房地产企业税务风险及其管理措施探讨

陈燕娟

[摘 要]随着市场经济的不断发展与进步，很多企业成为了行业中的佼佼者。房地产企业极速发展的背后，行业内的竞争日趋激烈，很多房地产企业都面临着严峻的发展问题，而国家为了能够更好地约束房地产行业的发展方向，提高发展效益，出台了一系列的相关政策法规，目的就是要让房地产企業朝着积极健康的方向前进。在房地产企业管理工作中，面对存在的税务风险，需要提出有关的管理措施。

[关键词]房地产企业;企业税务;风险;措施

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.06.155

凡是企业就一定会面临税务风险，从专业的角度来看，当纳税人对税务不够了解或者没有采取科学合理的风险规避措施时，就会导致企业内部出现严重的税务风险，如果不能对风险进行及时把控，可能会让企业付出相应的代价，因此把控好运营过程中的税务风险俨然成为房地产企业目前至关重要的问题之一。

1 税收风险的含义与特点

理财风险推出后，税收风险概念应运而生。国内有部分学者认为，税收是政府依靠国家政权而获取财政收入的一种方式，具有固定性、强制性等特点，而这种特点的税收不具备风险，但是笔者认为，从纳税人的角度来说税收工作同其他的经济收入一样，是具备了风险的。比如，以微观的视角来看，税收风险是因为纳税人不遵从国家税法或者各级税务机关、税收执法人员在执行相关税收制度时不够彻底而导致的风险;而以宏观的视角来看，税收风险就是指在税收体制运行阶段，由于税收法律、法规不够健全、宏观政策调整有误等而导致的风险问题。

2 房地产企业所面临的税务风险

房地产企业发展的势头越是强劲，所面临的税务风险也就越大，因此管理层、决策层都应当对税务风险进行合理的把控，避免企业因为税务问题阻碍了长远的发展之路。

房地产企业主要的经营特点有开发周期长、资金流较为复杂、产业链较长、投入成本复杂以及营销体系复杂等，而这些经营特点导致房地产企业每一个工作环节都面临着税收风险。而且，房地产行业是缴纳地方税种最多的一个行业，其中涉及了契税、耕地占用税、印花税、营业税、增值税、企业所得税以及个人所得税等，其中有在某个环节一次性征收的税种，也有在房地产开发及经营期间持续征收的税种。

2.1 房地产企业内部的管理制度不够健全

一方面，房地产企业为了能够在短时间内实现经济效益的增长，往往会从土地容积率与通途上入手，但是这样一来就容易导致用户信息与实际信息出现较大的出入;另一方面，很多房地产企业的会计制度仍旧不够健全，财务管理工作的开展容易受到干扰，从而出现税务方面的风险。在现实工作中，有些房地产没有能力对土地增值税、企业所得税等进行科学核算，而出于对利润的考虑，企业可能会选择躲避土地增值税、企业所得税，甚至有些企业管理者认为，税务方面的问题都是财务部门的工作，甚至有些企业管理者认为税务工作就是依靠财务部门计算出来的，却忽略了税务内容在企业触发经济活动时就已经形成。如果一味地依靠财务部门，不鼓励、不提倡其他部门与财务部门进行配合，就很难完成对各项税种的清算工作，很有可能会出现“多缴税”或者“少缴税”的问题，给企业带来风险与经济负担。

随着现代化企业管理工作的倡导与铺设，在现实生活中，很多房地产企业都意识到了建立完善的税务风险内部控制管理工作的重要性，但是仍旧有企业没有落实相应的管理工作，出现了税务控制与实际经营出现脱节的问题，很多税务管理制度都无法在企业内部顺利推行。

2.2 房地产企业纳税管理者的综合素质不高

在房地产企业中，最常接触到相关法律法规的人应该是纳税人，但是从众多房地产企业纳税人的工作实力、综合素养来看，仍有相当一部分的企业纳税人对相关的税法、政策不够了解，如果纳税人无法全面掌握相关的税务法律法规及政策，将给企业带来极大的税务风险，甚至可能因为纳税人而导致企业出现逃税、漏税等现象，因此企业想提高自身的税务管理质量，就必须提高纳税人的综合素质。

2.3 房地产企业缺乏相应的税收筹划意识

税收筹划工作对于房地产企业十分重要，但是有些小规模的房地产企业却还没有意识到税收筹划工作的重要性，错误地认为税收筹划工作就是进行偷税。

企业在土地转让、开发经营及销售等多个环节都会涉及税收筹划，如果可以在业务前端就实施税务筹划，比如在拿地、立项、前期产品设计等前期进行税务筹划，将会帮助企业控制税负，避免产生不必要的税金。因此在做好项目开发过程中的各项业务税务筹划十分关键，如果企业对此意识薄弱或者没有科学高效的筹划方案，很可能无法合理地控制好税负，最终增加企业经济层面的负担。

在实际工作中，有些企业管理者对税收筹划也有错误的理解，以为土地增值税、企业所得税可以拖延缴纳，却不知这种行为将加大企业税务方面的风险，甚至可能导致企业多缴纳滞纳金，加重了企业的经济负担。

