旧楼改造技术及施工顺序分析

徐家意

（上海潮商实业有限公司，上海 200061）

0 引言

随着人们思想意识的不断转变，对居住等的要求也越来越高。在经济飞速发展的大背景下，建筑行业具有较大的优势。遗留下来的老建筑及一些早期建筑由于经历了较长的时间，不能够满足当下的城市发展，以及绿色和生态城市的构建等，必然会面临改造的问题，通过拆除和重建的方式实现资源的可持续利用，从而满足持续发展。因此展开旧楼改造技术以及施工顺序的分析，为后续旧楼改造积累更多的资料及数据以便今后旧楼改造施工。

1 我国城市旧建筑再利用的情况

在解放初期，城市环境和居住条件的改变是建设城市最首要的任务。但当年由于缺乏建筑直接导致在建设的过程中，只能选择环境比较差的片区进行改造，同时加上当年的生产技术和条件都交叉进行建筑，只是对旧建筑简单修复，只要确保居住的环境不漏雨就可以。也就是在这个大背景下，当年建筑行业发展的主流，就是建筑维修。最有代表性的就是北京龙须沟的改造，虽然通过当年的建筑反响上看采用维修的方式进行建筑具有一定的意义，但是知道在后来的发展中，一些建筑设计师将研究扩大，把旧建筑以及历史性的建筑进行国家级文物的研究，不断进行修复和改造，形成了具有我国特色的古建筑修复的经验和方式，直到80 年代，房屋修复强调形象和空间的整体保存。随着时间的不断推移以及技术的不断成熟，在20 世纪之后，我国的城市得到发展，无论是大小城市还是乡镇，都开始进行建设，在这个大背景下工程建设迅速的发展起来，推动城市进程加快以及城乡的发展。一些原有的工业建筑被废弃，而随着城市化进程的不断加快，这些建筑成为市中心。存在的旧楼不仅会影响到城市的美观，还不能够提升整体的居住质量，因此，展开旧楼的改造，对于促进城市的发展，以及营造绿色城市必不可少。

2 具体实例

无锡硕放机场老航站楼内部区域改造工程于2016 年6 月14 日通过江苏省发展和改革委员会项目建议书批复（苏发改设施发〔2016〕610 号）；2017 年6 月13 日通过江苏省发展和改革委员会可行性研究报告批复（苏发改设施发〔2017〕677 号）；2017年9 月5 日通过中国民用航空华东地区管理局、江苏省发展和改革委员会工程初步设计及概算批复（苏发改设施发〔2017〕1057 号）。本工程于2018 年5 月开工，2019 年7 月和10 月分别通过工程预验收，2019 年12 月31 日通过无锡市建设工程质量安全监督站竣工验收，2020 年1 月7 日通过民航华东地区管理局民航专业工程质量监督站竣工验收。项目总概算核定为11376.56 万元。无锡硕放机场老航站楼内部区域改造工程改造和新建面积2.54 万m2，其中改造面积24780m2，新建连廊600m2，主要施工内容有：老航站楼原有国内值机大厅改造为国际值机大厅；原值机大厅安检区上方加建夹层；将原有国际卫检、海关通道加建部分业务用房；将原国际边检工作区扩大规模并移动原业务用房的位置；增加中转安检区；新建600m2登机连廊，增加2#登机桥；新建安检通道；在原有国内行李提取大厅内设置海关通道，并增加海关业务用房和卫检业务用房；原有行李分拣厅进行设备设施改造，成为国际行李分拣区；将原国际到达层的海关通道改为业务用房和公安出入境用房；将北侧空侧的地面指挥中心取消，扩大远机位的候机厅；配套建设供电、暖通、给排水等场内外配套工程。该工程的完工进一步提高了无锡机场运行服务水平，可满足近期至2025 年使用需求。

3 旧楼改造技术分析

3.1 建筑纠偏技术

在旧楼改造技术的应用过程中，应用了建筑纠偏技术。在此技术应用的过程中，应该遵循的主要原则如下：

在施工之前，需要对周围的环境情况结构以及地基基础等进行调查，并针对建筑物的倾斜等进行数据的记录，通过所形成的数据制定和完善纠偏方案。结合建筑工程的资料，运用方法对地基以及周边的实际情况进行把握，找出建筑物倾斜的原因。在进行建筑物的纠偏之后，要确定整体的刚度刚好满足需求。如果刚度达不到指标就需要采用措施进行加固。通常加固所选择的地点为建筑的底部。做好这些工作之后，还应该做好观测工作。作为纠偏工作的重要环节之一，为了有效地提高准确度，就需要在建筑物上设数量较多的观测点，通过观测点的设立，受到相关的有效数据帮助做好纠偏工作。

