，商事租赁仍然依托于《合同法》中租赁合同部分的规定予以调整，存在对商事租赁特殊保护力度不足的问题，其中以续租权问题为其典型。笔者仅以商铺租赁为例，分析现行法下商铺租赁存在的问题，以商铺续租制度为典型，以资明确商事租赁合同的特殊性。

2.商事租赁合同：《民法典》商化不足的体现

2.1合同的民商区分

商事合同与民事合同的区分在我国并没有成文法的依据，民商合同存在差异的原因，究其根源则为民商之区分。商事关系的产生源于社会分工以及生产力的发展，这在罗马时期表现为力在保护私有制以及建立在简单商品经济之上的罗马法不足以应对商品经济发展的纷繁復杂，在中世纪末的大陆法系国家则表现为商事习惯、规则伴随着商品经济发展已经较为完备，随后被商法典吸收与民法典并行形成了民商分立的立法模式。民法所调整的人身、财产关系依托于市民社会，旨在维护社会和经济秩序，保护民事主体的合法权利。商法更注重市场经济背景下的交易和信赖保护。商法规范的是商行为和商主体，是私法领域的特殊规定。两个部门法看似各司其职，实则存在交叉和混乱。

民商交叉的局面的形成，其中一个重要原因便是越来越多的民事主体开始从事商事活动，民事主体的普遍商化要求民法对民事主体参与的交易提供更高的保护，因此，对商事活动的规定散落于我国民法中，另一方面是由于在民商合一理论占据主导地位的情况下，《合同法》借鉴了PICC、CISG，以及民商合一的台湾地区债编规定。

在民商合一的背景下，民法需要将商事活动纳入其调整范围，这一立法体例的缺陷在于民商事关系未作区分。就商事合同而言，商法未作特别规定，因此有《民法典》的适用。然而欲平衡好民商关系，需要充分掌握不同民商事法律关系的特点，随后在立法上体现。商化过度和商化不足的现象在《民法典》中并存，其中，商事租赁合同为商化不足的典型。

2.2商事租赁合同

就租赁合同而言，以不动产租赁为例，民事租赁中不动产主要用于居住，出租人基于对承租人能够妥善使用不动产、合同期限届满后完好地返还标的物的信赖而出租房屋，出租人之所以愿意缔结租赁合同，不仅仅是追求租金的得利，这一关系大多以信赖为依托。

商事租赁的标的物多种多样，主要涉及商铺、写字楼、商业用地、厂房等，不同标的物根据其性质存在不同的使用途径，从而导致不同的商事租赁合同根据其标的物不同存在细微差异。由于商铺租赁合同在社会实践中更为普遍且贴近日常生活，笔者仅以此为例对民法中租赁合同的商化不足进行讨论。

3.商铺租赁的特殊性——续租制度

商铺由“市”演变而来，是专门用于商事营业活动、提供商品交易、服务的场所，其中以商品零售最为典型。商铺租赁合同基于其商业特殊性在营业权、转让权、续租权等方面都有特别考虑的必要，笔者仅从续租制度方面展开对商铺租赁的分析。

3.1租期的限定

《民法典》第七百零五条第一款将租赁合同的最长租赁期限规定为20年，超过该期限的部分不具有法律拘束力。最长租赁期限存在的目的在于划清租赁权与所有权的界限，对于年限没有上限规定的租赁合同，当租期约定过长乃至约定为永久时，承租人与标的物之所有人对于物的权能仅有处分之差，当承租人仅通过支付租金就可以在功能上达到与所有权人近乎相当的效果时，永久的租赁权一定程度上会削弱所有权作为支配权的绝对地位。同时，过长的租赁期限加上买卖不破租赁对承租人的倾斜保护，所有权人的处分权能因此受限，不利于鼓励市场上的流通交易，这在民事租赁和商事租赁中都是如此。与最长租赁期限相对应的最短期限我国并未规定，然而商铺租赁的特点决定了最短期限的讨论对其具有实际意义。

