房地产抵押贷款评估中的潜在风险及防范

于滨

（中国建设银行阜阳分行住房金融业务部，安徽阜阳 236000）

0 前言

现阶段，我国房地产行业日益成熟稳定发展，房地产交易市场以及其金融市场也随之活跃起来，推动了了房地产抵押贷款评估的业务发展。随着评估业务量的增加，也更加重视评估过程中的潜在风险以及其有效防范措施，因此，为了确保能够采取有效措施，我们需要准确评估出抵押房地产的对应价值，把控好后期风险，基于此加强对房地产抵押贷款的不断完善以及管理。

1 房地产抵押贷款评估中的潜在风险

1.1 抵押物品自身的风险

抵押物的风险一般涉及两个方面的风险：①处置风险，从现阶段抵押物处置风险来看，由于我们国家的商业银行长期以来都是通过处置抵押物来作为借款人还贷的主要方式，当贷款人出现违约情况，那么银行在处置抵押物的时候就需要承担相应的一些处置费用，且如果调查到被抵押房屋是贷款人唯一住房，那么法院是不予受理的。即使抵押房屋能够拍卖成功，银行可能还需要支付一定的交易税费以及因市场价格波动只能低于原价卖出，银行有可能会面临贷款本息无法收回的风险，以及在贷款人违约后产生很大的经济损失；②权利瑕疵风险，房地产证书其中包含了房屋的所有权以及土地的使用权，而由于房产管理和土地管理是两个独立的部门，假若部门之间不能有效协调，那么就会出现一些房屋并没有相关的土地使用证。在这样的情况下，土地权存在着不确定性，也会增加银行内抵押物的潜在风险。

1.2 评估人员过高评估抵押物价值

房地产贷款抵押评估过程中相关的专业评估人员需要严格依照相关的制度文件，遵守相关的评估原则，运用科学合理的评估方式，基于房地产交易的评估价和成交价，来判定及估算房地产的评估价值。另外，相关的评估人员也需要了解和分析抵押房地产时潜在的各种风险因素，以保障估价之后其价值的最大稳定性。就根据实际情况来看，房地产抵押评估的方法有很多种，但评估人员大多数采用的是市场比较法，在结合市场价格之后在权重确定，并没有充分考虑后期可能会出现的各种变化，仅仅是在抵押价格最高的时候评估出抵押物的贷款额度，这样针对市场价格做出的评估结果存在着一定的缺陷，就是当房地产交易市场出现大幅变化的时候，就会产生比较大的风险[1]。此外，一些房地产的抵押人为了能够获得较多的贷款额度，会采取一些手段例如给评估人员高费用或是回扣等来提升房地产抵押物的评估价值，如果相关的评估人员经不起这样的诱惑就会提高评估价值，导致出现抵押物评估价值高于实际抵押价值的现象。

1.3 抵押办理中内部存在的风险

在对房地产进行抵押贷款评估中，银行会根据评估人员对于抵押物的评估价格决定向贷款人发放贷款的数额，所以这就要求了评估人员需要对抵押物做出正确的估价以及有效预估抵押物潜在的风险系数。而由于一些评估人员自身的风险意识不高，也没有深入了解和分析抵押房屋可能存在的风险，从而导致评估过程中可能会出现抵押登记手续不完善以及抵押行为无效的风险[2]。①抵押登记手续不完善，银行方面延迟了抵押的相关手续以及办理时间，会导致抵押房屋的权利无效以及悬空。在这样的情况下，如果出现贷款问题需要抵押房屋的时候，那么银行就会产生一定的风险。另外，在房屋抵押信息的登记手续办理中，贷款人没有直接参与到查询工作中去，或者相关机构的金融人员没有参与到信息的登记以及抵押过程中，也会出现影响查询工作的顺利完成；②抵押行为无效，依据相关的抵押规定来看，一些公益类的事业单位如医院、学校等或者具有社会性质的设施房屋使不能用来当作抵押物的，就算是用来抵押也是无效的抵押行为。虽然一些政府部门认为可以用来抵押，但是我们国家属于法治社会，因此，这类抵押行为是无效的，同时有较高的法律风险系数。

