房地产开发企业如何加强工程造价控制

王艳

【摘要】对于房地产开发企业，工程造价控制贯穿了工程建设的全过程，包括项目决策、设计、招投标、施工、竣工等各个阶段。因此合理选择投资方案，准确计算、审核、确定各阶段的造价，实施全过程造价管理，是工程造价控制的主要内容。

【关键词】房地产开发;造价;控制

1、工程造价控制概念

工程造价控制就是按照事先拟定的计划和标准，通过采用各种方法，对被控对象在实施中发生的各种实际值与计划值进行对比、检查、监督、引导和纠正的过程。工程造价控制是一个全过程控制，共分为三个阶段：即事前控制、事中控制和事后控制。事前控制又分为：投资决策阶段、设计阶段、招标投标阶段;事中控制是指：项目实施阶段;事后控制是指：建设结算、保修阶段。

2、工程造价的控制

三个阶段应以事前控制为主，即在项目投资决策阶段就开始，控制效果最好。需要控制的主要因素包括人力、物力、财力、信息、技术、组织和时间等。控制的过程是一个动态过程。想要有效的控制工程造价，必须把重点转移到前期阶段上来，这样才能把建设项目的投资控制在批准的投资限额内，保证项目管理目标的实现，才能合理地使用人力、物力、财力，从而取得较好的投资效益。

2.1投资决策阶段

项目投资决策是选择和决定投资行动方案的过程，是对项目投资的必要性和可行性进行技术经济论证，对不同建设的方案进行技术经济比较、判断并做出决定的过程。决策阶段是控制工程造价的关键性阶段，在项目实施的所有阶段中，该阶段对工程造价的影响程度最大，达到80～90%。在这一阶段，必须认真做好多方案技术经济比较，择优确定最佳方案，在最优方案的基础上，合理确定投资估算，认真客观地作好项目经济评价。

2.2设计阶段

在初设阶段，要严格按照可研报告及投资估算认真做好多方案技术经济评价，优化初设方案;在技术设计和施工图设计阶段，要严格按照批准的初步设计内容、范围和概算，认真作好技术经济分析与评价，完善技术设计和施工图设计;总之，设计阶段对工程造价控制的主要方法是：工程经济人员应密切配合设计人员推行限额设计与标准化设计，加强设计过程中的技术经济分析和多方案对比、优化，正确处理好技术与经济的对立关系，要能动地影响设计，以保证有效地控制造价。

2.3招投标阶段

招投标阶段的造价控制主要有三种情况：获得竞争性投标报价、有效评价最合理报价、签订合同预先控制造价变更。

（1）获得竞争性投标报价：可以获得较低的工程造价，这是基于牺牲施工单位法定利润的基础上得到的，下降空间有限。不能排除有些企业为了拿到工程，故意以低于成本价中标，待得到工程后再通过变更、索赔、要挟业主等手段抬高造价;还有一些业主单位为了降低投资，不合理压价，导致施工企业无利润施工，甚至赔本施工。类似的种种方法，最终导致工程造价不是失控，就是因施工单位偷工减料而牺牲了工程的质量和安全性，出于保证工程质量、安全和工期的考虑，此方法不值得提倡。

（2）有效评价最合理报价：可以保证施工合同价最接近项目的真实造价，避免造价虚高，可以在保证工程质量和合理工期的前提下降低造价。

（3）簽订合同预先控制造价变更：是该阶段造价控制的重点，通过统计分析可知：设计变更和签证正是目前造成绝大部分工程投资失控的主要原因。如果在招投标阶段，预先通过合同约束，严控施工过程中的设计变更、减少不必要的签证，不失为控制工程造价失控的有效办法。

总之，确定合理的合同价，签订严密的工程合同，使合同价得以稳妥实现是招投标阶段造价控制的重要内容。

2.4实施阶段

建设项目实施阶段，就是按照设计文件、图纸具体组织施工建造的阶段，即通常所说的施工阶段，在此阶段，不可避免地会出现工程变更、洽商、工期延误、索赔等各种不确定因素，工程各方对合同条款的理解容易出现分歧，承包商与业主会因各自的利益产生矛盾，对造成造价变动的影响较大，如果处理不好，会导致基础建设程序执行不到位，严重者会影响到工程进度甚至工程质量与安全。因此，对上述不确定因素的控制、处理，正是该阶段造价控制的关键。