在旧楼改造过程中，应用的建筑纠偏技术，主要包括的方法降水法和高压旋喷法。在建筑物测量的过程中，如果沉降量比较小进行纠偏技术的选择过程中，大部分会采用降水法。主要的方法是在建筑的一侧进行抽水作业，帮助实现水位下降的目的，但是这种方法也有的效果发挥并不明显。具体的步骤是首先设立双排沉井或是井点，然后抽取地下水，但是必须对抽水过程的速度进行控制，缓慢地控制地基的沉降，防止引起其他问题发生。在地下水位沉降之后，沉降较少的地基就会发生固结现象，为了有效解决这一问题也应该设置回灌景点。高压旋喷法主要是帮助进行地基的加固提高抗剪能力，防止土壤的变形，确保上部的荷载，不使地基发生较大的破坏和变形。这种方法应用的材料主要为硅酸盐水泥。如果施工的时间是冬天必须要在水泥中加入早强剂，如果浆液发生沉降，就应该加入膨胀剂，确保浆液之间减小膨胀迅速的凝固，起到稳定地基的效果。

3.2 建筑增层技术

随着旧楼改造的不断增加，以及建筑技术的不断成熟，增层技术开始被研发出来，并且由于具有优点被广泛应用。从最开始小面积的进行乘数的增大到现在的旧城区的改造。通过采用外扩或是外套框架来实现增层，有效地改变原来的旧楼面貌，加快城市化进程的速度的同时改善城市风貌，并且改善周围的居住环境，满足居民对居住环境的需求。作为承接建筑物新旧两部分的联系是楼梯。在这种技术应用的过程中，比较常见的楼梯形式是接钢筋混凝土和接钢梯。

4 施工顺序及工程管理

4.1 施工顺序

在进行交楼的改造之前需要进行现场的考察，在考察之后，经过认真的数据分析，制定详细的施工设计和改造方案，在确保旧楼结构安全的同时，开展实际的施工计划。具体如下：

（1）施工对周围的环境情况结构以及地基基础等进行调查。

（2）局部地区应该做拉结和加固处理，确保墙体的质量满足质量需求。

（3）需要改造的地方先进行拆除，方便及时发现问题和后续工作的开展。

（4）根据实际所需对水暖进行改造。改造的具体环节包括电路改造水管改造，并做好防水措施。在施工的过程中，要严格按照相应的施工规定，确保不影响周围的环境和周围居民的人身安全。

4.2 施工管理

（1）组建工程指挥部，完善组织制度。成立项目工程建设指挥部，指挥部按专业下设各专项小组，指挥部成员按分工负责与设计对接、图纸审查；严格进行文件审查、控制价格核算等，做好现场管理与验收工作。

（2）加强组织协调，狠抓安全管理。在施工的过程中，应该将施工安全放在第一位，降低安全事故发生的概率。为了有效地面对现场的突发情况，还应该成立应急救援领导小组。结合现场实际编制安全管理方案，加强安全教育，并定期开展例会，确保施工的顺利进行。

（3）加强工程监理，提高工程质量。监理公司对该工程进行全方位的安全管理、对质量、进度等进行控制。同时坚持工程技术人员深入施工现场，全程、全时旁站监督，建立了建设单位和监理公司现场协调管理制度，重视隐蔽工程、关键部位的检查验收，把好关键工程、主材料的质量关。

（4）加强现场文明施工，营造良好施工氛围。在进行施工之前，应该进行施工，现场的实际考察，进行施工设计。在施工时，确保严格按照施工进度进行，确定各项施工标准被严格执行。同时，加大对安全文明施工费用的投入，做到安全文明施工贯穿始终营造出团结友爱、协调配合的良好氛围，使整个工程建设工作秩序井然。

5 改造工程得出的经验

在改造的过程中，必须结合实际的施工所需，在取得详细的资料之后实际进行考察，并经过缜密分析，最后确定施工的计划。在施工的过程中，要确保施工人员和设计紧密配合，通过实施施工管理等措施，确保施工的过程中，不出现其他安全事故，在做好旧楼的改造之后，将所有加固措施拆除。

6 结束语

为了提升建筑的安全性，确保建筑功能能够满足需求，就需要对旧楼进行改造，但是进行改造的前提，必须要确保结构的安全，加强旧楼的改造通过正确的施工顺序，确保改造的顺利进行。