新经济格局下如何降低房地产泡沫带来的风险

邓德胜

（贵州建工集团有限公司，贵州 贵阳 550001）

0 引言

最近某城市运营商（房开商）52亿元债务违约[1]很快冲上了微博头条，翻开该城市运营商的历史，其创建于1998年，主要业务为产业新城构建，土地整理，基础设施建设，公共配套建筑，产业发展，城市运营等。是2020年《财富》中国800强，也是2020《福布斯》全球企业2000强，更是A股上市公司。其实力应该说是十分强大的，但为什么短短一年时间，发生了债务违约的事情，冰冻三尺非一日之寒，归根结底有四点：①以杠杆推动众多项目与土地储备；②拓展新区尚在培育之中，现实不如预期；③扩张过于激进；④2020经济结构发生了深度变化（疫情的到来，出口严重受阻，导致以出口为导向的制造业裁员、破产或效益递减。同时，近年来我们以负债为依托的大基建的发展模式导致的各种成本的上升，更是导致制造业向成本更低的东南亚转移，制造业的生存困难与制造业员工的失业，再有中美贸易战的持久性导致的贸易壁垒更对我们的制造业出口产生一定影响），对经济模式向双循环新经济格局转变（就是在维持原有外贸出口的前提下，推进消费经济为主导的发展模式，也就是说要推进居民消费的遍地开花，同时也要限制房地产价格的无序上涨带来经济各种成本的上涨而给原已生存不易、成本高居不下、有外迁趋势的制造业产生的严重冲击）认识不足，尤其是对房子是用来住的不是用来炒的认识不足。正是这四点让纵横建筑业23年的城市运营商陷入了困境，这个教训不可谓不深刻。当然有人会问，拥有人才资源、奖金资源如此丰厚的大公司都出现了这种问题，其他公司房地产公司难道会没问题吗，答案是肯定的，因为房地产开发周期较长，一般都在3～5年上下（因此2017年进入房地产领域的房地产企业大多受到疫情下双循环新经济结构的影响。同时要注意的是2017年正是棚改的高潮期，大量的企业投入到了房地产领域），尤其是这几年，在棚改，基建良好环境之下，众多企业不计成本、不计杠杆的大量投入到房地产领域。一时间，可以看到房地产工地如火如荼，商品房象雨后春笋似的一拨接一拨的拨地而起，其数量远远超过了当地人口所需住房。这种供大求的现状，在原来棚改的支撑之下，房地产还基本能维持，但是在今天疫情下，双循环经济格局下大多房地产企业面临越来越大的困境，这些困境直接牵扯到金融的稳定、社会的安定等一系列重大问题，因此如何挤掉当下房地产的泡沫，又不会对金融、社会造成影响，是一个迫切的问题。

1 房地产为什么会产生泡沫

这主要是由于房地产利润大，毛利润差不多100%，比其他任何行业的利润都高得多，导致很多做实体的，做企业的，手里有点钱的，或没有钱的都拼命地往房地产上投。同时前些年对房地产的政策太好，虽说2011年后房地产开发贷有所收紧，但随着棚改，城投公司的兴起，大基建、大地产得到了前所未有的发展（这段时间，房地产住宅的消费根本不用愁，服务性购买与新市民搬迁挂钩，使房开商挣得盆满钵满，但同时也给很多房开商廷而走险的想法，用大杠杆（如本身只有1千万，却去干2个亿的事）去进行土地储备和商品房建设，使对土地限制不是那么大的三四五线城市的商品房供应远大于该城市的人口需求量，所以那段时间大家会看到许多房开进行跨地区或跨省份进行商品房销售。但是潮水退后，谁在裸泳，是藏不住的，随着疫情到来与制造业的生存困难，为了打破解决人口就业最大主力军的制造业向房地产转移，向低成本东南亚转移，房是用来住的，不是用来炒的终于来到了（同时银行实行三条红线，四档管理，严控开发贷。并对购房条件进行升级，使房地产供大于求更加突出），刺破了原有房地产供大于求的状况，于是房地产泡沫产生了。

