浅谈商业建筑空调系统的规划与管理

2021-04-03杨光海

中国设备工程 2021年10期

杨光海

（福建兆翔临港置业有限公司，福建厦门 361006）

随着经济的发展和国民节能意识的提升，现代商业建筑的能耗管理工作越来越受到管理人员的重视，如对商业建筑能耗定额管理分析，结合能耗主要相关参数的讨论公共建筑节能潜力，空调系统作为现代商业建筑的重要组成部分，与室内环境的舒适性密切相关，直接影响现代商业的服务品质。在大型酒店、商场等商业建筑中，空调系统的能耗占据了重要的一部分，根据业态定位和运营需求，配置合理的空调系统，不仅有利于后续商业运营管理及降低商业运营成本，而且还可以进一步提升商业管理的竞争力。下面以东南沿海某商业综合体项目为例，结合空调系统运营管理过程中遇到的问题，对商业建筑空调系统的配置和管理进行探讨。

1 项目概况

某商业综合体项目总建筑面积约50万平方米,由酒店、码头、会展及两栋写字楼（裙楼为商场）A、B五个子项目组成，片区占地面积大，业态丰富，各子项目内除主体经营业态外，还规划有配套商业等，由不同经营主体管理。在五个项目的空调配置中，酒店、码头、会展及写字楼A商场采用的是水冷中央空调系统，一个子项目配置一套空调系统，空调系统配置的控制系统主要是对设备进行开关控制。水冷中央空调系统主要由制冷主机、冷却和冷冻水泵、冷却塔、冷却水及冷冻水系统组成，制冷主机生产的冷量由冷冻水作为载体带到各用户端的风机盘管或风柜，通过强制热交换，由风将冷量带至各区域，水将热量带走，实现室内环境的制冷效果，末端管道设备拆改方便、简单，技术要求低，费用少，后续可方便地按室内格局做相应调整。写字楼B的塔楼和裙楼采用的是风冷多联机空调系统，一套多联机系统可供多个商铺或办公房间，配置有集中控制系统及计量系统，可对末端进行开关机及温度设定控制，可计量各末端用电量。风冷多联机空调系统是通过铜管将一个空调室外机和多个室内机连接起来，在室内机内，通过制冷剂的蒸发带走热量，达到室内环境的制冷效果，在实际应用中，一栋商业建筑通常需设置多组风冷多联机空调系统，其使用灵活，但拆改技术难度大、费用高。

2 管理难点

目前，片区内各子项目已完成竣工验收，陆续投入运营。各子项目由主体运营单位及附属商业区域管理单位共同经营，在酒店、码头、会展、博览中心及旅游大厦项目中，商业区域面积占总建筑面积的比例分别为13%、13%、23%、48%及45%，酒店、码头及会展项目主体经营区域和商业区域采用同一套中央空调系统，写字楼A裙楼空调系统独立一套水冷中央空调系统，塔楼写字楼各家单位自行配置分体空调，写字楼B的裙楼和塔楼写字楼配置风冷多联机空调系统，两个写字楼的塔楼与裙楼之间不涉及空调能耗分摊。在空调系统的管理上，写字楼A、B的裙楼与塔楼空调系统运营相对独立，在设备能耗方面切分比较清楚，但酒店、码头及会展项目主体经营区域和商业区域因经营单位、业态性质和运营时间均不一致，导致在空调系统的运营管理和费用分摊等方面存在不少难点，主要如下：

（1）片区业态复杂，配置空调系统多，运维人力消耗多，管理难度较大。对于各子项目的空调系统的管理，均涉及主体经营单位和商业管理单位，主体经营单位与商业管理单位都需要配置运维人员，空调系统的主要设备均由主体经营单位管理，对于商业区域，主要是针对空调末端管理。双方经营业态不同，营业时间差异较大，如码头客运区域营业时间及会展展区的营业时间，与各自配套商业区域营业时间都有很大差异。片区内配套商业区域开业时间统一，商管公司需要安排足够的运维人员开关设备、巡查维护，人员投入大，管理难度大。在主体经营区域休息后，需安排人员负责空调主设备管理工作。同时，因双方区域管理主体不同，未统一进行管理，也进一步加大了管理工作的沟通难度。

（2）智能运行管理程度不够高，运行工况难以及时掌握与控制。各子项目空调系统配置的控制系统主要功能为开关主要制冷设备及末端风柜，缺少对系统运行工况的智能优化控制，对用户端未能实现智能管控，对现场空调工况的数据的实时采集，无法及时准确地掌握各区域的能耗使用情况，节能分析工作缺少有效的数据作为支撑，不利于系统今后节能优化工作开展。

（3）各项目运维费用的分摊原则差异较大，协商工作量大。各子项目独立设置空调系统，项目之间不存在空调系统费用分摊事项，主要分摊问题存在各子项目内。项目内所有区域共用一套空调系统，不同单位经营区域的经营业态和时间有较大差异，且公共区域为各单位共用，各区域及末端未设置计量设施设备，使用单位之间空调运维费用分摊原则比较难确定，如会展项目的会展区域及会议区域是不定期举办活动，人流量大，变化因素多，商业区域也存在每天接待客人数量变化大情况，双方公共区域共用，要确定费用分摊原则确实难度较大。各项目的业态和经营时间不一致，需根据各项目的情况确定分摊原则，与不同的经营单位协商，分摊原则多，协商主体多，总体工作量大。另外，只有在内部费用分摊原则后，才能确定运维成本费用，进一步核算与外部商户的定价标准。

3 解决建议

目前，各项目已处于运营状态，配套商业也陆续开业，空调系统均已投入使用。对于各项目空调系统管理存在的难点，采用对系统进行改造方式来解决，一方面，可供改造的空档时间较少，特别是涉及末端用户端改造，会影响到经营；另一方面，需增加投资，但未对企业的收益起到提高作用。因此，对现有空调系统的改造可待时机成熟，运营管理具有一定数据积累后，再做进一步研究，现阶段更多地应从管理角度来解决难点。

（1）为提高管理效率，每个项目的空调系统可以考虑由主体经营单位统一管理。首先，配套商业区域在每个项目中所占面积比例较小，商业区域与主体经营区域的空调末端设备开启时间错开，可以充分利用现有技术人员，提高管理人员功效；其次，现有主体经营区域的技术人员对系统较为熟悉，避免交叉管理带来低效，同时，统一运营维护管理，能够降低人力及运维成本。

（2）建立健全空调系统的使用管理标准，加强节能宣传，节约能源，控制运营管理费用。在现有条件下，结合运营情况，不断完善空调系统的使用管理标准，加强现场巡查，在保障环境舒适性的基础上，严格按标准控制现场空调温度；在出入口增设风幕机，减少空调冷量损失；加强对制冷主设备控制管理，提升系统制冷效率；加强节能宣传，提高用户节能意识。

（3）项目内不同经营单位之间的空调费用分摊，可以参考同期历史运行数据，计算出单位面积的费用，按经营面积和运营时间所占比重来确定运维费用的分摊原则，双方协商达成一致即可。商户空调费用可以参照类似商业场所的行情价格，按空调使用区域面积计取费用，计入管理费，按月固定收取，可有效减少双方协商难度。