城市住宅小区停车矛盾成因及解决思路

刘福栋

（中国建筑第二工程局有限公司华东分公司，上海 200135）

0 引言

停车位是当前我国城市住宅小区最重要的设施，人民生活水平的提高以及国内汽车数量的激增，引发了我国城市住宅小区的停车矛盾日益突出，加之目前我国住宅小区建设相关配套设施不健全，规划停车位远远跟不上小区居民的需求。为此，本文对城市住宅小区停车矛盾及其给人们正常生活造成的困扰进行分析，并探讨相应的解决措施。

1 城市住宅小区的停车矛盾

随着我国汽车数量持续上升，在城市住宅小区内方便的停车越来越难。由于住宅小区内停车位普遍较少，居民不得不将汽车停放在小区内的楼门周围、绿化带以及小区外的马路边，给居民的日常生活和通行造成严重的影响。当小区内出现危重病例、火灾等紧急情况时，由于通行不便导致救护车和消防车无法及时进入住宅小区内，从而危及病人的生命安全，或者给消防灭火带来巨大的影响。与此同时，在住宅小区周围尤其是在较为繁华地段上班的人们，想在公司周围找到一个停车位更是“难于上青天”。有人想在住宅小区周围临时处理一些事情时，常常围绕着办事地点转好多圈后才勉强寻找到停车位，有时这个停车位离自己办事的地点还很远。部分心急的车主会把车直接停靠在人行道旁边或者消防通道内，而这极易给人们的人身和财产造成隐患。

2 城市住宅小区停车矛盾的成因

城市住宅小区停车矛盾成因主要包括以下4个方面。

1）城市住宅小区内车位规划指标太低 我国1999年以前建设的城市住宅小区几乎都未将停车位纳入建设前期规划，目前这些住宅小区周围都停放着大量的汽车。2000—2006年我国住宅小区停车位规划比例为1∶0.4；2007—2011年我国新建小区停车位规划比例为1∶0.8；2012年至今新建住宅小区停车位规划比例为1∶1。

2）已建成停车位未全部投入使用 国内一些房地产开发商过于追逐经济利益，将部分已经销售并使用的住宅小区内停车位牢牢地控制在手中，或者采取只售不租和一次性买断等不良租售方式，导致这些住宅小区内的停车位长时间闲置；有的住宅小区开发商把地下车库改为其他用途，如改成商业性广场或者商场等；有的住宅小区地下车库由于存在诸如人防方面的问题，不能交付住宅居民使用等。

3）停车位价格过高 当前我国城市住宅小区内的停车位售价普遍较高，一些具备产权的停车位或者繁华地段的停车位价格更是高得离谱，使居民难以承受。

4）相关的政策制度欠缺 ①我国城市住宅小区内部交通管理尚未纳入国家道路交通安全的相关法律法规的范围，从而使交通管理部门不能对住宅小区内的交通实施管理；②对于住宅小区内违章停车的行为，我国相关的物业管理政策法规来进行详细的规定，导致物业服务公司在管理停车方面缺乏规范性标准；③我国针对住宅小区地下人防工程权属问题尚未作出明确的规定，导致住宅小区地下停车位的收益矛盾长期存在。

3 解决住宅小区停车矛盾的原则

3.1 以居民为中心兼顾各方利益

对于已经入住的城市住宅小区，小区的物业服务商应将满足小区居民规范化停车作为原则，不断规范小区内的停车秩序。可以把公共停车位的收费标准稍微提高，所获得的收益用在小区内设施的维修养护等方面，兼顾没有汽车的居民的利益。

3.2 建设和管理双管齐下

我国房地产管理相关部门存在着“重建设、轻管理”的现象，这是一些城市住宅小区出现“停车难、乱停车”现象的主要原因之一，尤其是住宅小区地下车库最为突出。由于房地产开发商是住宅小区的投资开发者，所以其掌握着住宅小区地下车库的使用权，并由于种种原因使地下车库长期处于闲置状态。因此，必须严格规范住宅小区的建设与使用，建设与管理齐抓，以管理促进建设，才能制止乱停车现象，同时有效避免资源浪费。

