浅谈发挥土地储备功能在经济学中的地位

于永泽

摘 要：随着社会经济的不断发展，城市土地开始以重要的生产要素进入到了市场中，使得土地资产价值不断提升。通过建立土地储备机制，能够为城市规划、建设与发展等工作开展产生直接影响。基于此本文通过对土地储备功能在经济学中的地位进行分析，提出几点个人看法，仅供参考。

关键词：土地储备功能;经济学;分析

在城市化进程不断开展背景下，城市经营逐渐成为城市管理中的重点。尤其是在土地储备制度的实施下，使得土地储备工作开展进入到了全新的发展阶段。通过从经济学角度出发，在分析土地储备功能及实施中存在问题的基础上掌握实际情况，明确未来发展方向。

一、土地储备功能

（一）提升市场调控能力

借助土地储备制度，政府能够对土地一级市场发挥垄断作用，并利用土地储备机构完成收购、开发、储备、出让等工作。通过将分散的土地集中在一起，在做好优化配置的基础上制定适合的土地供应计划，完成土地储备工作，提升政府在土地供应规模能力方面的调控能力，确保土地的有效供应。随着政府调控能力的不断提升，不仅可以对重点工程产生保障作用，同时也可以避免出现暴涨暴跌等问题，为城市经济发展提供支持。

（二）加速基础设施建设

利用土地储备制度政府方面可以完成土地资产市场化运营工作，在获取合法土地收益的同时避免出现收益流失等问题。在现阶段发展中，城市土地归属于归家，而土地使用则采取了有偿制度，土地出让收入也逐渐成为政府财政收入的重要来源之一，通过出让储备地块，能够实现增值收益目标。从另一层面来讲，利用储备土地进行抵押贷款，不仅可以增加政府财政方面的收入，同时也可以为城市基础设施建设提供资金，为城市发展奠定基础。

（三）完善城市土地利用结构

在过去发展中用地方面主要采取了划拨方式、协议出让方式供给等方法，而对于这些方法来讲，使得出让土地在成本方面比较低廉，同时也影响到了土地价值的展现，甚至还会出现土地资源浪费等问题。通过使用土地储备制度，使得土地资源配置方式发生了明显变化，在提升配置土地资源能力的基础上以多样化的出让方式提高了土地使用成本，优化土地结构与空间。所以说运用土地储备制度能够及时为需求者提供良好的市场竞争环境，在结合城市发展战略的基础上做好功能定位工作，保证规划布局的合理性，在调整土地利用结构的基础上实现产业结构升级发展目标。

（四）消除土地私下交易行为

在过去受到土地灰色市场的影响，使得土地增值所产生的资金流入到了社会个人、相关组织等手中，甚至还出现了土地交易腐败问题等。但是在土地储备制度实施下，以定期的方式及时公开土地储备数量、区位以及登记等信息，使得信息透明度明显提升。

（五）促进市场经济快速发展

在传统发展模式中城市用地规划合理性不足，使得城市发展表现出了一定的不足，在土地开发方面表现出了散、乱、差等问题，对城市规划、建设与管理等工作开展产生了不利影响，甚至还影响到了城市形象。随着企业改制工作的不断开展，使得一些许多偏僻、土地区位条件不佳的盘活土地资产出现了较大的困难，而借助土地储备计划，不仅可以实现对土地的在开发与利用，同时也可以提升对土地的盘活进度，在有计划释放土地的基础上形成一定的土地规模，为城市供给工作开展提供支持。借助土地供应不仅可以对城市投资工作开展提供支持，同时也可以促进产业结构调整，满足城市快速发展需求。