2 房地产泡沫的危害性

如果房开商有足够的钱买地，足够的钱盖房，那么房地产泡沫就不会成立，但是这种假设是不可能成立的，因为房地产投资资金需求量大，同时按揭制度给予房开商在资金腾挪上给予了很多空间，因此很少有一个房开既有钱买地又有钱盖房子的。一般正常情况下，一些房开只有买地的钱，一些房开有买地的钱和只够做到房子可以预售条件的钱，不正常的情况下，房开既没有买地的钱，也没有盖房的钱，当然如果政策对房地产有利无论正常还是不正常，房开商基本都能完成项目和挣到钱。但如果政策对房地产不利，问题就来了，如果买地的钱或盖房的钱不是自己的，房子卖不出去，那么银行或民间借贷或高利贷的本金和利息就还不上了，资金链断掉，房子卖不出去的时间越长，那么利息会直接超过房地产的利润（这里指的是高利贷利息，现目前房地产银行融资渠道基本已断，房开商的融资渠道大多是高利贷），此时房子无论卖或不卖，房开商注定已经破产。如果此时房开商已经完成所有商品房项目，房地产泡沫的危害性要小一些，只影响房开商与高利贷放贷者或银行或税务或信托或理财。如果此时房开商未完成所有商品房项目，那么房地产泡沫的危害性就大了，不仅影响房开商与高利贷放贷者或银行或税务或信托或理财，还影响购房者。同时考虑到房地产业占国民经济的比重相当大，差不多占国民经济的3层上下（在四五线城市这个比例会接近5～6层），如果此时房开商未完成所有商品房项目，那么通过信托、理财间接投资到房地产上的银行资金可能血本无归，好在国家及时堵住了这个漏洞。

3 新经济格局降低房地产泡沫的方法

（1）坚决贯彻房是用来住的不是用来炒的指导方针，继续推进限购限售政策，打掉炒房预期，推进房开商降价尽快出货，稳定房地产市场。要让购房者和房开商从思想上认识到房地产泡沫的严重危害性，严格审查购房者的购房条件，比如：购房者在常驻地只能拥有一套住房，在工作地可以拥有一套住房，工作地的住房属于第二套住房，政府对第二套住房应有相应的限制条件，可以附带一些对购房者、工作单位、房开商三者的经济处罚、行政处罚、申请购房预交保证金、保证金退还条款、保证金没收条款等。购房者在准备购买第二套住房时，自己可在政府的平台上查询是否达到第二套住房购买条件，达到条件的由购房者向工作单位提出申请，再报房开商核实审批，审批完成后报政府监管部门批准。如果达不到条件也做虚假材料申报审批，看到处罚条款，申报时就不敢随意乱报，工作单位和房开商也不敢随意盖章提供购房资料。

（2）严格执行针对房开商的银行三条红线（剔除预收款后的资产负债率上限为70%；净负债率上限为100%；现金短债比上限为1倍），四档管理政策（若三条红线指标全部触线，有息负债不得增加；若三条红线中两项触线，有息负债规模年增速不得超过5%；若只有一项触线，有息负债规模年增速可放宽至10%；若全部指标符合监管层要求，则有息负债规模年增速可放宽至15%。）[2]，堵住炒房资金链空间。

（3）加强商品房预售资金、融资资金监管，严格审批预售资金报账程序，保证预售资金安全。购房者所有购房资金必须全部汇入政府监管账户，不得汇入其他任何账户，更不得以现金的形式交给房开商及个人。当然，也要监管房开商资金开发状况，房开商在竞标土地时就必须要有足够的资金缴纳土地出让金，融资的资金也必须进入政府的监管账户。房开商申请拨付资金必须严格按照报账程序申请，由政府的监管部门按照拨付条件进行申请，不要让房开商在未有达到预售条件的情况下开工建设，办理预售许可时必须提供已支付工程款的证据。

（4）继续堵住房地产信托、理财融资渠道，降低金融风险。很多融资机构也是采用杠杆形式，其实自己本身并没有融资能力，而是采取先支付部分融资款，然后采用施工企业施工、材料供应商垫支模式进行融资，所以在办理施工许可证时必须将办证范围所需工程款资金缴入政府监管账户，作为办证条件之一。

（5）向房开商宣贯政策，促进房开商降低企业运营成本，加快不良资产处理，想方设法加快去库存，防止项目烂尾。目前很多房开商，特别是小型房开商，企业的机构人员配置根本达不到做房地产项目的条件，对国家的政策根本不了解，也不愿意在实施前咨询相关的专业机构，简单算账，听别人说房地产项目一平方米有多少利润就开始乱投，最后吃不专业的亏，不在少数。

（6）地方不但要加强自我监管，也要总结前面房地产出现的方方面面的问题，不要继续采用违规缓土地出让金或采取抵押商品房缓交土地出让金方式来弥补地方项目不足，财政资金目前压力大的不足，而造成未来商品房项目烂尾的空间。