房地产企业工程招标流程优化策略探讨

漆文华

中铁二局房地产集团有限公司，四川 成都 610081

随着建筑行业的快速发展，房地产市场也在不断走向成熟，工程建设更加国际化、规范化，同时工程招标的重要性逐渐突显。目前部分房地产企业在具体工程招标过程中依然存在一些问题，如实际施工成本高于报价、施工工期长、施工材料质量低等。鉴于此，房地产企业要不断优化工程招标管理流程，不断提升工程招标管理水平。

1 房地产企业工程招标流程存在的问题

1.1 组织架构不合理，职能划分不科学

部分房地产企业的规模在不断扩大，但招标组织机构没有得到相应的调整。招标过程中，一般是由成本管理部门负责编制招标计划、推荐承建商，而具体的招标工作会由招标采购部门开展，成本管理部也会参与到评标工作中。这种管理模式权力过分集中，组织架构不合理，职能划分也不科学。

1.2 承建商来源有限，缺乏权威审核指标

在招标过程中，房地产企业一般会通过邀请招标的方式，让受邀请的企业开展投标。由于房地产企业招标组织机构规模小，承建商来源比较窄，从而制约了中标人的可选拔范围。在确定承建商之后，招标采购部门只会翻阅、审查相应的资质文件，缺乏权威的指标评价，导致预审承建商资格形式形同虚设。

1.3 评标方法不科学，难以选定中标人

部分房地产企业会通过最低价的方式选择中标人，评标人难以充分考量各项技术指标，只是在简单翻阅投标人资料之后进行定性分析，而在选定目标人后，房地产企业高层常会由于商务标与技术标评分差距而无法做出准确的决策。部分投标人为了中标，会首先压低报价，在取得建设资格之后，想办法变更报价，从而谋取更大的利益。

1.4 未制订招标计划调整措施

在具体的施工过程中，一般工程项目实际进度与计划难以相符，为了如期完工，房地产企业需要实施相应的纠偏措施。然而，部分房地产企业在招标管理流程中未制订相应的招标计划调整措施，当项目部发现问题后，只能通过民事处理。这样的被动调整不利于招标工作的顺利开展，同时，招标工作需要房地产企业各个部门协调完成，临时变更会造成各部门无法有序地开展日常工作，降低了公司招标流程管理效率[1]。

2 房地产企业工程招标流程优化策略

2.1 招标计划管理流程优化

（1）明确相关规范要求。工程招标流程优化首先需要优化招标计划管理流程，依据房地产企业的具体情况，遵循国家相关要求，统一规划项目名称、进场时间、工期要求，加强房地产企业招标计划管理工作。在招标计划表中，标明工程的规模、地点、名称等。

（2）明确各部门工作流程。在计划管理流程中，项目管理部门要按照公司实际招标需求制订合理的月度采购计划，并列出零星采购与常规采购内容。房地产企业的合约管理人员、工程管理人员及规划设计人员要实施会签，严格核准实际进场条件、出图时间等。另外，要清楚标示采购需求，并生成单项招标计划。企业主管要严格审批采购计划，核准零星招标情况，由工程招标中心实施会签，最终由主管领导审定。在招标流程中，可以借助线上管理系统强化部门之间的信息传输，集中抄送、整理、归档。对于相关的招标文件及材料，依据具体流程严格执行，为后续工作的开展奠定良好的基础。

（3）调整房地产企业组织架构设计。随着房地产企业规模的不断扩大，也需要不断增强职能性组织结构的职责定位，发挥主观能动性，调整各个岗位的职责与任务，将职责细分到人。同时，加强各部门之间的配合，构建“职能+流程”型的组织结构，成立招标管理委员会，专门监督招标流程，并负责抽取相关委员，负责整体的招标工作。在年终考核时，要统一考核招标团队。

（4）构建房地产企业承建商管理系统。承建商综合素质会直接影响项目的最终质量，因此，房地产企业可以构建承建商管理系统，整理承建商信息，在系统中记录关键指标，保留优秀承建商。规避招标过程中的串标、陪标等现象，科学管理潜在的承建商。

