浅谈房地产项目土地增值税的纳税筹划

高剑

【摘  要】对于房地产行业来讲，在近年来的发展中，国家出台了相关宏观政策，对该行业进行了调整，所以房地产企业的发展受到了一定程度的影响，许多企业在发展过程中由过去的粗放式管理模式向精细化管理模式转变。房地产企业在盈利的过程中，需要向政府及相关土地部门缴纳土地增值税，这对于企业自身的盈利能力以及现金流会产生较大的影响，所以房地产企业针对土地增值税进行纳税筹划具有非常重要的意义。论文以土地增值税纳税筹划的积极意义为出发点，论述了纳税筹划工作的原则及方法。

【Abstract】For the real estate industry， in the development of recent years， the state has issued relevant macro policies to adjust this industry， so the development of real estate enterprises has been affected to a certain extent， many enterprises have changed from the crude management mode in the past to the fine management mode in the development process. In the process of making profits， real estate enterprises need to pay land value-added tax to the government and relevant land departments， which will have a great impact on their own profitability and cash flow. Therefore， it is of great significance for real estate enterprises to carry out tax planning for land value-added tax. The paper discusses the principles and methods of tax planning work， taking the positive significance of tax planning for land value-added tax as the starting point.

【关键词】房地产企业;土地增值税;纳税筹划;意义

【Keywords】real estate enterprises; land value-added tax; tax planning; significance

【中图分类号】F812.42;F299.23                                             【文献标志码】A                                                 【文章编号】1673-1069（2021）02-0086-02

1 引言

对于房地产企业以及行业来讲，在发展过程中会涉及非常大的现金流，所以在企业盈利之后需要向国家相关部门缴纳非常多的土地增值税，而对于土地增值税来讲，缴纳过多可能对企业的现金流造成影响，所以需要就土地增值税的纳税工作进行筹划，从而进行合法避税，使企业自身盈利能力得到提升的同时，也能够增加企业的现金流。本文主要对土地增值税纳税筹划工作的实际意义以及开展的方法进行论述，从而在根本上改善企业的盈利能力及现金流状况。

2 土地增值税及纳税筹划概述

对于房地产行业来讲，土地增值税所指的是在企业盈利的过程中，纳税人转让国有土地使用权以及土地上覆盖的建筑物和附着物所获得的增值数额，这部分数额需要向税务部门进行缴税，而在缴税过程中需要根据规定的税率进行缴费，这可以分为预征税和清算征收这两个阶段。土地增值税纳税筹划工作是指在税收法律法规允许的范围内，企业通过投资筹资以及生产经营等其他经济活动，对企业增值税进行运行规划和安排，从而有效降低在土地增值税方面的成本支出，让企业在发展过程中能够实现价值的最大化。

3 土地增值税纳税筹划的意义

对于房地产企业来讲，在土地增值税纳税筹划工作的开展过程中，积极意义主要可以从以下三个方面进行描述：首先，能够使房地产企业的经营成本大幅度降低，从而在激烈的市场竞争环境下更快速地适应市场发展趋势，也就是说对于房地产企业来讲，增值税属于企业在经营过程中的重要成本支出内容之一，直接与企业的盈利水平相联系，所以要进行科学合理的规划，这样才能够使企业本身的盈利水平得到提升，在市场竞争愈发激烈的情况下，提高自身的核心竞争力。其次，能够使房地产企业的财务管理工作水平得到全面提升。因为在开展土地增值税纳税筹划工作时，并不仅仅是一项单纯的节税活动，其能够调节企业的现金流，并且提高企业现金流的使用效率，所以从这一方面来看，在开展增值税纳税工作时，也能够使企业的财务管理工作水平得到提高。最后，能够使房地产企业的土地增值税涉税风险大幅度降低。对于房地产土地增值税纳税筹划工作来讲，是在对土地增值税税收政策比较了解的基础之上，所开展的一项纳税筹划工作，所以能够对当前房地产企业在納税过程中存在的一些风险进行客观分析，从而达到合理控制支出的效果。