二、土地储备功能在经济学中的作用

（一）土地储备机构准租

土地储备机构作为土地储备中的委托代理人，需要做好收集、吸收与处理储备信息等工作，而对于委托人来讲严禁因能力局限而出现信息传递不完全等问题，避免储备信息陷入被动地位。因土地储备机构具备垄断信息优势，所以在寻租能力上随之增加。土地储备机构有着较强的专业性与技术性，而对于土地储备的技术性特点来讲，因市场价格变化的不确定性，也为土地储备机构运用信息优势提供了支持，寻租行为难以准确界定。对于土地储备机构的服务目标来讲，从追求公益目标转移到了追求经济目标上，而对于储备收入价格来讲，则是受土地储备量、储备活动技术难度等因素来影响的。土地储备执行机构中的收入包含财政补贴与土地储备服务收入，而土地储备机构针对利润方面的要求逐渐成为了准租中的动机。想要确保土地储备保障体系的正常工作，避免土地储备机构非法侵占政府资源，使得政府需要向土地储备机构提供贿赂金，当政府土地储备监管体系针对代理机构所采取的约束过于松散时，储备指标、技术指数随之增加，需要支付的贿赂金更多。

（二）土地开发机构准租

对于土地开发机构来讲，所具备的信息优势直接影响到了道德风险以及逆向选择。受到第三方付费的影响，使得道德风险表现为土地开发机构运用信息优势，在拆迁等环节中存在偷工减料等行为。从制度层面来讲，因目前针对土地开发所提出的法律法规存在着一定的不足，在监管细则方面表现出了完整性不足等现象，使得信息披露不完备等问题不断出现。从执行层面来讲，在土地开发整理推行方面表现出了一定的不足，所采取的违规处罚手段不合理，使得土地开发机构针对准租金、被处罚罚金之间存在着正期望现象，最终也就出现了逆向选择问题。当政府监管强度不足时，土地开发机构逆向选择的冲动随之增加。土地开发机构借助道德风险、逆向选择所产生的经济收益也就成为了土地开发机构中的准租。但是当土地开发整理完备性不足时，所产生的监管力度随之降低，而需要支付的贿赂金也在不断增加，而贿赂金也就成为了土地开发机构中的准租。

（三）政府行为与决策

政府在面对土地储备机构、土地开发机构的准租时，应当做好决策工作。首先，土地储备机构与土地开发机构中的道德风险、逆向选择处罚概率与政府监督投入之间有着密切的联系，所以就需要从加大监督投入力度入手，在做好土地储备监督管理工作的基础上做好改进工作，及时针对代理机构的资格进行审核。由于土地储备管理的总成本与土地你储备量、储备活动技术之间有着密切的联系，所以就要做好深入研究工作，保证决策的合理性。

（四）制定有效的政策

首先，应当及时消除信息不对称问题。针对土地储备来讲，应当从制定定期检查制度出发，以定期检查的方式掌握土地储备量具体情况，对土地储备补贴标准进行调整，在调动代理机构积极性的基础上消除政府与代理机构之间信息不对称问题。通过建立出完善的信息公开体系，不仅可以延伸信息获取渠道，同时也可以提升监督管理力度，保障信息储备效率的有效提升。其次，完善储备信息传导体系。对于土地储备监管部门来讲，应当从发挥土地储备机构、土地开发机构监管作用入手，监理处信息公告体系，及时更新技术参数，做好信息反馈工作。另外还可以利用专家库针对信息穿戴体系进行监督，解决信息不对称问题，确保土地储备监管信息的合理性。最后，提升监管人员综合素质。因我国正处于土地储备制度逐渐发展的阶段，所以就要从提升监管人员综合素质出发，在完善其知识结构的基础上规范储备工作规范，加大对土地储备法律、法规等方面的学习力度，在掌握相关程序与法律要求等基础上做好分析工作，保证工作的凌合理性。对于监管人员来讲，应当定期开展专业培训活动，提升監管人员综合素质。

三、结语

综上所述，在新时期发展下就要从发挥土地储备制度优势出发，在完善制度内容的基础上做好创新工作，找出当前发展中存在的问题，在展现土地储备制度作用的基础上做好深入分析工作，借助立法完善来均衡政府与民众之间的利益。

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