长租房纳入基础设施REITs试点范围的可行性研究

李志坤

（重庆国际投资咨询集团有限公司，重庆 400000）

1 基础设施及长租房的定义及特点

1.1 基础设施的定义及特点

目前，基础设施概念有“权威”的界定，却无完全统一的定义。《1994年世界银行发展报告》中，将基础设施分为“经济基础设施”和“社会基础设施”两个类别。其中，经济基础设施定义为“永久性的工程构筑、设备、设施和它们所提供的为居民所用和用于经济生产的服务。这些基础设施包括公用事业（电力、管道煤气、电信、供水、环境卫生设施和排污系统、固体废弃物的收集和处理系统）、公共工程（大坝、道路、灌溉及排水用渠功能）以及交通设施（铁路、城市交通、海港、水运和机场）”。该报告将经济基础设施之外的其他基础设施定义为“社会基础设施”，通常包括文教、医疗健康等方面。这一界定比较具有权威性，也被学术界、相关领域人员更普遍地接受和认可。

而基础设施主要适用领域，通过我国出台相关文件可以进行囊括。《国务院办公厅关于保持基础设施领域补短板力度的指导意见（国办发〔2018〕101号）》提出，保持基础设施领域补短板力度，要重点开展铁路、公路及水运、机场、水利、能源及社会民生等9个领域重点任务。其中，社会民生领域明确要加快推进保障性安居工程和城镇公共设施、城市排水防涝设施建设。

基础设施是一种公共产品，建设的目的是为了提供公共服务，这就决定了它通常是供社会公众所共享，因而具有典型的公益性、消费的非竞争性和受益的非排他性等特点。

1.2 长租房的定义及分类

长租房又名“长租公寓”，按照商务部《租赁式公寓经营服务规范（征求意见稿）》解释，租赁式公寓是以租赁方式为特定人群提供长期和短期的居住空间和有限服务的业态，具体分为长租公寓和短租公寓。其中，“长租公寓”定义为为特定人群提供一个月（含一个月）以上的居住空间和有限服务。

根据长租房的市场化程度分为酒店式公寓、青年公寓等完全市场化模式，以及以公共租赁房为主的具有公益性的不完全市场化模式。

1.3 长租房建设的重要意义

长租房建设将进一步完善住房制度，明确政府在保障居民住房方面应承担的公共职能，此前保障房供给只局限于低收入家庭，使大部分达不到廉租房标准的城市居民成为无力购房、也无从享受保障房的“夹心层”。

同时，长租房的建设将促进城市化进程，多样化增加住房供给，在促进社会公平、弥补市场缺损、促进房地产市场稳健发展等方面具有重要积极意义。

1.4 长租房的主要特征

作为以公共租赁房为主要体系的长租房模式，主要呈现以下特征：

（1）服务的公共性。长租房作为一种保障房，惠及的对象是没有能力通过市场来解决住房问题的群体，长租房的使用群体只有受益权，因此不能将长租房转化为私权，即长租房只能作为集体的所有物品，让住房困难的群体动态的享用，而不能转化成具有排他性的个人住房，这就体现长租房的公共服务载体的特征。

（2）产权的公有性。长租房所有权属于政府或公共机构，其承租者只拥有一定时期的使用权，是解决刚毕业大学生、新就业职工、外来务工人员以及城市中低等收入者等夹心层人群住房困难的一个房屋衍生品。长租房建设坚持政府主导，由政府投入资金和给予政策支持，建设主体为政府国有投资集团，产权由政府持有，政府统一组织实施建设管理，确保长租房的“公有”属性。

（3）供应群体的广泛性。长租房的供应对象主要是刚毕业大学生、新就业职工、外来务工人员以及城市中低等收入者，满足条件的人群都可以进行申请、入住，供应群体具有广泛性。

（4）建设资金的财政性。为了产权公有、主导运营，保证长租房政策覆盖的有效性，长租房建设应由政府来主导。在制定有关土地和财税政策基础上，通过财政投入前期资本金，然后进行融资，满足建设资金需求。

（5）运营的非营利性。长租房是为了维护社会稳定和解决夹心层的住房保障而推出的，具有社会福利性质，不以营利为目的，以非完全市场化的方式运作，其租金低于一般房屋租赁市场价，且不会随着地理位置、周边配套、交通条件的不同，以及市场竞争而发生价格大幅度波动（同一个城市不同区域的长租房租金会有细微差别），这与商品住房具有显著差异。

1.5 长租房属于社会基础设施

符合上述公共服务、产权公有、对象广泛、投资建设政府主导以及非营利性等特征的长租房，具有较强的社会属性，提供的基本公共服务属于社会公共服务，因此，此类长租房可以纳入社会基础设施进行管理。

