粤港澳大湾区外溢资源发展新机遇下的存量资源盘活探索——以中山市七村为例

陈凯洛

（洛阳市规划建筑设计研究院有限公司，河南 洛阳 471023）

1 时代背景

1.1 国家战略赋予粤港澳大湾区科技创新使命

2019年，中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》，融合对接和科技创新成为发展主题，提出充满活力的世界级城市群、具有全球影响力的国际科技创新中心、“一带一路”建设的重要支撑、内地与港澳深度合作示范区和宜居宜业宜游的优质生活圈五大战略定位。

1.2 粤港澳大湾区“时空重构，内湾隆起”

高速公路、轨道系统从环湾串联向跨湾并联，重塑湾区时空格局。高端化、区域化、国际化职能向环湾一线集聚，城市重心向湾区挺进。珠江口两岸逐步成为引领粤港澳大湾区创新发展的前沿地带。

1.3 中山市积极融入“一带一路”建设、服务海洋强国战略

中山市位于海上丝绸之路最重要的经济腹地珠三角，承担着引领产业先行、推动产能出海、推动国际产能合作、对外贸易提升、旅游及人才升级的作用。2019年第一季度，中山市、珠海市拱北海关辖区对“一带一路”沿线国家进出口总值达369.6亿元，占两市外贸进出口总值的30.6%。其中，出口212.7亿元，占两市外贸出口总值的27.0%；进口156.9亿元，占两市外贸进口总值的37.3%。

2 发展机遇

2.1 地理区位带来发展潜力

七村地处中山与珠海的交界，同时，50km半径范围内覆盖所有湾口核心城市战略发展地区与重大交通枢纽。在大湾区规划背景下，七村将通过湾区互联互通，成为粤港澳大湾区重要的西岸门户。未来将有深珠城际、广中珠澳高铁、广州地铁18号线3条轨道直连湾区，交通红利带来巨大的发展潜力。

2.2 周边区域外溢资源带来的发展机遇

在粤港澳大湾区时代，身处中珠交界的七村迎来发展新机遇。周边区域的教育、产业、文化、旅游等资源呈现外溢趋势，在此背景下，作为中山市的南侧门户，可对接周边外溢资源，协同发展，推动片区的存量资源盘活。在新一轮的城市竞合与产业升级中，如何提升城市品质、城市形象，承接周边产业、科技和人才等溢出资源，成为七村面临的重要发展课题。

2.3 政策导向带来的发展红利

2020年以来，中山市城市更新局结合国土空间规划编制进程有序推进城市更新规划编制和政策完善等工作，加快绘制中山市更新改造新蓝图，不断提升规划引领，高质量推动城市更新（“三旧”改造）工作开展。以中山全市城市更新改造研讨会提出的“六个原则”和旧城镇、旧村庄改造“八大基本原则”为指导，更好地统筹安排全市城市更新（“三旧”改造）的总体目标和规模、重点区域、改造时序和策略等。七村片区属于本次统筹安排的镇级重点城市更新片区，为项目的发展转型提供了强大的动力。

3 七村现状

3.1 发展历史

20世纪90年代初，七村凭借靠近城区的地理优势，确立“筑巢引凤”招商引资，以外向型经济为主的工作思路，放手发动群众，多种渠道筹措资金，建设标准厂房11幢，简易厂房1 200m2，总建筑面积为71 570m2。现有皮革、制衣、电子、刺绣、印刷、丝花、化工、铝材等工业企业26家，较大的企业有中山励华制衣、中山华声五金电子有限公司、中山爱知电子有限公司等。

3.2 人口与经济情况

实地调研资料显示，2021年七村的总居民户数约1 500多户，其中本村居民户数约1 100多户。本村村民的人口约5 000余人；外来的流动人口约18 000人，来自四川、重庆、湖南、广西等的居多。

2020年，七村集体经济收入约为2 300万元。村民的收入来源以厂房出租、农地出租、停车位出租等租金收入为主，在外（珠海、中山）打工的收入占其中一小部分。

3.3 产业结构现状

工业以传统制造业为主，产业结构未成体系，配套设施不完善。工业厂区整体布局较为杂乱，建筑风格、形式、色彩等缺乏整体性。部分厂房设施配套不完善或设施老旧破损，多以装饰装修建材、金属制品工厂、手工业厂房等传统业态为主。

4 存量资源盘活的必要性

4.1 片区活力需要重塑，人居环境亟须提升

七村位于中山与珠海交界，有越的地理优势，20世纪90年代初以外向型经济为主的工作思路，使传统的制造业得到迅速发展。随着中山、珠海高端产业的不断发展，七村传统产业已无法支撑片区的未来规划。人口外流、居住品质低、基础设施薄弱等问题逐渐凸显，严重制约了七村的进一步发展。片区的产业需要升级，社区活力也需要重塑。

