万盛经开区老旧住宅增设电梯问题分析及建议
2021-04-01重庆市万盛经开区规划和自然资源信息中心林庆
文|重庆市万盛经开区规划和自然资源信息中心 林庆
1 引言
新形势下,国家发展模式和发展理念全面转型,党的十九大提出“创新、协调、绿色、开放、共享”的发展新理念。中央城市工作会议要求“统筹生产、生活、生态三大布局,提高城市发展宜居性。加快城镇棚户区和危房改造,加快老旧小区改造”。住房和城乡建设部《关于加强生态修复城市修补工作的指导意见》提出“统筹利用节能改造、抗震加固、房屋维修等多方面资金,加快老旧住宅改造。支持符合条件老旧建筑增设电梯,提升建筑使用功能和宜居水平”。
由于历史原因,我国大量建于二十世纪八九十年代的多层住宅均没有设置电梯,这些无电梯的多层住宅已经无法适应老龄化社会人民对高生活的期盼。近年来,老旧住宅增设电梯已成为城市适老改造与旧宅更新的重要内容,广州、北京、南京等大城市率先进行试点建设。2008年广州市印发《广东省既有住宅增设电梯指导意见》,2010年北京市印发《关于北京市既有多层住宅增设电梯的若干指导意见》,2016年南京市发布《南京市既有住宅增设电梯实施方法》等。2017年6月,重庆市政府办公厅发布《重庆市老旧住宅增设电梯建设管理暂行办法》:针对国有土地上4 层及以上,初始取得房地产权证满10年及以上未设电梯且未纳入征收范围和拆迁计划的老旧住宅,支持增设电梯。2019年国务院《政府工作报告》中指出“城镇老旧住宅量大面广,要大力进行改造提升,更新水、电、路、气配套设施,支持增设电梯,健全便民市场、便利店、步行街、停车场等生活服务设施。”为响应国家政府相关文件号召,积极面对人口老龄化带来的需求和挑战,提升老旧住宅使用功能及价值,万盛经开区加快推进辖区内老旧小区增设电梯工作,增设电梯工作取得初步成效,但在这一过程中也发现了种种问题亟待解决。本文在介绍重庆市万盛经开区老旧住宅增设电梯工作开展现状基础上,对老旧住宅增设电梯存在问题进行较为系统分析,同时提出相应对策建议。
2 万盛经开区概况及工作开展
万盛经济技术开发区(以下简称“万盛经开区”)位于重庆南部,地处渝黔边界,距重庆主城70 公里、1 小时车程,幅员面积566平方公里,辖2街8镇,常住人口27万,西、北方向与重庆市綦江区相连,东、北方向与重庆南川区相接,南临贵州省遵义市桐梓县,是重庆南向开放发展重要阵地。
万盛经开区城区和镇区内,始建于20世纪八九十年代和21 世纪初,大部分为七至八层左右的老旧住宅,且未配建电梯,类型有商品房、安置房、棚改房、廉租房和职工用房等。
经初步统计,万盛城区和镇区未增设电梯建筑共1211 栋,其中房屋4 层以上且修建10年以上的老旧住宅房屋共计1013栋,其中商品房510 栋、安置房70 栋、廉租房12 栋、棚改房58 栋、职工用房363栋;主城两街两镇未增设电梯建筑共1083栋,其中4 层以上且修建10年以上的老旧住宅房屋共计979 栋,其中商品房487 栋、安置房70 栋、廉租房12 栋、棚改房58 栋、职工用房352 栋。
截至2021年2月,进行老旧住宅增设电梯现场踏勘百余次,发出受理通知单68份,办理工程规划许可68 件,增设电梯70部,其中万盛街道58 部、万东镇9 部、东林街道3 部。
3 主要问题分析
3.1 政策理解不透彻,加剧邻里矛盾
在老旧住宅增设电梯过程中,居民对同意比例数量及其后续工作开展的政策理解不透彻,存在有不同解释,从而加剧邻里之间矛盾,并影响增设电梯工作进程。《物权法》第76 条规定“改建、新建建筑物及附属设施,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,针对该政策条文,部分住户认为只需满足双三分之二即可动工,无需征求剩余三分一住户意见;但也有住户认为根据《重庆市老旧住宅增设电梯建设管理暂行办法》“在满足双三分之二的前提下,剩余住户需对增设电梯无异议”,即须征得全体住户同意才可动工。对政策的多层面理解,易导致邻里之间矛盾加剧,无益于工作开展。