2 对于房地产抵押贷款评估的防范措施

2.1 注重实地调查，实时监控市场动态

在房地产抵押后，发放抵押贷款之前，需要先对贷款人所抵押的房地产进行实地调查，并根据房地产市场发展动态，进行分析并制定出相应的评估结果，从多方面来分析抵押物的市场变现价值和能力，以保障贷款能够掌握主动权，尽最大限度来降低实际和贷款差距，这样才能在市场最高价值使收回贷款，以此来保障其抵押物的合理有效性[3]。另外，还需要查询贷款人的房屋在贷款前后是否有租赁情况，以保障抵押物处理的安全系数以及签订协议的时效性。定期分析和研究房地产市场发展现状以及社会经济发展形式，注重房地产抵押相关政策制度、法律法规等等的信息收集，实时了解各种和房地产抵押贷款有关的管理方法以及司法解释，在有效开展业务种类的同时，结合实际发展情况，制定合理有效的措施，做好协调发展，避免集中抵押贷款而造成的风险聚集。加强对相关政策以及房地产市场、房屋价格的实时检测和研究，了解房地产行业的周期变化并及时做出合理有效的调整，以避免产生更大的风险，在市场价值产生较大波动时，可以聘请专业的团队评估风险，对房屋的抵押价值定期的进行评估，同时也聘请专业的机构来协助完成对房地产抵押的处置，以保障能够及时有效地降低潜在风险。

2.2 坚持评估原则，提升评估人员专业素质

要想使房地产贷款抵押评估价值能够具有真实可靠性取决于两个因素：①评估过程中是否遵守公平公正、客观合理以及科学独立的基本原则。评估机构应不受其他人的控制，不受其他部门或者银行的制约，作为一个独立的机构，其工作人员和机构和贷款人之间没有利益牵扯。其他人不能随意干预评估人员的评估过程和结果，对于违犯职业道德或是有违规行为的工作人员需采取严厉的处罚力度来进行管理；②对于评估人员的专业能力以及职业道德培养，以确保能够顺利完成评估工作。定期对相关的评估人员进行培训，优化和完善评估人员的实际操作水平，有效提升评估人员的职业道德感以及专业能力，而对于长期无法完成后期教育的工作人员应给与一定的惩罚措施。一名优秀且称职的评估人员，除了需要能够熟悉相关的理论知识之外，需要紧随时代发展的步伐，对最新的专业知识以及相关的动态都能够及时了解，摒弃掉过去那种抵押贷款没有风险、风险小的评估观念，对房地产抵押的贷款的整体风险意识有一个清楚明确的认知，还需要有足够的实战经验，为评估人员提供一些机会以及平台让其能够了解自身的不足之处的同时不断丰富自己的经验，相关的评估部门还可以建立起一个相对来说比较系统规范的风险评估系统，增强工作人员的风险评估意识，使其能够在评估工作中做出真实可靠的有效评估，以减少房地产抵押贷款的风险系数，推动评估行业的稳定发展。此外，房地产相关的管理部门需要不断改进以及完善，对评估机构的估价过程和结果进行定期的检查，借此来有效杜绝出现恶意吃回扣以及道德腐败的情况。对于违规的个人或者机构，要进行严厉的处罚并使其他人员引以为戒，借此来提高评估人员的专业素质素养能力。

2.3 注重抵押手续的有效合规性

在房地产抵押贷款后，发放贷款或者续贷的时候，金融机构相关的信贷人员需要重视抵押贷款手续的办理工作，应该积极主动地参与到办理以及查询工作中去，以保障相关能够完整办理有关的续保、足额保险以及抵押手续的合法性。贷款前的调查工作是信贷人员准确分析抵押物风险的一个不可或缺的环节，能够有效在事前防范风险系数，尤其是对其在相关的法律制度合规以及合同有效方面有着重要作用，根据相关的制度规定，金融信贷人员在接受评估之后，需要针对抵押人的抵押物物情况、安全情况等等完成评估[4]。因此，在正式签订房地产抵押贷款合同之前，金融信贷人员务必对房地产抵押的各种资料内容有一个详细的了解，需要仔细核对房地产抵押的权利归属情况、抵押人的家庭婚姻情况以及抵押人所在公司的章程等资料，特别是要注重内容里面是否还有其他财产共同人等，以有效避免因为不符合法律的相关制度规定而影响合同的签订失败，最终造成无效的抵押行为。

3 结语

综上所述，随着我们国家经济的快速发展，房地产的抵押贷款还有很多潜在风险，需要采取合理有效的措施来完成有效防范和把控。要想很好地防范和把控这些风险就需要评估人员在提升自身专业知识能力的同时，提高自身的职业道德水平，并借助相关的政策制度以及房地产市场的发展动态，及时发现并避免风险的发生，降低经济损失的同时，推动房地产抵押贷款评估行业的健康可持续发展。