长租房建设用地作为《划拨用地目录》（国土资源部令第9号）中非营利性社会福利设施用地，经政府批准后，方可以划拨方式获得土地使用权。这里非营利性社会福利设施广义可以理解为社会基础设施。这也证明了长租房应属于社会基础设施领域适用范围。

《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见（国办发〔2016〕39号）》中提出“鼓励地方政府采取购买服务或政府和社会资本合作（PPP）模式，将现有政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理”，这里公租房将作为政府方和社会资本方合作开展PPP模式的资产，而PPP模式主要适用于公共服务、基础设施类项目。《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见（国办发〔2011〕45号）》明确，我国将重点发展长租房；国办发〔2018〕101号文重点任务“（九）社会民生领域。支持教育、医疗卫生、文化、体育、养老、婴幼儿托育等设施建设，进一步推进基本公共服务均等化。推进保障性安居工程和城镇公共设施、城市排水防涝设施建设。”长租房属于保障性安居工程中的第一类“保障性住房建设”。相关文件对长租房及保障性安居工程所鼓励采取的投融资模式和领域划分等表述，也将进一步作为长租房属于社会基础设施的佐证依据。

2 开展长租房REITs试点的可行性及重要意义

2.1 开展长租房REITs试点的可行性

2.1.1 符合试点项目行业范围要求

长租房作为保障性住房，具有较强社会属性，属于社会基础设施建设项目，不属于酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等完全市场化的房地产项目，满足《中国证监会国家发展改革委关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知（证监发〔2020〕40号）》《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知（发改办投资〔2020〕586号）》的试点项目行业范围要求。

2.1.2 权属清晰、资产范围明确

根据《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》要求，公租房建设实行“谁投资、谁所有”的原则，长租房投资建设由政府主导，即长租房所有权和运营收费权作为国有资产都归政府所有。长租房权属清晰、资产范围明确，符合项目试点文件要求。

2.1.3 现金流持续稳定，满足收益要求

从我国的情况来看，“十四五”时期常住人口城镇化率将提至65%，“新城市人口”对长租房的需求是递增的。另外，租房者一旦没有按时缴交租金，就可能面临失去租赁长租房的资格，因此出现资金断层的可能性小。长租房现金流除了租金收入以外，还包括配套商业用房租金和停车收费等。

2.1.4 税收政策环境良好

与商业地产相比，长租房作为公共属性的保障性住房，国家在建设和运营过程中实施税收优惠：建设期间和建成后的长租房用地免征土地增值税；对于建设、管理中涉及的印花税，经营管理单位不需要进行缴纳；对长租房和租赁所得的租金收入也不征收房地产税和所得税，这些为开展长租房REITs创造良好的税收政策环境。

综合以上4个方面，从国内首批基础设施公募REITs项目获沪深交易所审核通过情况及长租房预期的现金来看，我国开展长租房REITs试点，是具备条件的、是可行的。

2.2 开展长租房REITs试点的重要意义

2.2.1 有利于促进我国保障性住房体系进一步完善

十九大报告对住房提出了相应的政策，对房子的问题给与明确的指导。租购并举、大力发展住房租赁。基础设施REITs作为创新金融工具和长效商业模式，将有效地服务保障性住房建设大局，建立起有效的资本循环和全面资产管理体系，进一步完善我国保障性住房体系。

2.2.2 有利于构建租购并举，实施房地产长效机制

长租房REITs是推动建立租购并举住房制度的重要工具，通过发行REITs，可以充分利用社会资金，促进资本进入租赁市场，多渠道增加长租房房源供应。REITs能够打通房地产投融资链条、降低融资成本以及促进房企市场化竞争，是房地产长效机制的重要组成。

2.2.3 有利于盘活存量资产，并以存量带动增量

开展长租房REITs，将持续稳定收益的长租房经营收费权，转化为流动性较强的、可上市交易的标准化、权益型金融产品，在证券交易所公开发行募集资金从而盘活存量资产，并以存量带动增量，增加新建长租房的融资通道。

2.2.4 有利于提升长租房物业管理服务水平，提升资管能力

REITs的宗旨是持续提高分红，在此驱动下，基金管理人有足够的动力做到精细化经营，建立有效激励机制，培养各项资产管理水平，提升长租房资管能力，包括资产安全维护、改造提升、招商运营、物业管理、信息化建设等，使企业拥有核心的竞争力。

3 结语

长租房纳入基础设施REITs试点范围有多方面的重要意义，因此要做好相应的分析，从而更有效地解决这一问题，从而实现试点范围的可行性。