新形势下住宅小区物业消防安全管理工作探究

2021-04-03孙天军

中国设备工程 2021年24期

孙天军

（中国海洋石油南海东部有限公司深圳分公司，广东深圳 518064）

随着我国经济实力的显著增强，人们的生活水平有了质的飞跃，对住宅小区管理和服务都有了更新的要求。住宅小区物业管理中，消防工作十分重要，经由消防工作的全面开展，可进一步消除小区中的各种火灾隐患，给小区人们提供良好的居住条件，避免火灾所造成的人员伤亡、经济损失。但我国的住宅小区数量呈现逐年递增的趋势，每个小区都有各自的特点，在开展物业消防管理时，很多住宅小区的这一管理工作都存在很多的漏洞，且改变这一现状，需加大物业消防安全管理的创新。

1 住宅小区物业管理特点

1.1 物业企业数量发展迅速

住宅小区数量的增长刺激了物业企业的发展，根据中国物业管理行业的有关数据，发现全国的物业服务企业数量多年来都保持着持续增加的趋势，截至2020年，我国的物业服务企业已经高达10.5万家，这些企业每年可以给国家提供大约700万人的就业岗位，因此，物业服务企业数量、规模都呈现快速发展的趋势。

1.2 物业服务对象的多元化

物业服务企业出现后，其所提供的一切服务都是围绕着住宅小区而实施的，随着我国房地产行业的日渐进步，住宅小区数量逐年递增，绝大多数小区都开展的是物业管理，克服了传统的独立住宅院落管理的限制，管理更为标准和统一。因此，随着人们对住宅小区物业管理工作的重视，物业服务对象和服务内容、服务手段都呈现出多元化的特征，综合楼、政府机关、多产权建筑、综合商场、企事业单位等均采用了物业管理模式。

2 住宅小区物业消防安全管理中的不足

2.1 物业管理单位相关责任落实情况较差

住宅小区物业消防安全管理的难度系数较高，为达到良好的消防安全管理效果，物业企业需进行工作责任的严格落实，以使得消防安全管理工作的目标得以实现。但显然，很多小区在开展物业消防管理的过程中，却并未进行相应的责任落实，小区中的很多火灾隐患都未消除。首先，一些住宅小区物业管理单位，在自身的工作中更追求自身经济效益的实现，对消防安全的重视度不够，也就没有积极开展消防设施保护、维护等工作。其次，部分住宅小区的物业管理单位对自身职权认识存在偏差，认为其存在的意义就是对住宅小区中的很多问题开展简单的处理，并未积极配合小区中的各个业主完成消防安全检查和监督。最后，因为住宅小区中的消防安全任务艰巨，涉及很多方面的管理工作，就要求物业管理单位要根据消防安全管理工作任务，进行各个岗位人员的责任细分和落实，但显然，很多物业小区物业单位并未做到这一点，因为责任落实不到位，导致整个消防安全工作相对混乱，存在着工作的重叠和交叉。

2.2 小区居民的消防安全意识不够

住宅小区物业消防安全管理工作的开展中，为保障整体的工作成效，物业管理企业要做好小区居民的安全工作，使小区居民具有极高的消防安全意识，可以配合物业管理单位来完成消防工作，保障相互之间的配合，全面提升整体的工作水平。我国的住宅小区数量众多，一些住宅小区的物业消防安全管理相对理想，就是因为小区居民的消防安全意识非常强，且每个小区居民都可以自主配合物业企业的工作。但一些住宅小区的物业消防安全管理工作无法达到预期，主要是因为小区居民的安全意识不够，小区居民对各种消防安全规定的掌握不足，比如，部分小区居民认为消防用水为免费水源，存在对消防用水的随意使用，随意破坏消防设施等情况，这种情况下，当住宅小区内出现了火灾事故后，专业人员无法及时利用住宅小区内所配备的各种消防设施进行灭火和救援。

2.3 公共维修基金使用阻力较大

住宅小区内所配备的各种消防设备设施在长期的使用过程中也经常会出现各种问题，为使这些设备设施能够发挥其应有的作用，物业管理企业就需要在日常的工作中，定期开展对消防设备设施的检查，根据消防设备设施的情况，及时组织专人来维修，但在维修工作的进行中，往往需要有足够的维修资金保障。很多物业管理企业内虽然都设立有公共维修基金，但在具体的应用过程中，却存在较大的阻力，主要是因为住宅小区内的住户偏多，一些业主方对于消防安全工作的重视度不够，常常会在物业管理企业进行公共维修资金的使用时，存在一定的争议，过大的公共维修基金使用阻力，给小区物业安全管理带来了极大的挑战。

2.4 开发商建管脱节，留下火灾隐患

在新形势下的住宅小区物业消防管理时，为达到理想的管理效果，要求开发商在住宅小区项目的开发过程中，要保持建设和管理的高度配合，及时消除住宅小区中的各种火灾隐患。但就当下住宅小区消防安全管理的现状来看，房地产开发商与物业管理企业并未就消防安全管理达成一致性意见，建管脱节现象十分明显，一些消防设备设施在未完成审核的情况下就投入了使用，难以发挥消防设备设施的作用。

3 住宅小区物业消防安全管理对策

3.1 加强对相关物业管理单位从业人员的培训

新形势下，住宅小区的物业消防安全管理为满足要求，物业管理企业就要根据住宅小区的具体情况，进行工作责任的全面细分，经由岗位责任的全面落实，提高小区内物业管理人员的消防意识。物业管理企业要结合最新的物业工作、消防安全规定，定期开展对物业从业人员的培训，在培训的过程中，重点向这些人员传输关于物业管理、消防安全管理规定、技术、理念和方法，提高物业管理人员的消防安全水平。消防安全机构、地方派出所、街道办事处，都应该在日常的工作中，加强对物业管理人员的监督，监督这些人员在自身的工作岗位上，是否遵循了物业消防安全的相关规定。参与物业管理的全部人员，都要具备基本的消防知识、专业技能，可在自身的工作岗位上灵活应用消防安全知识。

3.2 建立健全物业管理消防工作制度

完善的物业管理消防工作制度，可以对实际的消防安全工作起到制度指导和约束作用，因此，住宅小区中的物业管理企业，应在日常的工作中不断总结工作经验，并根据最新的住宅小区消防安全工作规定，逐步制定一套最科学且可行的消防安全管理制度，此制度的制定要在对住宅小区基本情况有了全面把控后开始，以保障制度的完善性、可行性。在该工作制度中，要明确规定每个物业管理人员的工作责任，并制定消防巡查制度，使得物业管理人员可根据这些制度规定，定期组织消防安全专项检查与整改，在发现了重大消防安全隐患后，及时向上级部门反馈，并立即制定最科学的消防安全整改意见，督促有关人员的消防工作整改。对于消防安全工作中的专项资金使用和管理，在物业管理企业中应建立公开透明制度，定期公示结果。

3.3 加强对物业管理单位的监督执法

关于住宅小区消防安全管理工作，我国在多年的探索和实践过程中，已经陆续出台了各项的法律法规，这些法律法规可作为物业消防安全管理的依据。因此，为保障物业消防安全可严格按照有关的法律法规组织开展，要强化物业管理企业的监督执法，使得在严格执法约束下，物业管理单位都能够严格约束自身的行为，定期组织防火巡查、安全出口、疏散通道、消防车通道等的全面检查，以保障这些消防设施设备均可正常使用，使得在出现了火灾事故后，物业管理单位可立即启动应急预案，快速联动各个部门进行消防救援。当在监督执法时发现了物业管理企业的工作不足，立即督促其限期整改。