装饰装修阶段材料管理模式

邓生辉 中铁房地产集团西南有限公司高级工程师

付志国 中铁房地产集团西南有限公司

房地产由最初的快速发展逐渐转变为平稳发展，企业进行了多次转型升级，由规模型发展策略转向高质量发展道路。在政府宏观调控及市场迭代更新的双重作用下，房地产开发企业一方面需要注重品牌的塑造，加强产品研发，为客户塑造更具价值的人居环境产品；另一方面要优化组织结构，强化企业运营能力，夯实企业发展的内驱力，为企业高质量发展及占据市场空间打下基础。随着产品持续更新完善，精装修住宅逐渐成为社会主流产品，在住宅市场中占据的比重越来越大，也得到了客户的高度认同，同时客户对于精装修产品的工程质量要求也显著提高[1]。精装修产品的出现对传统粗放式工程管理模式提出了新的挑战，推动了产品设计创新、提质增效及精细化工程管理理念的发展。

1 装饰装修阶段材料管理存在的问题

相比土建施工，精装修施工周期较短，工序衔接更加紧密，对于精细化管理要求更高。精装修方案的制定、材料的选型定样、设计图纸下发、资源单位招标、施工过程控制，均会对精装修产品质量与效果的呈现产生影响。

1.1 设计层面

市场的起伏及客户的需求随时都会发生变化，因此产品的研发应立足市场，与客户为主，加速精装产品的更新。如果未建立精装产品标准化体系，在设计方案阶段就会耽搁较长时间，极易影响施工工期，最后影响精装修质量。在市场竞争下，产品标准化的建立会对企业的运营提升及品牌塑造产生积极作用。为了提升精装产品的质量与效果，在设计阶段应考虑对新材料及新工艺的运用，加强设计封样及施工封样的流程管控，避免在材料选型端口出现货不对板的情况。与此同时，对于成品安装类材料，应密切关注产品的升级与更新，提前规避断货风险。在设计层面，应重点关注材料的功能与效果，坚持样板先行的管控思路是提升产品质量的有效手段。对于精装修成品安装类材料，应重点关注点位的预留，并在样板阶段做好充分交底，避免后期的拆改。

1.2 成本合约层面

在资源方的选取上，很多房企未根据精装产品标准建立合约资源库，导致资源方的水平良莠不齐，在材料供应上频频出现问题，造成后期施工工期紧张。在拥有固定资源库后，应与优秀的材料供应方建立长久的合作关系，全面保障材料供应及产品质量。与此同时，建立严格的资源方评价考核办法，优胜劣汰[2]。在合约端口，应紧密衔接设计意图，在可控成本范围内提高产品的适配性与优配性。在现有精装修体系下，精装修专业监理的配置严重不足，使监管存在漏洞，对精装修质量造成影响。

1.3 工程层面

在精装修施工过程中，批量精装材料的按期到场对施工工期有着至关重要的作用，一旦材料未能按期到场，将对精装修施工整体工期造成极其严重的影响。因此。对材料加工生产的过程跟踪显得尤为重要，对于容易受色差影响的材料。应提前计算材料用量，并进行一定比例的备货，确保材料在同一批次生产加工。在材料进场前，应加强施工封样及材料送检工作，确保精装材料按照设计封样要求进场。在施工过程中，严格履行打样制度，先进行打样，经过各方验收后再批量进行施工；精心策划流水施工，确保工序紧凑。施工完成后，做好成品保护并进行工作面移交，以保障精装修施工质量。在材料到场后，严格按照按照设计封样对材料的品牌、型号、规格进行核查，审查材料的合格证明等文件。

2 装饰装修阶段材料管理模式

2.1 建立可视化管控体系

在精装修材料的管控过程中，建立精装修材料可视化管控体系，可以从设计、成本合约及工程维度方面对精装材料进行整体管控。精装修材料可视化管控体系一共分为四大板块，分别为材料基本信息板块、设计板块、成本板块、工程板块。材料基本信息板块主要包含材料名称、品牌、供货单位等信息，设计板块主要包括深化图纸、设计定样、施工封样和设计需求等信息，成本板块主要包括招标技术要求、评审情况、清单评审情况和定标情况、合同签订、制约因素以及风险控制措施等信息，工程板块主要包括复工复产情况、原材料备货前置工作、下单前置工作和下单启动、排产过程跟踪、供货跟踪等信息。可视化管控体系的主要目的是增强材料全流程跟踪管控，提前预知风险并采取相应措施[3]。