2.2 招标准备阶段流程优化

（1）联合众相关部门。在招标准备阶段，也要优化相关流程，联合项目管理部门、工程管理设计部门等，采取协同合作的方式，提高公司招标前期准备工作效率。明确房地产企业各项招标要求，并依据要求编制相应的招标文件。管理部门在接收工程招标需求之后，需组织专人按照相关规定编制工期要求与现场条件要求，并科学编制工程量清单。另外，要集中整合施工图纸、招标文件、工程量清单，所有部门共同评审招标文件，协同合作，并按照工程实际情况适当调整招标文件格式及内容，然后由主管领导严格审批，如审批通过，则表示招标准备工作已经完毕[2]。

（2）引入信息化技术。在准备阶段，会涉及诸多信息资源及招标文件，这给房地产企业招标管理带来了挑战。为了提高管理效率，房地产企业可以引进信息化管理手段。如果工程量比较大，在编制工程量清单时，可以委托造价咨询公司进行编制，发挥其专业优势，更加科学、准确地完成工作。如果工程量不是特别大，公司的造价师也可以借助工程量计算软件，结合编程语言的应用，按照规范自动、标准地生成工程量清单，然后通过信息化管理系统实现与其他部门的共享，与其他部门一起审核。在编制招标文件的过程中，工作人员可以添加常用文件模板，依据实际情况填写具体信息。

2.3 评标方法优化设计

通过结合技术标与商务标的方式评标，能够简化评标流程，然而也存在一定的缺点，如评标准确率不高，容易受到各种因素的影响，导致评标效果不好。如果在评标时只考虑技术与商务这两个因素，没有考虑到企业的工程经验及企业实力，将会造成评标不全面，在合同履约、注册资金、投标人资质等方面缺乏充分考量，而由于技术标与商务标在评选之后差距比较大，决策从也会难以形成统一意见，无形中延误了招标时间，甚至会耽延项目的工期。鉴于此，房地产企业要优化评标过程，构建全面的评价指标体系。评标人员要综合讨论评标指标，选择项目单价、投标报价、质量安全保证、施工设计、工期、合同履约率等要素，形成指标评价体系。其中，商务标评价元素包括项目单价、投标报价等，资信标评价因素包括注册资金，剩余的元素都属于技术标评价元素。在构建完善的评标体系之后，评标单位要从费用与技术之间寻找恰当的平衡点，通过设置权重帮助承建商实现公平竞争[3]。

2.4 招标实施管理流程优化

房地产企业在优化招标实施管理流程时，可以首先发布招标公告，然后开展资质预审、报名、开评标、中标结果等环节。首先，报名单位要为房地产企业提供法定代表人身份证明、企业资质等级证书等文件，管理部门与招标中心要彼此配合，一起召开资质审核会议，并备案相应的资审结果。在编制完招标文件之后，由主管部门审批。招标委员会、工程招标中心、合约管理部门要一起评标，评标前抽选具有较高职业素养及业务能力的评标专家，增强评标的有效性。评标时，需要与中标候选人开展商务谈判，协商最终报价。报价的协商要满足施工条件，符合实际施工需求，在选择报价的过程中，要将最低报价的单位作为中标单位，其后，依据公司要求给予中标单位中标通知书，而其他未中标的单位，要返还其投标保证金。在定标后，中标人保证金会转变为履约保证金，暂时不会退还给中标人。在给目标单位发放中标通知书后，中标人要结合文件要求，将剩余履约保证金补足，与招投标双方签订合同。如果中标人由于各种因素难以在固定时间内签订合同，招标采购部要将这种情况上报管理委员会，让承建商在规定时间内完成合同签订。

3 结束语

随着我国经济社会的快速发展，建筑行业进入了一个全新的发展阶段。招标组织是房地产企业的重要组成部分，一个科学、合理的招标方案可促进房地产工程项目整体施工质量与效益的提升。在房地产企业招标管理工作中，工作人员要从工程实际情况出发，不断简化、优化当前的招标管理流程，积极控制招标关键点，并借助信息化等技术提高管理效率，提升房地产企业招标管理水平。