新棚改政策下的老旧小区改造方法探索

李娟红

(甘肃省定西市陇西县住房和城乡建设局，甘肃 定西 748100)

1 老旧小区的现状

甘肃省陇西县早期住房主要以单位自建房、集资建房居多，主要分布在各大国营企业中，建设年代在上世纪70年代，建设规模较小，结构户型单一，配套基础设施老化、落后、功能不全、违章建筑多、公共环境脏乱差。普遍存在屋面破损漏水、外墙面破损失修、供排水管道老化、供水供热未分户管理、违规搭建煤炭房、小区道路破损、停车位少、无监控系统、通讯电力线缆裸露架空杂乱布设、绿化亮化标准低、公共服务设施缺失等问题。经排查，我县2000年底前建成有145个小区329栋楼12798户(含单栋住宅楼)，2000年底后建成63个小区181栋楼8642户(含单栋住宅楼)。围绕改善居民生活环境，着力解决部分老旧小区基础设施不全、配套不完善等突出问题，2019-2020年陇西县共实施改造59个小区107栋楼4243户。改造提升内容包括屋面防水保温、外墙保温及立面涂料、楼梯间内墙面、顶棚及楼梯折板处刷涂料、更换楼梯间灯具、更换单元门等。2021年实施改造74个小区，97栋楼，总户数2955户，项目投资概算38767.27万元，目前前期建设的手续已经基本完成，等资金到位以后，就可进行施工。

2 老旧小区的问题

甘肃省陇西县老旧小区主要的问题主要有如下几点。

2.1 小区建筑立面陈旧，违章建筑较多

由于老旧小区建于上世纪70年代，比较陈旧，随着时间的流逝，建筑外墙涂料已有许多剥落，居民自建的雨篷、防盗网、外展柜等设施，大都没有秩序，这些都是因为小区建设初期设计规范所限，最初小区的厨房没有排烟通道，外厨房的油烟顺着墙壁自由滴落下来，导致墙体发黄，脏乱。没有顺序的门面和凌乱的违章建筑，使小区的居住条件和居民的生活质量低下，给人的视觉上造成了扰乱的现象，居民幸福感和安全感大大降低，使居住居民心情不畅。

2.2 住宅多为传统住宅类型，小区的功能不完善

在20世纪建筑的住宅中，主要有室内空间的划分很多都不适合使用的需要，大厅的设置不是很合理，起居和卧室空间不能满足动静分离的使用需要，缺乏相对独立的就餐空间，食物储备和就餐空间的流动性太大，厨卫面积太小，对阳台空间的利用率比较低等问题，这些生活条件都无法满足人们的日常生产和生活的需求，服务设施功能上的问题都严重影响和制约着居民的生活。

2.3 小区环境脏乱差

改造前的甘肃省陇西县老旧小区是典型的破旧小区，小区并没有正规和完善的物业部门。居住在小区低层的居民私自违规占用小区的后院和菜园等地方，便给在菜园里种菜、施肥，夏天臭味连天，严重影响了人们对生产和生活环境。除此以外，小区没有完备的雨水收集的系统，雨水斗排水口布置的特别少，因此在下雨天的时候，小区的道路积水非常严重。此外，由于小区前期设计的时候，污水处理系统只能满足当时的设计规范，远远落后现在房屋建筑设计标准，再加之年久失修，管网老化和破损严重，因此，生活污水乱排的现象非常严重，小区环境特别脏乱。

2.4 小区缺乏基础设施

随着国民经济的快速发展，停车位不足已经成为各老旧小区大都会面临的问题，由于小区的停车位不足，使得本来就不是很宽敞的小区道路变得更加拥挤，小区的交通也变得非常糟糕。小区拥挤的交通已经严重影响了居民的日常出行和生活，也存在严重的消防安全隐患。此外，甘肃省陇西县老旧小区杂草特别多，尤其是小区公共绿地上的杂草丛生，小区里几乎娱乐的地方，比如广场。因此，小区的居民缺乏休闲和锻炼的场所。