2.5竣工验收、后评价阶段

竣工验收、后评价阶段是建设工程的最后阶段，该阶段工程造价控制的主要内容包括竣工结算、造价审核、竣工决算和保修费用的处理等，该阶段对工程造价的控制主要是造价审核：需要核查工程施工合同、施工图、现场变更、签证等工程结算资料，实施现场勘察、实际丈量、走访有关人员、共同核对等审核程序，对该工程的工程量、工程变更、签证内容、工程造价等进行审核。

3、加强工程造价控制的具体措施

3.1造价控制管理

（1）建设工程主要分为投资决策、设计、建设项目发包、建设实施等阶段。建立完善的造价管理体系，严格执行建设工程造价分阶段分别计算的原则：分别编制投资估算、设计概算、施工图预算、竣工结算及实施造价审核等。

（2）改革造价管理体制，建立相关部门必要、定期的相互协调联系制度，理顺各方关系，以确保标准和指标相互衔接、配套势在必行。

3.2工程材料价格的确定

目前我国计算工程造价采用的材料价格，主要依据全国各地、市造价管理机构发布的“工程造价信息价”，信息价的高低，对工程造价的准确性有着很大的影响。为了随时反映材料市场的动态，各地造价管理部门应与省市信息中心建立联系，与全国及当地的一些主要生产厂家、专业经销公司建立联系，相互交流，相互协作，开拓信息源，建立材料价格信息网络，定期公布各种材料价格指数及有关经济信息，定出指导价、最高价和最低保护价，达到宏观调控的作用。同时，造价管理部门还必须做到坚持原则、认真负责、客观公正、不受干扰。

3.3充分发挥工程造价咨询机构的专业优势

造价控制工作是一项需要各种专业技术、经济、法律综合管理等多学科知识和技能的智力密集型服务工作，要求造价人员具有控制投资、管理合同和信息，调解经济纠纷的综合能力。

在很多发达国家都十分重视全过程工程造价管理，都把工程造价作为一门专业来加以建设。它是建筑经济、技术与管理高度结合的专业。我们应该学习国内外的先进理念和管理方法。

工程造价咨询机构（社会中介机构）在我国推广实施已经20多年了，各行业及专业咨询机构的发展已经比较成熟，不仅符合国家规定的从业条件和专业资质，还具有全面的专业技术人才、丰富的从业经验，在工程造价控制过程中，委托工程造價咨询机构进行造价控制，更能发挥其专业性、技术性及其经验的优势，要比各单位自己组织人员实施控制效果好很多。

在施工阶段，必须规范工程变更操作，做到事前把关，事后反思，主动监控，才能有效控制工程造价，维护业主和承包商利益，维护审核单位的权威性，进而做到维护国家和社会公共利益。要达到上述目的，专业咨询公司要比普通管理人员更具优势。

确定工程造价时，要坚持以现行的计价规范为依据，按照施工合同和招标文件的规定，根据竣工图、结合现场签证和设计变更进行审核。结算不只是对图纸和工程变更的计算审核，需要深入现场，细致认真的核对，确保工程结算质量，提高投资效益。结算审核应采取二审终审制，第一审为内审，第二审为外审（社会中介机构），严格控制每个环节，层层把关，使工程造价经济合理，符合现行的计价规范。

对于项目投资，特别是EPC项目，业主方选择队伍一定要特别谨慎，最好委托专业的工程咨询机构协助进行，要严格审查施工图纸和施工图预算，反复优化设计方案，合理准确计算造价，严格执行限额设计，严控投资额，因为这关系到企业的经济效益、企业命运。因此，大家必须竖立“所有项目都要进行投资控制”的观念，并把此观念始终贯穿于工程项目的全过程，只有这样，企业才能达到预期的投资目标，在激烈的市场中生存下去。

结语：

首先，技术与经济相结合是控制工程造价最为有效的手段。要通过技术比较、经济分析和效果评价，正确处理技术先进与经济合理两者之间的关系，力求在最优方案下的经济合理，把控制工程造价观念渗透到设计和施工措施中去;其次，要立足于事先控制，即主动控制，以尽可能地减少乃至避免造价失控。也就是说，工程造价控制不仅要反映投资决策，反映设计、发包和施工被动地控制，更要主动地影响投资决策，影响设计、发包和施工，主动控制;再次，必须认识到造价控制是一个动态的、全过程的管理过程，要具体问题具体分析，灵活运用各种控制手段;最后，实施工程造价的有效控制，需要高素质高水平的专业造价人员，选择有专业资格和丰富经验的咨询机构，是十分必要的。

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