房产测量项目的技术方案实施要点和质量控制探讨——以广州国际金融中心房产测量项目为例

朱惠英

广州市房地产测绘院，广东 广州 510070

房产测量是常规的测绘技术与房产管理业务相结合的专业测量，房产测量所得的基础图是不动产权属登记和财政税收的重要依据。广州作为粤港澳大湾区核心城市，大型超高层建筑林立，建筑物的设计呈现出新颖、独特、外形多变的特点，给房产测量带来一定的难度，对此类建筑，必须制订详细的技术实施方案，同时把控好质量控制，确保房产测量的准确性和现势性。

1 房产测量内容

房产测量是根据房屋的权属、位置、面积及使用状况等相关信息，通过运用现代化的测绘仪器、测绘技术和测绘手段来测定房屋、土地精确的数据信息，为房产管理部门提供可靠依据。房产测量包括平面控制测量、房产调查、要素测量、房产图绘制、面积计算、房产变更测量、成果资料的检查与验收等。

2 房产测量项目技术方案制订与控制要点

2.1 项目技术方案制订

施测单位在接受委托人的测量项目委托后，根据测绘项目的面积大小、难易程度来确定项目小组人员，根据委托人提供的资料、图纸来制订工作方案。房产测量项目的技术方案制订和组织实施全过程必须体现出科学性、严谨性、准确性及真实性。

（1）施测工作人员的技术分工。房产测绘工作与其他测量工作相同，外业工作需要小组协作完成，但在内业工作的分配上，由于整栋楼的外围尺寸要保持上下一致，在面积计算上要求分层分单元计算的面积与整栋计算的面积一致，因此房产测量项目由一人来完成内业成图工作较合理。文章案例为超大型项目，除1个主办人员外，还需要5～8人来协助完成外业数据采集工作。

（2）仪器和资料的准备与检查。测绘人员需要在施测前进行测绘仪器、工具准备及检查校准，当前房产测量最常用的工具包括钢尺、手持式测距仪、全站仪、GNSS接收机等。施测人员通过查阅资料，了解测量项目的基本情况，做好外业工作的分工，明确施测时的测量关键技术要点。项目资料包括报建、竣工资料及图件、用地批文、地籍图等。

（3）做好工作进度控制。在项目进行过程中，需要结合项目实际进展与工期计划对比分析，调整工作安排，保证项目的顺利完成。

2.2 外业过程技术控制要点

房产测绘的外业工作讲究内外结合，测量过程遵循先整体后局部，先外后内的原则，在数据采集中，边长均独立测量2次，2次读数较差在规定的限差以内，取中数作为最后结果。数据采集时，单层商品房实测建筑物外墙勒角以上的外围水平尺寸。多层或高层商品楼除实测外围尺寸外,还应测量结构有变化的部位的尺寸及顶层尺寸，房屋存在不规则形状时，应采用交会法测出该形状若干条边长尺寸。外业测量手簿除记录上述数据外，还应记录房屋的门牌、房号、四至情况及指北方向等内容。

2.3 内业过程技术控制要点

（1）内业绘图。外业工作结束后，应先检查外业数据是否采集完整，如果发现有遗漏的情况，应尽快进行补测。外业数据平差时，首先将外业数据与竣工图纸进行对比，看有无变化，若变化超过限差则需要进行复测，复测结果与之前的测量结果一致的，则可判断实际施工与竣工图有改变，如果复测结果与之前的测量结果不一致，需要分析原因，对边长进行多次测量，确保数据的准确性。根据平差后的实测尺寸，绘出各层平面图和总图，图上应填上房屋的结构、层数、门牌地址、房号、四至情况等内容。

（2）面积计算。①计算各层的共有建筑面积、各个单元的套内建筑面积，并汇总出各层的建筑面积。②计算总图各个结构的建筑面积、汇总出房屋的总建筑面积。总图面积计算得到的总建筑面积应与各层汇总所得的总建筑面积一致。③共有建筑面积的分类与分摊方法：第一步，确定共有建筑面积的范围和名称；第二步，根据各个共有建筑面积的使用情况进行共有分摊面积的分类，属于本层使用的共有建筑面积划分到层内共有面积分摊，为本幢相关楼层使用的共有建筑面积划分到层间共有建筑面积分摊，在本幢内为本幢使用的共有建筑面积划分到幢共有建筑面积分摊；第三步，执行分摊计算，在执行分摊时应严格按照各级分摊方式，逐级进行，下一级的共有建筑面积参与上一级的共有面积分摊。