4 房地产企业土地增值税纳税筹划的原则

在开展纳税筹划工作过程中，需要将税收筹划的概念及理论作为基础，所以要遵循三个基本原则：第一个原则是合法性原则。因为纳税筹划工作，本身是在税收相应法律法规允许的范围内所进行的一项工作，和偷税漏税具有明显的区别，在开展纳税筹划工作时，需要对国家现有的财政税收政策进行全面的了解，然后进行合法、科学的纳税筹划。第二个原则是稳健性原则。因为对于纳税筹划工作来讲，如果能够大幅度降低企业在土地增值税上的支出，那么企业本身的收益也就会随之提高，所以企业本身所承担的风险也就会越大。而对于企业来讲，土地增值税的节税收益会和土地成本的价格涨跌、建筑材料价格的变动、房地产的市场活跃程度以及国家宏观调控政策等具有密切联系，所以在开展增值税纳税筹划工作时，需要对收益及风险加强筹划，要以稳健的方法为基础来开展土地增值税纳税筹划工作。第三個原则是成本效率原则。对于该原则来讲，是指在开展纳税筹划工作时，要投入一定的经济及时间成本，所以在开展纳税筹划工作时，需要将成本和效益进行最优比的设计，这样才能够保证纳税筹划工作真正发挥效果。

5 房地产企业土地增值税纳税筹划的方法

首先，缩小税率基础或降低适用税率。对于房地产企业来讲，在纳税的过程中，如果想要降低在土地增值税上的支出，那么可以通过缩小税率基础来降低企业在缴税过程中的缴纳数额，而对于超率累进税率计算方法来讲，在降低的过程中可以降低适用税率，从而使筹划降低税负得到明显减少。其次，可以根据现有的相关税收政策来进行纳税筹划工作。基于国家税收优惠政策，对企业经营及管理活动过程中，与土地增值税有关的相关经济活动进行合理布局调整。再次，可以对当前相关项目进行扣减，从而使扣除额得到提高，降低在土地增值税纳税过程中的税负。最后，将税金的时间价值充分利用及发挥出来，在相关税收法律法规允许的情况下，可以通过延迟缴税的方法使税金本身的时间价值得以发挥，让企业的资金流动性得到提升。

6 房地产企业土地增值税纳税筹划的策略

为了能够强化土地增值税纳税筹划的效果，需要从以下方面入手：

首先，对当前的土地增值税税收政策进行科学合理的利用，因为我国当前针对房地产企业进行土地增值税征收时所采用的方法是预缴清算，在这种方法实施的背景下，房地产企业获得预售资格，并且转让住宅使用权之后进行土地增值税的缴纳，然后等到满足清算条件时，再对土地增值税进行汇算清缴。所以在这一过程中可以对现有的税收政策进行利用，对汇缴清算的时间点进行调整，使税金本身的时间价值得以最大限度的发挥。

其次，充分利用税收优惠政策。对于当前的土地增值税征收来讲，能够使用的优惠政策就是房地产项目开发过程中开发普通标准住宅，如果住宅的增值率没有超过20%，那么房地产企业就可以免征土地增值税，根据这些优惠政策，房地产企业在进行土地增值税缴纳时，可以利用4级超率累进税率作为跳跃临界点，然后对商品房的销售定价进行调整，从而使增值税税率可以接近这一临界点但是并不突破。

最后，在合法合规的前提下使扣除项目的金额增加。因为对于土地增值税征收来讲，如果扣除项目金额能够变大，那么在缴税的过程中增值率也会随之降低，所以房地产企业在进行土地增值税缴纳时，应降低缴纳金额，变相增加房地产企业自身的盈利能力。

7 结语

综上所述，本文对房地产企业土地增值税纳税筹划进行了全面的剖析，希望能够给予大家一些启发。对于房地产企业来讲，土地增值税税负的高低，对于企业的盈利能力及现金流都会产生至关重要的影响，所以，在进行土地增值税征收的过程中，相关房地产企业需要通过合理以及科学的措施对纳税工作进行筹划，从而消除对盈利能力及现金流所产生的影响。在本文所论述的内容中，就是基于土地增值税纳税筹划工作的意义、基本原则以及相应方法，对当前房地产企业土地增值税缴纳过程中的一些筹划途径及策略进行探讨，通过对缴税过程中的税收政策合理利用、对优惠政策的筹划以及扣除项目金额等方法，优化土地增值税纳税筹划工作的效果。

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