浅析新形势下城市老旧小区改造趋势

冯华芬

（石林彝族自治县住房和城乡建设局，云南昆明 652200）

为充分发挥中国共产党第19 届全国大会精神，住房城乡开发部将实施全国15 个城市的旧市区改造试点项目，并通知《关于促进旧社区重建试点工作的通知》。社区的变革，提供可再现可扩展的体验。通过15 个城市的旧社区的试点变革，计划探索四种机制：①共同缔造”工作机制；②共同资金筹措机制；③变革和建设管理机制；④长期管理机制。

1 老旧小区改造的必要性和意义

1.1 有利于保障和改善民生

①旧社区的变革有利于改善房屋安全，确保人们的生命和财产的安全；②提高社区的功能性和舒适性，提高居民生活质量，提高人们的幸福、安全感；③提高住宅的价值，提高街道整体的形象也发挥重要的作用。

1.2 有利于拉动经济增长

①旧社区的变革是扩大国内需求，解决剩余资源内耗。因此，钢铁、水泥、管线、玻璃等的产业的需求可能会增加；②刺激投资，促进节能环保产业发展，扩大电梯产业的生产、安装和维护投资，促进供水、取暖、燃气供应等产业的投资需求；③促进就业。通过跟踪财产管理、在各地区设立不同住宅等服务，很多被解雇的失业者将回归就业岗位。

1.3 有利于实现城市健康集约和谐发展

①旧社区的变革避免了大规模的城市拆迁和建设，修复了城市原有的面貌，支持城市的修复，促进集中发展；②通过老年人社区的变革，提高居民生活环境的质量，满足生活需求，确保老年人的安全，促进社会的和谐。

2 老旧小区改造目标及基本原则

2.1 目标要求

在新时代的新发展理念下，旧社区的变革是变革城市发展方式、改善生活环境的主要项目。为了建设宜居城市，改善生活环境，改善生活环境。目标是改善生活质量，加强社区治理体系建设，共同建设、治理和共享。

2.2 基本原则

2.2.1 党建引领，共同缔造

充分发挥各级党组织领导的核心作用和党员的模范先驱者作用，通过整个旧社区的重建和基础的社会治理进程加强党的建设遵守共创的概念，构建“协商共同治理”的治理系统。

2.2.2 明确主体，落实责任

所有地区都有责任对管辖内的旧社区进行整修，制定整修计划，有责任将其实施科学组织化。街道办事处和社区积极组织居民，充分反映最基层广大居民的需要。所有相关部门和管线单位都应其功能和责任，积极配合社区的重建工作。

2.2.3 因地制宜，突出重点

“先是计划，其次是建设，首先要改善人们的生活，就要遵守功能，其次是景观、地下、地面”，重点是解决水、电、气、运输、安全隐患问题，避免影响居民基本生活。

2.2.4 治管并举，巩固提升

革新居民的管理模式，引导居民合理选择自我管理或财产管理，持续整合变革的结果，促进社区之后的管理专业化和正常化。创新社区治理模式，提高社区服务水平，实现政府治理和社区自治，以及居民自律性之间良性相互作用。

3 城市老旧小区存在的问题

3.1 基础设施破损、陈旧老化及设施不健全

住宅道路的老化和路面的损伤，住宅前后下水道管道的损伤和闭塞，地区排水系统的混乱和雨水和下水道的汇合，排水井的下沉，各种管道的杂乱埋设，支援设施和管道不足，旧社区的大部分道路都很窄，大部分道路破损严重，防火设施的设计标准很低，引起很大的防火危险。

3.2 小区卫生脏、环境乱

旧小区通常有很多违章的建筑，私家车占用了很大的公共空间，没有统一的停车空间，所以汽车和自行车可以自由停车，道路的占用影响地区的交通，引起道路混乱。社区的绿地被垃圾填满，没有专人收拾垃圾，社区中的公共设施老化了。卫生状况不好，小广告肆意粘贴，整个小区缺乏活力。

3.3 公共配套设施缺少或被占用，缺少绿化景观

老社区的建设当初只是解决居民的住房问题。计划方案比较简单，没有完整的基础设施和支持设施。公共服务设施的分配也很少，住宅活动、公共绿地、自行车车库、停车场不足，支援设施和居民的实际需求之间的矛盾非常显著。住宅前没有垃圾中转基地和一元化垃圾收集箱。

4 新形势下城市老旧小区改造趋势分析

4.1 对老旧小区进行绿化改造

增加绿色植物的大范围种植，不仅起到美化环境的作用，还吸收空气中有害气体，减少噪声，改善了地区社会的微气候。旧社区的绿地是有限的，为了增加社区的绿地，可以展开绿地带配置盆栽植物。此外，还可以设定垂直于墙壁的绿化，设置屋顶庭园。绿化必须遵循“人本”的基本原则。地区的植物和居民有着密切的关系，必须加以注意。