2.2 加强计划管控

在精装修阶段材料深化管控上，为了做好精装材料的进度管理，加强材料从加工生产到现场安装的全流程把控，强化计划管控，可以从以下两个角度入手。

2.2.1 提取一级节点

在精装修材料可视化管控体系的基础上，提取六大一级节点，分别对应为设计定样、合同签订、供货计划表、工厂下单、排产与入库、现场到货。其中，设计定样节点主要管控材料品牌型号、规格尺寸，以及封样清单是否完成。合同签订节点是成本板块的核心要素，是后期计价付款的参考时间节点。供货计划表是建设单位项目部对供货单位的下单，应重点对比现场，查漏补缺，梳理合同清单中材料的品牌、型号、规格及数量，进一步明确材料的技术标准，并及时对接公司相关部门。工厂下单是供货单位给工厂下单，这是保障材料实际排产的有利证据。排产与入库中，主要管控工厂的生产计划，以及排产过程中的在制数量及入库数量[4]。现场到货节点主要管控材料的出库装车清单、运输批次号及到场时间。

2.2.2 倒排工期

根据现场施工进度需求，倒排各一级节点以控制时间。通过倒排工期，对材料管理从前端设计定样到末端运输安装全流程进行把控，确保材料能够按期到场，满足现场施工需求。

2.3 加强制度管理

2.3.1 制度抓手

一是精装修材料管控制度。为加强对精装材料的全周期管控，编制相对应的精装材料管理办法。注意从精装材料设计定样到运输安装至现场的管控要求，对设计及成本合约部门的节点提报计划运营进行考核。对精装材料下单到出库运输至现场过程中的工作配合进行约束，如周进度汇报、计划考核节点是否按时完成。在材料管控过程中，要求精装施工总承包单位专门配置材料管理人员，根据施工进度需求铺排材料到场计划，并定期进行汇报。

二是例会制度。精装修材料管理会直接影响精装修的施工工期。因此，在日常工组开展中，应将材料计划作为重点进行过程管控。在月度例会、周例会、日进度推进会中，精装施工总承包单位应重点汇报材料跟踪情况。

2.3.2 做实计划考核

在精装材料的进度管控中，要充分重视精装材料的过程管理。因此，在精装材料管控体系中引入了节点考核，在各一级节点中引入了计划完成时间，严格按照节点考核，及时进行进度纠偏。

2.3.3 预警机制

在精装修材料管控体现中，根据现场实际情况及供货商提供的信息，应提前进行风险识别，并针对有可能延误的节点，出具应急方案及解决措施，确保节点计划按时落地。

2.4 精装修材料管理思维运用

随着精装修产品的主流趋势以及客户对于精装修工程质量的高度关注，对精装修施工的精细化管理显得更为重要。精装修材料管理也同样需要具备精细化管理思维，精装修材料管理思维主要体现在可视化全流程管控体系、健全的制度管理体系、严密的计划考核体系、预警机制以及生产要素的全周期把控。其中，可视化全流程管控体系对材料的前端管控及末端执行进行通盘考虑，对资源的上下游关系进行整合，体现出系统化的管理思维；健全的制度管理体系是保障管理落实的先决条件，是管控资源方的有效手段；严密的计划考核体系是保障节点达成的关键因素，同时也是计划管理“PDCA”的深化运用；预警机制是节点实现及进度纠偏的有效手段；生产要素的全周期把控主要体现在对资源的全方位、落地化管理[5]。

精装修材料管理思维也能够运用到其他专业及行业领域的管理实践中去，尤其是资源整合型管理工作。例如，在土建施工管理工作中，方案设计、施工蓝图、招采及工程施工的全流程管控，人、材、机的全周期把控，工程计划节点考核机制、工程进度预警机、施工样板制度以及工序移交制度都能得到有效利用。二者不一致的地方在于对尺度的把控，不同专业的管理尺度不一样，越是密集型资源管控，精细化管理程度越高，标准应该更加严格。

3 结语

精装修产品的打造不仅要立足市场、关注客户，还需要精细化管理思维，以实现产品的价值。随着精装修产品的热度持续增加，市场竞争愈发激烈，客户对于产品的期望值会越来越高，精装修产品的深化研发与落地是房企占据市场高位的有力手段。