商主体为了从事商业活动需要对承租的商铺投入装修、维护、设备等成本以确保营业的顺利进行，这一成本的投入需要视经营状况经过一定时间的堆积才有转亏为盈的可能，虽然契约自由是民法的基本原则，民事主体理应有权自由决定合同有效期限的长短，然而由于商主体以营利为目的，为了鼓励商事交易，营造良好的营商氛围，有学者认为在立法上加强对商业稳定性的特殊保护具有必要性[1]。比较法上有法国规定了商事租赁合同最短9年的租赁期限，阿根廷根据租赁用途分别规定了用于居住的不动产最短一年半的租赁期间以及用于商业、工业目的的不动产最少2年的租赁期间。商主体从事商事活动往往根据商业习惯、行业特点等确定合同的具体内容，在多数情况下其内容能够在商主体的博弈中充分反映双方的意思自治，而在出租方为强势方时，租赁期限的设定并不足以保障商事活动的稳定性。商事合同单独设立最短租赁期限的方法其效果过于僵硬，不能排除个案中承租人基于特殊情况的考虑自愿承担放弃商事活动稳定性带来的成本和风险，如以外卖为主要销售方式的零售餐饮店，对商铺固定选址的依赖性相对较弱即是如此。至于商业稳定性的维护则可以通过续租的方式解决。

3.2续租制度

在现行法下，续租并非任一方当事人的权利或义务，续租的成立及其效果与重新订立租赁合同并无二致，依赖于双方当事人的合意，这在司法实践中也得到了认可①，则续租在我国现行法中的规定事实上形同虚设，双方当事人都没有在期满后积极进行重新磋商的义务。在租期届满之后，需重新磋商促成续期的达成，这一过程中出租人对于经营状况良好的承租人趁机抬价、在不愿续租的情况下恶意提高租金变相拒绝续租等都不利于商业稳定性的保护。虽然法律不应轻易干预商事主体的商事决策，但是对承租人商业利益予以倾斜保护，是在尊重当事人的意思自治基础上，出于维护交易安全和提高交易效率的考虑。如前文所述，商主体就该商铺投入了装修、宣传等成本，其盈利倚靠营业技术和经营时长积累下来的品牌信仰和客户群，当商铺的引流水平达到一定程度，甚至可以带动周边商铺抑或整个商圈的“增值”。因此，商铺租赁的长期化是商业良性发展的保障，限定最短租期或最长租期，以及通过对续租进行规制都能够达到租赁长期化的效果。然而前者租期的限制过于僵硬，对于企图通过试运营期间的营业状况来决定究竟是及时止损还是长期经营的商主体而言，最短期限的限制存在使其徒增成本的可能性;后者完善续租制度能够更加灵活地保障商业稳定性。

（1）续租权与优先承租权。续租制度的设计主要有续租权和优先承租权两个方案的考虑。各国的续租制度主要有三个类型：默示续租、司法续租、法定续租权，本文所讨论的续租权便是源自法定续租权。比较法上续租权的制度设计主要有法国、日本和英国的经验可资借鉴。1926年法国在关于商业所有权的法律中规定了承租人有延展租期或者获得补偿金的权利，出租人有权选择同意承租人的续约请求，抑或选择结束商事租赁关系，补偿因此给承租人造成的损失。日本《借地借家法》則规定对于借地借家权人提出的继续使用不动产或更新契约的要求，借地借家人除非具有正当理由，否则不得拒绝。英国通过法令的形式对承租人续租权的条件予以规定：实体方面要求承租人为了商业目的而实际使用租赁物，其占有和使用租赁物连续达5年以上;程序方面要求接到续租通知的一方应在2个月内予以答复。对比较法的经验予以总结，续租权的设计主要从以下几个方面进行考虑：商业经营用途、租赁期限不宜过长和太短、特定情况下续租权的排除（正当理由）。

优先承租权在我国《民法典》中未予明确，部分地区通过地方法规规章的方式确认了优先承租权试图解决租赁的续租问题。上海、深圳、浙江、广东出台的房屋租赁条例规定了房屋租期届满后出租人有意愿继续出租房屋的，承租人在同等条件下的优先承租权。比较法上可供借鉴的经验较少，仅有俄罗斯、蒙古等少数国家选择了这一方案，多数发达国家选择通过设立续租权解决续租问题。司法实践中，对于优先承租权的认可多以合同双方在合同中明确约定为前提，合同中未约定的不予认可②。即使认可承租人的优先承租权，当出租人与第三人另行签订了商铺租赁合同并由第三人占有该商铺时，有法院认为“由于被申请人与第三人对于涉及的门市已签订租赁合同并由第三人实际占有，申请人起诉要求判决在同等条件下与被申请人签订租赁一年期的租赁合同，已无可能”③，承租人只能通过主张出租人的违约责任来获得赔偿。同时，“同等条件”是优先承租权的行使前提，实践中许多合同并未对“同等条件”作出规定，导致司法裁判对此认定标准不一，同案不同判。综上，优先承租权的设计需要考虑以下几个方面：同等条件的确定、权利遭受侵害的救济。