4.2 充分关注社区居民的心声

社区的变革，必须不破坏居民生活习惯。居民可以参加变革过程，变革计划的居民有更大的发言权。在设计过程中，居民的意见必须通过居民的集会、投票和咨询积极听取。通过让居民的社区具有自觉性，可以提高居民对变化后的新社区的热情，增强居民的社区身份和归属意识。

4.3 保护当地的地域文化

在改造旧社区的时候，需要注意文化保护。古老的社区有很长的历史，有很多当地的文化传说和历史故事。具备旧市区地域特征的建筑物是当地居民的珍贵回忆，为了保存自古以来具有历史、文化意义的场所，需要加强和保护地域特征强、对地区来说重要的地方。在改造过程中，探索当地的文化特征，将当地的历史故事和文化元素添加到风景中，结合当地的文化和建筑，将改造后的旧社区构建成美丽舒适的地方特色社区。

4.4 增加活动场所

老旧社区的主要居住对象的老年人，因此要特别关注该群体的特殊性需求。一方面，要重视违法停车问题的解决，考虑到老年人的运动场地以及运动需求，要专门设置划分停车位，为广场舞场地预留空间。地区社会为了方便老年人的移动，需要增加无障碍设施，如多设置座椅让老年人便捷休息。一部分老年人为了下国际象棋、看书、使社区更加人性化，设置了国际象棋、卡室和读书室。

4.5 把安全放在首位

在使荒废的墙体变美的同时，需要加固、修复，无法修复的墙壁要拆毁重建。旧市区的居民中老年人很多，给老年人带来不便。翻修时，注意平缓、防滑、无障碍设施的设置。通过合理规划停车位和拓宽道路以确保行人安全，使行人和车辆分离。旧社区的改建也需要注意照明问题，为了防止由耀眼的光源引起的眩晕，照明必须柔和。但是，为了确保夜间行人的安全，需要确保合理照明。

5 老旧小区机制保障措施

5.1 组织保障

（1）加强组织领导。决策、指挥和协调老社区成立一个变革的主要群体。办公室和资金的调整，住宅建设的翻修，以及社会公共设施的综合整修工作组。各地区和县还设立相应的调整机构，负责政策实施、修改进度管理、资本使用、项目管理、归档收集、完成接收、跟踪管理等有效促进旧住宅区和后续房地产服务的有机更新。

（2）加大宣传引导力度。加强宣传活动，扩大宣传范围，对旧社区的整改和改善的重要性、方法步骤、结果等进行全面、多角度、广泛的公开，网络、电视图像、广播、报纸上都有报道，所以形成了领导关注、社会支持和群众参与的强烈氛围。

5.2 严格监督考核

建立定期工作会议、特别调整会议、信息提交、任务评估等系统，加强对所有地区相关部门旧社区重建试点工作的监督和评价，促进实施各种任务。

5.3 政策保障

按照《中华人民共和国财产法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市不动产管理法》以及其他法律法规，为解决旧住宅社区的有机更新而制定的特别政策。然后解决计划土地面积比的变更、住宅面积的变更、住宅类型的变更、变更所引起的批准和财产权的问题。住宅机能的变化及支援设施的变更修改属性管理规则的制定和构建，明确旧住宅社区有机更新和跟进管理的责任主体、资金来源、运营形态、保证机制。

公布了对现有住宅节能升级和旧住宅社区综合实施有机更新的资金使用管理的相关措施，以及居民收回住房提供资金和住房维护资金的管理方法，为旧住宅社区的有机更新。引入土地供应、资本注入、投资补贴、金融折扣、税收优惠措施等相关激励政策和措施，使企业和其他机构参加旧住宅社区的有机更新和运营。旧住宅区的有机更新可以免除政府资金的管理费和城市基础设施支援费等。引入对旧住宅街的房地产管理费用的补助政策，增加安全性房地产的财政支出，确立财政补助机制，由房地产公司新继承对被自我管理的旧住宅街和分散的住宅用建筑实施财政补助金。通过改善房地产管理促进专业主义，实现旧住宅区的长期管理。

5.4 资金筹措

旧社区的整修资金可以通过居民投资、财政资金（包括地区级特别基金、地方自治体级别补助金基金）、管道单元和原产权单元来筹措。根据项目分类，合理决定有关修改费用的分配规则。

6 结论

在旧的城市社区出现的问题大体上同样，不过，每个社区有独自的特征，需要详细分析特定的问题。这些问题需要现场调查和访问，在设计转换方案时针对特定问题提出特定的解决方案。旧社区的再生以及改善，对改善人们的生活环境、提高城市整体的环境收容力、城市运营的效率化有重要的作用。这是满足时代发展需求的生活项目，对城市发展也极具重要性。