2.3.1 对税务政策研究不足，执行力度不强

房地产企业必须对税收政策进行充分的研究，房地产企业所涉及的税种很丰富，而且在实际工作中，这些税种可能会发生改变，时常会出现这一个政策还未能研究透彻，下一个新政策又立马公布的情况，如果企业财务部门实力不强、经验不够，可能根本无力应对，而且有些税收政策尚存争议，这就更让企业难以适从了。

2.3.2 企业的商业活动加大了税收风险

随着企业规模的不断扩大，税务风险从项目开发到销售、融资等各个环节都有，而规模的扩张还会让企业的商业活动多起来，当企业的商业活动范围变大后，税收的风险也就增多了，比如相关的增值税、企业所得税、企业重组及关联交易税等，都会给企业带来风险。

3 房地产企业税务风险管理的措施

房地产行业的快速发展一度成为市场经济的顶梁柱，但是房地产企业也遭遇了很多发展问题，尤其是税务方面的风险，正时刻影响着这些企业的未来，因此企业必须不断提高应对风险的能力，才能够保证处于健康的发展状态。

3.1 建立更加完善的税务风险内控管理

房地产企业应当建立更加完善的税务风险管理制度，在日常工作中提升相应的税务管理效率，从而达到降低企业风险的目的。就税务风险这一问题而言，要加强各個部门对合同签订以及履行等行为的高效性，对税务筹划的管理工作也要确保质量，尽量在合同签订阶段就将税务风险杜绝。在实行内部控制时，要注重企业的业财融合，财务与业务部门都应当对业务情况进行核对，从财务的角度去合理分析业务现状，财务部门应向业务部门提出合理有效的税务意见。

从宏观来看，在企业内部完善内控组织架构的好处在于可以提升企业在生产、经营活动方面的执行效率，有助于企业降低管理上的风险，且增强企业抗风险方面的能力。单纯从税收风险的层面考虑，必须要加强各个部门在合同签订、履行等行为与税务之间的筹划管理，要尽量避免企业在签订合同的过程中出现税务风险。

3.2 提高相应纳税人员的综合素养

由于很多企业对纳税筹划工作不重视、不了解，导致企业并没有招聘专业的纳税筹划人才来协助企业做好筹划管理，但是随着时代的不断发展与进步，越来越多的企业开始逐渐意识到人才就是市场竞争中不可或缺的资源，因此企业必须提高财务人员的专业素养，在实际工作中，企业一定要强化对财务人员，尤其是税务人员的专项培养。一直以来人才资源都是企业发展中的重要资源，应该注重培养税收筹划的专业人才，对税收筹划人员的工作质量也应该提出更为严格的要求。企业管理层应当强化对内部人员的培训与在岗教育工作，也可以聘请具有高超专业技能的纳税筹划人员参与到企业的工作中。对于房地产税务人员来说，要在日常工作中持续不断地学习政府新出台的法律法规，并结合实际工作来为企业实施内部制度及税务指引，帮助企业更好地开展税务工作，从而达到规避税务风险的目的。

3.3 提高企业的税收筹划能力

对房地产企业来说，决策层对税务管理工作的看法就是企业税收筹划的发展基础，只有科学合理的税收筹划才能够提高企业的经营能力。企业实施税收筹划的前提是要保证报表管理的完整性、规范性以及真实性，通过不断增强日常筹划工作的能力，提升工作质量，才能够帮助企业更好地规避相应的税收风险。

3.4 强化涉税业务的检查工作，加强税企之间的沟通

房地产企业的税收工作本来就很复杂，尤其是土地增值税、增值税、企业所得税等都是房地产行业中十分重要的税种，因此企业必须安排专人来对税法、政策进行深入解读与研究，对企业来说，项目初期的纳税筹划工作十分重要，企业要依法纳税，杜绝一切违规行为。税收征管部门主要是负责向纳税人解释相应的税收法律法规及政策，同时也要正确引导社会上不同层级的纳税人主动积极地纳税。税收征管部门还要做好咨询工作，对纳税群体的疑问要进行详细解答。因此，负责在房地产企业中进行税收筹划的部门或者负责人员就要与该部门建立好联系，凡是对纳税工作不够清楚的地方都可以与税收征管部门沟通，请他们进行解答。

3.5 必须在企业内部加强税收知识的推广与普及

为了能够加强企业管理高层、中层以及普通员工对税收工作的认识，企业应当在内部大力开展税收知识推广，争取让全体员工都对税收法律有一个基本的认识。现阶段，税收政策一直处于不断更新的状态，如果不随时关注税收法律的变化动向，不对新出台、新颁布的税收制度等进行熟悉、学习，企业将很难做好税务方面的管理，更妄谈对潜在的税收风险实施应对措施。因此企业必须定期组织相关业务人员、财务管理人员对有关税收政策进行学习与研读，只有这样才能促进企业防范相应税收风险。

4 结论

综上所述，随着时代的不断发展与进步，房地产企业势必会面临更多的问题与风险，但是只要企业做好相应准备工作，提前对风险进行把控，熟悉国家出台的税收政策，那么房地产企业还是能够做好纳税筹划工作的。只有完善的纳税筹划才可以降低企业整体的发展成本，企业的经济收益也才能够上升。因此企业必须建立符合自身发展的纳税筹划方案，并从上至下贯彻执行相应的筹划政策，建立更加有效、科学的风险预警机制。

参考文献：

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