4.2 传统产业转型升级，基础设施建设带动片区发展提速

本次的存量资源盘活以七村的产业转型升级为主要目标，同时完善周边基础配套设施，提高人居环境，将其塑造为高标准的中山南大门。

5 产业发展存在的问题及对策

5.1 产业发展方向不明确，产业体系未形成

七村片区范围内的厂房以出租为主，整体的产业结构无法形成体系，没有明确的产业发展方向。

解决对策：落实上位规划的引导，借助周边资源的优势，挖掘与周边契合，符合上位规划方向的新型产业，明确本区域的产业发展方向，形成完整的产业体系。

5.2 自主创新不足，产业附加值低

目前，七村片区产业自主创新能力不足，对重要核心技术掌握不足，仍以附加值较低的制造业为主，在产业高附加值的前端研发设计板块不足，后端市场服务模式创新缺失。

解决对策：引进产业创新人才，完善创新创业服务，加强产业高端技术的引进与研发，补全产业创新链，提升产业自主创新能力，布局未来高端产业。

5.3 产城发展失衡

七村片区由于以前传统制造业的发展模式带来的是产业发展的滞后，城市功能配套、基础设施无法满足未来的产业规划，产业与城市发展不平衡。

解决对策：积极探索实践“人城产”发展新逻辑，由“产城人”向“人城产”转变，协调七村区域的生态、生活与生产等各项功能，模糊产城边界线，以城聚人、以人聚产、以产兴城。

5.4 产业发展动力不足，急需转型升级

七村的产业发展明显减速，人才严重流失，产业已经到了亟须转型升级的阶段。

解决对策：明确发展方向，完善基础设施建设，加强科技创新，完善金融和专业服务体系，推动单一、传统的产业模式向生产、服务、消费等多功能的城市型经济转型。

6“七村模式”路径的探索

6.1 发展新路径的提出

产业的更新发展不仅要促进产业带自身产业的提升，更要带动七村片区整体发展方式的转变，实现高质量增长。同时，城市的空间品质也是片区发展最重要的因素之一，产城融合应该始终贯穿在整个更新规划过程中，同时必须兼顾地区城市基础设施的服务容量统筹更新。为此，经过对七村的实地深入研究以及收集各方意见，以产业社区为理念，形成符合七村现状的“七村模式”，致力于打破七村传统的产业格局。以自身优越的区位条件，承接粤港澳大湾区外溢资源，实现新旧动能转换，推动区域内产业新一轮的大发展。

6.2 打造属于七村片区独有的“七村模式”产业社区

“七村模式”的概念流程为产业筑基-产业生态引领-创新赋能-人本为核-“人城产”一体化。

1）产业筑基 以新一代信息技术、精密电子产业为基础，整合产业与城市资源，奠定发展基础。

2）产业生态引领 以高新技术产业生态圈为发展指引，加速“三生空间”（生产空间、生活空间、生态空间）高度融合发展。

3）创新赋能 以高品质科创空间为发展基点，构建产业创新生态链，提升产业发展动能。

4）人本为核 社区内“三生空间”的各项功能建设必须以人为核心，根据不同人群的结构特点，提供不同层次的多元化需求。

5）“人城产”一体化 “人城产”一体化发展，以优质的生态、生活环境“筑巢引凤”；用高质量发展吸引高素质人才，再以人才吸引企业与生产要素集聚，产业的高度发展又吸引大量人才集聚，从而实现城市和产业的长远发展与繁荣。

6.3“七村模式”核心发展策略构建

实行“4+1+1”的核心发展策略，“4”为产业链“筑基”、供应链“通路”、创新链“赋能”、金融链“助力”，“1”为专业服务“催化”，另外一个“1”是社区生活“融入”。

以产业链“筑基”、供应链“通路”、创新链“赋能”、金融链“助力”、专业服务“催化”、社区生活“融入”全力构建的“4+1+1”发展策略，将通过4根链条“筑基通路、赋能助力”，将生产性服务与生活性服务配套有机结合，形成深度契合产业生态圈建设思路、具有核心竞争力和区域带动力的产业生态城。

7 结语

七村现状为土地利用效率低，居住环境品质较差，工业产出效率低，城市整体公共配套设施缺乏，亟须寻求新的发展动力。通过旧改推动环境改善、品质提升、联动留地开发、带动村农地收储，从而集聚产业载体促进产业发展。

通过盘活存量释放土地资源，以产城融合的改造思路调整功能、优化布局，提供优质的居住及服务配套，对接周边外溢资源，引入科技创新产业，实施“七村模式”的产业社区构建，进而推动七村片区功能的完善和环境品质的提升，贯彻落实国家、市、区、镇的发展策略，打造成中山市产业转型的典范，满足人民日益增长的美好生活需要。