提升改造工程管理的思考与探索

2021-03-31罗加军

居业 2021年12期

罗加军

(中众合有限公司，福建厦门 361009)

“提升改造工程”是指建筑建造时间较久导致外观形象及使用功能已不能完全满足观感及使用要求，但结构相对安全，需要进行提升改造的工程项目。这些建筑从寿命期看大多还在中年期，之所以会有如此大的落差，究其原因主要是随着经济、科技水平的不断提升，助推了我国在教育、科技、材料及制造业水平等方面都有了长足的进展。这些建筑在设计、材料、施工等方面均落后于时代的发展。加上岁月的磨蚀，造成了这些建筑在外观、使用功能、装饰装修都落后于人们对建筑产品的需求。若不进行提升改造，不仅影响使用功能，更影响城市形象。

1 方案设计阶段

(1)首先要确定提升改造的范围及改造需要达到效果，大到一个街区、社区，小到一个单位工程甚至一个外立面的改造效果都要做好改造效果、功能提升的定位及方案设计。

其次，需要明确提升改造的范围，从目前各地的提升改造经验来看，需要大量提升改造的首先是建筑的外立面，外立面通过提升改造可以起到立竿见影的效果。城市老旧建筑基本都位于城市的中心区域或重要区域，若不改造将严重影响城市形象。当然改造也不是随心所意，而必须遵循一定的原则。比如：外立面提升改造应尽量简洁，临街面取消开敞式阳台，空调机位等设施应统一进行隐蔽设计。

最后，就是建筑屋面，屋面作为第五立面，过去常被忽视。而屋顶的脏乱差也是最普遍存在的，所以屋面提升改造也是各地重点关注的地方。而屋面的提升改造宜采用顶部收分或平坡结合等处理方式。

(2)委托有资质的设计院进行改造方案设计，并将初步改造方案在一定范围进行公示，征集社会各界及属地居民的意见，力争让提升改造更好地服务于广大业主及属地群众。如，象屿大厦原为90年代建成，白色的外墙面砖搭配蓝色玻璃幕墙，在建成当时成了一道靓丽的风景，但“岁月不饶人”，经过30多年的磨蚀，如今的象屿大厦不仅外观老旧，电梯、给排水、供电甚至门窗等都不能正常使用。所以提升改造就显得非常必要。而怎么提升改造就成了一个必须重视的问题。对设计院的初步方案结合业主及政府部门的意见，最终将面砖改造为铝合金格栅幕墙与铝单板幕墙相结合的复合外饰面。既融入了时尚元素，让建筑更有立体感与时代感。又兼顾采光、通风及形象提升，巧妙利用格栅条的疏密错落将空调室外机进行了有效的隐藏。在保证使用功能的前提下提升了建筑的时尚感及颜值。改造完成后，政府主管部门和业主代表均表示满意。可见方案设计在提升改造中的重要性。

当然，改造方案除满足使用功能及观感外还必须满足规划、消防、景观、节能等规定。改造也不能占用消防设施、消防通道等生命通道。老旧建筑由于建造时间久，室外空调机的放置基本没有设计及考量，从现状来看老旧建筑的室外机不仅显得很凌乱、空调水随意排放等，而且还存在高空坠落等安全隐患，因此，在方案设计时，室外机的隐藏和空调水的有组织排放就成了外立面提升改造必须解决的问题。

(3)提升改造方案要以城市品质提升和弘扬当地主题文化为引领，深入推进城市有机更新，加快沿街老旧建筑、老旧小区的改造进程，改善人居环境，提升品质功能，更多的保留城市记忆，让街区、小区更有颜值、生活更有品味。若遇到重要历史建筑，要以保护为主，以提升改造为辅，改造方案必须坚持修旧如旧的原则。保持历史建筑的原有风貌及文化传承。

(4)提升改造方案设计首先应开展建筑安全隐患治理、消除危房等安全隐患，改造地下管网设施，加快推进自主加装电梯，因地制宜改造提升适老、适幼、停车等功能，构建老旧街区、小区的长效管理机制。

(5)方案设计前必须做好老旧建筑原始档案资料的收集核实，并对原有街区及建筑进行实地勘察，摸清拟改造建筑的改造现状，为提升改造方案设计做好相应的技术准备。

(6)提升改造不得破坏原有建筑的结构安全，更不能超过建筑规模进行改造。提升改造还应考虑改造方案的经济合理性，杜绝铺张浪费。通过改造为建筑提质增效，以较少的投入取得满意的效果。财政投融资项目的投资总额更不能突破立项批准的投资概算。

(7)提升改造工程应完善相关报批、报审手续。经有权机关审核批准，取得工程所在地政府主管部门的立项审批、方案审批及施工许可后方能正式进行改造施工。

2 提升改造实施阶段

(1)组建一支具备提升改造工程管理经验，又有责任心与管理技能的管理团队。选好项目负责人，并根据改造工程的具体情况做好合理分工。

(2)提升改造工程启动前首先要做好详细的工程提升改造施工策划，包括安全鉴定、招投标、合同、进度、成本、安全及质量管理等。

(3)要确保提升改造顺利实施，必须保证改造建筑本身的结构安全。改造施工前应委托有资质的鉴定单位对拟改造建筑进行结构安全鉴定。对于结构安全性满足要求的则可以直接委托进行改造方案设计。对于结构安全性不达标的建筑，必须选择有资质的设计院进行有针对性的加固设计，制定详细的加固方案并经专家评审后方可具体实施。

首先，结构加固应选择有资质的施工单位，选择合适的加固方法并合理安排施工周期，使各工序衔接到位，从而保证结构加固施工的顺利实施。

其次，施工过程中应综合考虑楼栋内及周边业主的具体情况，提前做好预案及防患措施，以化解矛盾、减少纠纷。由于场地所限，提升改造施工往往需要占用小区或者城市人行道等公共通道作为施工用地，而占道、扰民应编制详细方案并报政府主管部门审批同意并提前公示，以征得广大市民朋友的理解和支持。如，“厦门保税市场大厦”位于疏港路旁，由于建造年代较久，也属于老旧建筑，若不进行提升改造，不仅影响城市形象，使用功能也大受影响。但改造起来难度也相当大，不仅楼内人员无法搬离，还不能影响其正常上班。按照政府主管部门提档升级的要求，经实地踏勘并与业委会充分协商，改造方案调整如下：经安全鉴定确认结构安全后启动改造方案设计；为减少对楼内办公的影响，先不拆除原有幕墙和门窗，而在原有幕墙及门窗外新建幕墙及门窗，待施工完成后再拆除原有幕墙及门窗并完善每层的防火封堵及收口。从而减小改造施工对楼内的影响；为不占用楼栋的人、车通道，方案采用金属构架全架空、全防护的措施，将地面层留给楼内人员进出楼栋及车辆通行；将一层顶棚面作为施工操作面及材料周转场，巧妙地化解了场地狭窄并又扰民的难题。顺利完成了提升改造任务。

最后，提升改造工程应做好工程改造施工管理预案，严格安全、质量管理，防止改造施工过程中发生安全、质量事故发生。由于施工现场情况复杂，水、电、明火、机械设备使用等都会存在安全管理风险，所以在施工过程中，必须对安全生产给予高度的重视。定期开展安全生产培训、检查和消防知识的培训演练，做到防患于未然。