广东省企业自建公租房统筹利用模式研究

梁芯瑜

企业自建公租房是广东省公租房的重要来源之一，对解决新就业无房职工和外来务工人员住房困难发挥了积极作用。但由于私有、公共资产边界不清，宿舍、公租房定位不清，企业被动纳管等原因产生了系列管理问题。为提高企业公租房统筹利用效益，从优化合规房源的纳管制度、排查清理不合规房源和盘活处置长期闲置房源等方面对企业自建公租房统筹利用模式提出政策建议。

一、企业自建公租房的发展背景

企业自建公租房提出的初衷在于解决城镇中低收入户籍家庭以外的公租房保障对象，即新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员的住房困难问题。《住建部关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号）对企业自建公租房有了首次规定：在外来务工人员集中的开发区和工业园区，各类投资主体可建设公共租赁住房，面向用工单位或园区就业人员出租。同年，《广东省关于加快发展公共租赁住房的实施意见（粤府办〔2010〕65号）明确企业可利用自用土地建设公共租赁住房，纳入当地政府公共租赁住房规划（计划）实行统一管理，优先向本单位符合条件的职工出租；企业和其他机构以独资、集资或股份制的方式投资建设公共租赁住房，享受公共租赁住房建设和运营的有关优惠政策。接着，《公共租赁住房管理办法》（中华人民共和国住房和城乡建设部令第11号）明确企事业单位投资的公共租赁住房的供应对象范围，可以规定为本单位职工。同年，《广东省住房保障制度改革创新方案》（粤府办〔2012〕12号）明确公租房“单位自筹建设模式”的基本概念：在符合城乡规划前提下，经市、县人民政府批准并办理有关用地手续，由企事业单位利用自有存量建设用地或与拥有存量建设用地的单位合作建设公租房。随后，《广东省城镇住房保障办法》（广东省人民政府令第181号）再一次明确企业自建公租房是保障房的来源之一。以上述政策为指导，广东省各市先后制定了地市级公租房管理实施办法和住房保障制度改革创新方案，把企业自建公租房作为公租房的重要来源。

2019年，国家《关于进一步规范发展公租房的意见》（建保〔2019〕55号）进一步强调企业自建公租房对新就业无房职工、城镇稳定就业外来务工人员的保障作用。按照国务院规定开展试点的城市，企业（单位）依法取得使用权的土地，在符合规划、权属不变的前提下，可建设公租房，面向本单位职工出租，促进职住平衡。

根据广东省住房和城乡建设厅的统计，截至2019年3月底，广东省约有纳入公租房计划（简称“纳管”）的企业自建公租房17万套，约占公租房供应总量58.4万套的29%。各地均认为企业自建公租房是保障性安居工程中不可或缺的部分，有利于拓宽保障覆盖面、改善外来务工人员住房条件，减轻了政府住房保障的土地和财政投入，增强了地区生活配套能力，有助于吸引和稳定产业人才队伍，促进产业转型升级和经济发展。

二、企业自建公租房的存在问题

“企业自建”是地方政府增加公租房供应的快捷方式，但亦存在系列管理问题：

1.私有、公共资产边界不清，长期闲置房源难盘活处置

企业自建公租房同时具备私有和公共属性，既要遵循谁投资谁所有的原则，名义上由企业所有，又要纳入公租房计划管理，具有公租房属性。当企业公租房长期闲置时，由于公租房性质不可改变，不能像其它企业资产一样灵活处置。虽然可通过依法转让、移交政府分配或政府回购进行处置，但企业难以获得与物权相匹配的权益，对企业而言并不划算，因此少有主动处置。

2.宿舍、公租房定位不清，建设登记有欠规范

部分城市存在一定数量的企业自建公租房没有办理公租房不动产登记。一是因为用地不规范，由于取得土地来源久远、历史问题等原因，缺少国土使用证等有关证件；二是因为不符合公租房建设标准，有的企业自建公租房单套面积超过80平方米，有的甚至超过100平方米。然而，为了完成年度供应目标，部分城市对这些建设面积超标准、登记手续不齐全的企业自建公租房持宽容态度，为公租房的规范管理留下隐患。