续租权较优先购买权对承租人的保护力度更大，就该制度的具体落实而言，更具有可行性。优先购买权“同等条件”的确定具有技术上的难度，具体内容存在极大的不确定性，个案认定考量的因素各不相同，当出租人没有续租意愿时，通过增设条件或者与第三人串通可以轻而易举变相地架空承租人的优先承租权。据此，笔者认为虽然续租权的设置有过度干预商事交易之嫌，但是通过严格控制适用条件，可以使这一负面影响降低，较优先承租权更具有可操作性。

（2）续租权的制度设计。就续租权的设计，法国的法定续租制度具有参考价值。续租制度其立法目的是为了保护商业发展的稳定性，因此只有商事租赁合同中承租人将租赁标的物用于商事经营才有续租权的适用。

其次，原租赁合同的租赁期限不宜过短或过长。租赁期限过短的商铺租赁合同，承租人在订立合同时已经在经营开展程度和营业的稳定性之间作了权衡，没有必要过度干涉其意思自治;租赁期限过长的商铺租赁合同，承租人以较为固定的租金签订了租赁合同，在周边商铺价值提高时，承租人仍然能够以相对低廉的价格占有、使用商铺，如果再次赋予承租人期满后的续租权，对承租人保护过度，对出租人反而不利。

再次，出租人对于承租人的续约请求，可以选择接受续约或以损害赔偿的方式替代续租。于续约的情形，商铺的租金应结合原商铺租金、周边不动产的价值、商铺的地理位置、商铺的维护程度、面积等因素，允许双方当事人在意思自治的范围内适当提高租金。在现实的商事交易中，不仅存在固定租金的约定方式，还有固定租金加提成租金或者单纯的提成租金的约定方式，不论以何种形式固定租金，基于对商事活动自由的尊重，立法所要打击的应仅仅是出租人恶意抬高价格变相拒绝续租的行为。有学者认为我国须规定当事人在商铺续租期内的租金调整权制度，笔者认为可以参照我国《合同法司法解释》关于违约金过高的认定，以高于邻近商铺平均价值30%以上的认定为过高。针对赔偿范围，应予考虑的是承租人的持续盈利能力。损害赔偿所要弥补的是承租人靠自己的经营能力所吸引的固定顾客群带来的商业上的营利，对于商铺的地理位置所带来的商业利益不在赔偿范围内，商业增值是多种因素相互作用后的结果，赔偿额很难以一个准确的公式将其精确化，承租人应提供商铺租赁合同生效期间该商铺的销售额、利润率等信息，出租人有权就此期间的销售额变化提出抗辩，例如同时间其他旺铺的入驻所吸引了人流、法定节假日客流的普遍增加、商圈的促销活动等，据此确定一个相对合理的赔偿额。与此同时，出租人和承租人对于续租一事应提前通知相对方，为双方商议续租事宜和未能达成一致意见时承租人搬离商铺留足准备时间。

最后，应有充分的正当事由对续租制度的适用空间予以限制。当存在正当事由时，排除承租人的续约权，在法国法上表现为“重大的与正当的原因”、房屋不卫生或者有倒塌危险、出租人收回出租场所用于居住或者加高重建。结合我国的社会实际和合同法的相关规则，正当事由可分为：其一，承租人方面的原因，如迟延支付租金、未能妥善使用甚至破坏商铺等严重的违约行为;其二，出租人方面的原因，如商圈整体的商业规划的变更、出租人收回商铺自用等;其三，非双方当事人的原因，如政府的拆迁行为等。

4.结语

商事合同基于商事交易的特殊性而与民事合同有着天然的区分。对民事和商事租赁合同不加区分地适用同一套规则必然会出现保护力度不足的问题。以商铺租赁合同为例，商事经营的稳定性需要续租制度的贯彻来保障，续租权和优先承租权的权衡之下，续租权更能够起到巩固交易关系的作用。与此同时，由于商法是民法的特别法，商事交易的自由应该得到最大程度的尊重和保护，续租权的适用不应过于宽泛，在主体资格、租赁期限、正当事由等方面严格限制条件，仅在出租人与承租人双方利益严重失衡时才有适用的余地。

注释

①甘肃省庆阳市中级人民法院民事判决书（2014）庆中民终字第556号; 辽宁省高级人民法院民事裁定书 （2019）辽民申4059号。

②陕西省高级人民法院民事裁定书（2020）陕民申1101号;甘肃省高级人民法院民事裁定书（2017）甘民申787号。

③重庆市高级人民法院民事裁定书（2013）渝高法民申字第869号。

参考文献

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作者简介：周佳晶（1995-），女，汉族，福建泉州人，法学硕士研究生，主要从事民商法学研究。

华东政法大学法律学院    上海    200042