2.4 项目成果的检查与验收

房产测量成果实行二级检查一级验收制。一级检查为过程检查，在全面自检、互查的基础上，由作业组的专职或兼职检查人员承担；二级检查由施测单位的质量检查机构和专职检查人员在一级检查的基础上进行。

3 房产测量技术方案实施实例

3.1 测量技术方案选择思路

此次选取的广州国际金融中心房产测量项目（以下简称“西塔项目”），是广州市的地标式建筑，项目占地面积为27508m2，建筑面积为45.74万m2，是集办公、商业、餐饮、五星级酒店、高级服务式公寓为一体的多功能大型超高层建筑。该项目是一个外围形状不规则的建筑物，105层主楼的外围呈现上下小、中间大的特点，裙楼和副楼外形为抛物线。针对该项目的施测难度和传统房产测量技术方面的不足，通过选用CORS控制测量技术结合传统房产测量方法能够协助测量人员充分且高效地了解建筑物信息，实现精准定位地形和边界等，也能为房产测量工作提供所需数据，提升房产测量的精度。

3.2 房产测量技术应用效果

该项目的外业施测使用CORS控制测绘的方法来对其进行控制点的测量，结合全站仪进行导线测量，完成房角点及界址点的测量，从而准确地确定外围的尺寸以及项目的具体位置。建筑物的内部利用手持式的激光测距仪，用交会法采集各种典型数据的方法。在CORS控制测量应用过程中，由2名工程测量技术人员协助完成，其中一名测量人员主要负责基准站中信息的接收和观察，另一名测量人员主要负责保管测量仪器、测量数据计算、图表制作。房屋内部按照建筑物功能分区分成3个小组，以建筑物中心点为基点，分层采集建筑内部的各个单元、共有建筑面积部分、定位所需的数据及多余观测数据。此次外业测量后，分别抽取实例外围5条边长尺寸进行精度分析，要素测量相对几何精度过程检查表如表1所示。

表1 要素测量相对几何精度过程检查表

通过精度的对比分析发现，所有检查点的误差都能控制在限差之内，此次测量选择CORS控制测绘结合传统测量方法，通过内外数据的整合能够最大限度地减少误差，这种模式的使用也显著减少了外业工作的时间，提升了整体的工作效率，实践证明这个方案是有效可行的。

3.3 测绘环节的质量控制措施

（1）质量控制流程。①外业质量控制，其主要包括对边长测量精度抽查、界址点观测质量和精度抽查，测绘成果标识的层数与规划报建、验收批准层数和该建筑物实地层数是否相符等。②内业质量控制，其主要包括“看”“查”“核”“检”等步骤，“看”是检查各项图件和资料是否齐备，外业原始数据是否完整；“查”是图形符合性检查，检查外业测量尺寸经平差配赋后，是否合理，图形是否闭合及存在节点，比例尺是否合适、字体大小、指北针方向是否正确等；“核”是土地和房产各类面积计算的准确性检查；“检”一方面是电子数据检查，包括数据代码是否正确，空间数据中对象层名是否正确、是否漏层，房地产属性内容填写是否完善等，另一方面是不动产单元代码宗地特征码的正确性检查、定位的正确性检查等。

（2）提前介入模式的应用。西塔项目面积大，功能多，分摊复杂，在实施项目质量控制时，采用检查人员提前介入的模式，应用该质量管理模式一方面有助于及时解决测量工作中遇到的技术难题，另一方面有利于对作业过程进行监督和控制，减少因产品不合格而导致返工的时间，有效提升工作效率。实践证明，提前介入的检查模式及时有效地解决了西塔项目在工作过程中的技术难点，保证了整个项目的顺利完成。

4 结束语

随着我国房产市场的蓬勃发展，房产测量的项目进度、测量方法、成果管理等要求逐渐提高，如何完善整个房产测量项目的技术方案和组织实施是当前房产测量的一项重要内容。笔者在分析房产测量项目的技术方案制订和组织实施的基础上，同时借助实例对策略技术方案选择进行深化，希望能为整个房产测绘项目的顺利实施提供参考意见。