3.3 组建由部门、业主、社区和街道参与的四级联动工作机制

首先由住宅小区业主委员会对本住宅小区内停车位进行统计，制定相应的解决方案与资金筹措方案。社区负责对本社区内的道路及公共停车位进行统计，并交由街道办负责公布及上报住宅小区及社区的停车位短缺数量，交由交通管理部门评价实时性的动态交通情况，将便民利民、透明公开、能停尽停作为前提，制订辖区内规范化停车方案。最后，交由城管部门以及社区街道协同实施。

3.4 资源整合、补建增建

当前，我国很多老旧和次新住宅小区即便把小区内外的路面或空地全部投入使用也很难满足停车位的需求量。如果规范化停车真正实施的话，必将会使部分车主被挤出。因此，必须针对当前所有的停车资源进行整合，并结合现代化的科学技术与先进的停车管理理念，补建增建立体式的现代化停车位。

4 城市住宅小区停车矛盾的解决思路

4.1 科学合理地规划住宅小区的停车位配套建设

在住宅小区建设前期规划时，就应当考虑小区停车位的配套指标。以小区所能容纳的居民数量作为依据，科学合理地规划相应的停车位。目前，我国一些居民家庭不只有1辆汽车，有2辆甚至更多，使小区内停车位更为紧张，对小区建设提出了更高的要求。所以，在住宅小区建设中，配套的停车位设置指标必须对投入使用后的几十年内小区居民汽车增长的趋势进行充分的研究，所制定的停车位配套指标必须为以后的发展留有余地，绝不能只满足住宅小区目前的停车需求。

4.2 采用有效方法增加住宅小区停车位数量

我国部分住宅小区的停车位被一些部门挪作其他用途，一些地下车库被出租给企业作为厂房、仓库或商超，还有部分停车位被改建成为出租房屋等。这些乱象导致住宅小区内的停车位不能提供给业主停放车辆，从而使业主不得不将车辆停放到别处，造成乱停乱放的现象。所以，监管部门必须严格查处停车位（库）挪作他用的不法行为，以有效避免乱停乱放现象。另外，相关部门可以对住宅小区周边地区进行考察，考虑在不影响交通的情况下为居民提供夜间停车服务，这种方法更适用于老旧住宅小区和次新住宅小区。开放住宅小区周边单位的空置场所或停车位，提高使用率，例如住宅小区周边的学校停车位、大型工厂的停车位等都可以投放使用，既可使资源得到有效利用，又可以很好地解决周边住宅小区的停车矛盾。政府早已颁布了相关规定，禁止所有公车夜晚停放在居民住宅小区内，这一防腐措施在一定程度上缓解了小区停车位紧张状况。

4.3 加快现代化公共停车场和立体多层式停车场建设

对住宅小区内外及周边地域进行考察，寻找适合的空间建设公共停车场或立体多层式停车场。社会基础设施实际上也包括了公共停车场。在建设停车场前，必须制定科学合理的规划，从而使停车场具备最大的辐射范围；必须可以涵盖周边的住宅小区和商业用房等；公共停车场最好建成立体多层的形式，以使停车场占用面积少，实现场地利用率最大化，从而能够更好地解决住宅小区的停车矛盾。

5 结语

城市住宅小区的停车矛盾对城市的经济发展与交通产生影响，必须引起各方的高度重视。对于城市来说，停车场是最主要的基础性设施，必须具备公益性。政府应该针对公共停车场的建设制定相应的优惠政策，增加对道路、公共建筑配套的财政投入，吸取国内外相关领域的先进经验，制定合理的城市中心区车辆拥堵费的规范，作为建设公共停车场的补偿性资金。城市住宅小区停车矛盾解决的关键在于政府重视、政策配套、体制完善、规划合理、管理严格，能从根本上使城市住宅小区的停车矛盾得到有效解决。