3.企业被动管理，政府监管无从入手

企业理应定期向住房保障主管部门上报分配入住和变动情况，但较多企业不配合政府部门的实时监管，主要原因如下：

一是纳管被动。不少城市政府为了完成年度供应目标，积极动员企业把自建宿舍纳管。但对企业而言，纳管后享受的政策优惠力度不大，却须定期应对繁琐的审计检查，因此本不乐意。

二是企业存在违规行为。由于配租由企业内部执行，有的不符合条件的员工也能入住公租房。此外，部分房价高、用地紧缺的城市，有的企业私下把自建的宿舍出售给职工。因此，企业不愿意反馈真实的入住情况。

三是资料上报人力不足。部分企业人员更换快、流动大，入住资料收集量大且变动频繁，企业没有足够的人手应对入住资料更新及上报，有的企业公租房项目联系人经常更换，使得入住资料台账不规范、不齐全，甚至难以获得。

按照“谁投资、谁所有”原则，企业是自建公租房的管理主体，政府部门只能对入住情况进行收集。倘若企业不配合提供入住分配情况，政府部门的监管难以及时到位，造成监管真空和监管滞后。

三、企业自建公租房统筹利用模式建议

1.合规房源：优化纳管制度

（1）由企业主动纳管并接受更严格监管

继续贯彻国家关于住房“多主体供给、多渠道保障”的有关要求，允许企业依法取得使用权的土地，在符合规划、权属不变的前提下，建设企业宿舍面向本单位职工出租。企业宿舍建设条件符合公租房有关要求的，由企业自愿选择是否纳管。选择纳管的企业，依法享受公租房建设和运营的优惠政策，但须配合政府部门更为严格的监管。

（2）参照政府定向配租公租房实施监管

①实行诚信申报制度

企业应切实履行入住管理责任，定期对入住职工的资格进行复核审查，督促不符合条件的人员退出保障，确保公租房合规使用。同时，对职工申报材料的完整性、真实性、合法性负责，并为承租职工建立租赁档案。

②实行企业住房专员制度

企业须指定专人负责企业自建公租房的分配管理，依时向政府部门备案分配信息，包含配租人员名单、身份证号码等。入住人员名单发生变更的，企业住房专员应在15个工作日内报政府部门备案。

③加强信息公示制度

配租的条件、程序以及结果等情况须同时在本企业内和政府部门官方网站公示，自觉接受社会群众的监督。任何单位、个人发现有违法、违规行为的，均可向住房保障等相关部门举报。

（3）全面实施期限协议纳管制度

为了避免企业自身出现经营困难导致公租房长期闲置从而影响地方住房保障工作实施，建议全面实施企业自建公租房期限协议纳管制度。协议期限应在3年以上，当房屋不再符合公租房条件、企业没有按照协议约定接受所在地政府部门对公租房的管理要求或因不可抗力导致协议部分或全部不能履行的，可解除协议。企业主动提出解除协议的，应按比例退回已享受的财政补贴或税费优惠。

2.不合规房源：排查清理

凡不符合公租房相关条件和标准的企业自建公租房应从统计报表中清退。清退后房源交由产权单位自行管理使用，未出租的剩余房源也不纳入政府调剂安置范围。

3.长期闲置房源：盘活处置

（1）完全退出

建议受经济结构调整、产业转型升级、招商引资和企业自身经营等方面影响，原计划保障对象数量达不到预期的长期闲置企业自建公租房，可完全退出公租房管理，由企业按规定自行处置。企业应返还公租房建设中所减免的税费和一定额度的补助资金，涉及的用地、规划及处置按有关规定执行。

（2）向周边企业出租

企业自建公租房位于企业厂区内，一般远离主城区，且生活配套设施不够完善，城镇居民入住不便。由于部分企业在面临资产核减或经营不善时，仍希望把自建公租房留下，将来有机会继续给职工居住，因而不愿把闲置的公租房转让或移交政府分配。对此，建议允许企业把长期闲置房源向周边企业出租，暂时退出公租房管理。所得收入与政府公布的本地区公租房租金标准上限之差额的一半须上缴地方政府部门，统筹用于保障性安居工程。其他租金收入归企业所有，维修养护费用由企业承担。