3 新棚改政策下的老旧小区改造的重要性

第一是新棚改政策下的老旧小区改造，可以关注到人们的日常生活中的基本的需求情况。对于目前的老旧小区来说，小区的道路有很多坑洞、有的地方没有路灯、小区内的基础设施不完善。这种问题都将严重影响人们的生活。当然，除此以外，也存在小区内居民私自占用消防通道等现象。如果这些问题不能及时得到有效的解决，会给小区居民带来非常严重的安全隐患。通过对老旧小区改造和分析，我们能够发现运用科技的手段可以解决居民的生活问题，改善人们的居住环境，提高居民的生活质量。

第二是新棚改政策下的老旧小区改造可以实现创造和谐的人际关系。在老旧小区改造的大环境下，综合治理不仅能够改善小区居民的生活环境、维护小区内的秩序，而且还可以促进人们生活水平稳步提高。

第三是新棚改政策下的老旧小区改造可以提升城市形象，通过老旧小区改造能够实现和谐稳定的城市建设，让人们生活在更加良好的环境中，可以增强城市的基本活力，也可以带动小区周边经济快速发展。

4 新棚改政策下的老旧小区改造的方法

4.1 落实业主改造政府补助政策

一是给老旧小区安装电梯。对于一个老旧小区来说，大多没有电梯的楼房。由于小区内有许多老龄的居民，大家在上下楼梯的时候都非常不方便，因此，大家对老旧小区的改造的意愿都很强。因此，在这种环境下，和小区居民进行充分的沟通可以为电梯改造提供一份非常有效的支撑。

二是业主独立改造需要有一定的规则。在小区的居民进行改造的环境下，可以由业主和施工单位协商小区改造的初步方案，并通过综合考虑用地规划、建筑结构和消防安全等因素，明确电梯后期在运行和维护的过程中的相关内容。并且在签订协议之后，经由业主同意，办理相关手续。

4.2 社区改造优化管理

对于城市中的老旧小区来说，在改造的过程中面临着许多相似的问题，但在不同社区的改造过程中也面临着不同的问题。在小区改造过程中，要把小区的居民当成主体部分，通过调查分析得到需要整改的问题。因此，在小区进行整改之前，项目的负责人可以在社区举办活动和座谈会。为了保证小区环境的整齐干净，小区内的居民可以积极到参与小区改造活动的过程中来，从而实现小区改造的全面优化。而且，在调查分析的过程中，也可以通过问卷调查、实地调查和居民走访等方式来获得小区改造数据，通过数据分析并且结合小区的实际情况，写出一份有针对性的小区改造方案。

4.3 改善绿化和环境

老旧小区的改造正在进行中，改造的过程中，绿化工人们给每一个绿地都进行了一次大扫除，清扫了绿地上的杂草和枯树叶，并且拆除了小区中间围墙，栏杆，还拆掉了部分占用绿地的设施，还确定了需要补充种植的植物种类，把植物缺株比较严重的种类进行了补充，由于过去老旧小区的植物种类没有层次感，大都比较单调。因此，在此次改造过程中，添加大小灌木丛的植被，可以让绿地的面积更加多一些。在经过了这一系列的改造之后，老旧小区的环境明显发生了改善，不同种类的植物使得植被的层次感更加分明，反而达到丰富绿化的水平，并且在以后改造别的小区的过程中，也可以借鉴此次小区的改造经验，给后面的小区改造留下样板。希望在小区改造的过程中，遇到什么问题都积极去解决，这样才能达到老旧小区改造的真正目的。

5 结 语

文章首先阐述了甘肃省陇西县老旧小区的现状和目前存在的一些问题，给出了新棚改政策下的老旧小区改造的重要性，根据这些问题，文章提出了一些新棚改政策下的老旧小区改造相对有效的方法。总之，在目前老旧小区改造的阶段里，城市建设和规划者首先需要按照政策要求和内容来办事。并且，通过科学、合理的城市规划目标和要求对老旧小区进行改造，从而可以满足小区居民日常生活的基本要求，最终可以实现小区安全宜居的目标。同时，在改造老旧小区的大环境下，重点投入公共建设资金，完善老旧小区基础设施功能，为大家创造一个适合居住和生存的空间，维护小区的设施功能，为小区的城市化发展提供一个稳定的保障。