3.2 事前服务不到位,事后易激化矛盾
老旧住宅业主提出申请未动工前,居民委员会、加装电梯业主委员会未对所涉及加装电梯小区相关社情民意进行收集摸排,未对住户意见进行充分评估,有时难免出现代签、冒签业主书面同意书的情况。如此,当审批流程进入尾声却出现反对增设电梯情况,造成增设电梯工作停滞,激化矛盾,相关调解工作也难以展开。
3.3 建设资金相对较高,资金筹集不容易
增设电梯建设费用包括土建施工、电梯购买和第三类费用三部分。据初步测算,土建费用约20 万元,电梯购买约16 万元,第三类费用(含设计、施工图审查等)约3万元,共计约39 万元,建设费用相对较高。即使在政府财政补贴情况下(补贴已于2019年12月31日结束),对一些低收入住户或者患重病、长期慢性病的住户,一次性交出几万块钱不是一件容易的事,资金筹集困难较大。
3.4 建设施工不规范,存安全隐患问题
市面上电梯公司质素参差不齐,建设单位无法进行客观地判断、筛选。在增设电梯施工过程中,常出现施工不规范、材料堆放散乱、安全措施不到位等问题,较易产生系列安全隐患。
4 对策建议
4.1 住户自主协商与政府介入相结合
增设电梯作为一项民生工程,本栋楼住户是最直接受益者。因此,推进增设电梯进程中住户意见最为关键。首先本栋楼住户间内部自主协商沟通,达成统一意见,若在协商过程中出现具体矛盾,政府及时介入调解解决。在满足“双三分之二”前提下,镇街和居委会、业委会积极帮助住户协商,促成具体矛盾解决,征得全体住户同意,实现住户整体利益最大化,助力政策推行。
4.2 提高行政引导,加强事前服务
各相关部门高度重视,加强组织领导,明确责任分工,提高行政引导,加强老旧住宅增设电梯事前服务。在业主提交申请前,镇(街)、社区对增设电梯小区相关社区民意进行收集摸排,对群众意见初步评估,同时提供相关政策咨询服务,结合实际,方便群众,积极有序推进这项工作。
4.3 构建业主自筹、社会参与多渠道资金筹集方式
增设电梯,资金是最大的瓶颈之一。应拓宽资金来源渠道,坚持“业主发起、政府引导、市场运作”原则,构建业主自筹、政府补助、企业加入的融资模式。业主根据自身经济情况及收入水平按比例分摊费用,允许住户提取住房公积金用于增设电梯;政府就老旧住宅增设电梯向上级政府争取资金,对符合条件增设电梯老旧住宅提供财政补助;支持社会资本以“PPP”模式参与加装电梯,允许广告公司在电梯内部投放广告等,由此产生的收益用于增设电梯及后期维护。
4.4 完善顶层设计,多方协同参与
规范审批流程,对规划可行性前置把关、各部门联合踏勘、审批。由规划和自然资源主管部门牵头,深化多方联动;住房城乡建设局加强电梯安装土建工程施工的日常监管工作,督促推进项目安全文明施工,把好质量安全关;市场监管局严把电梯质量关,严格审查电梯企业营业执照、资质以及电梯质量和使用安全性能等,确保形成合力。
5 结语
习总书记强调“要在改革,发展中使人民群众有更多的幸福感和获得感”。老旧住宅增设电梯对于提高老年人生活品质,提升人民幸福感、获得感具有重要意义。随着万盛经开区增设电梯工作的开展,增设电梯工作受到越来越多万盛居民的欢迎和赞誉。为有效落实这一民生工程,切实办好惠民利民的好事,全面推进万盛经开区符合条件老旧住宅增设电梯,应在政府统筹下,不断完善政策,总结经验教训,规范化、标准化增设电梯,扎实有效的推动万盛经开区老旧住宅增设电梯工作。