我国农村土地管理现状及改进措施

李发娟

摘要：我国的土地资源管理必须要全面深入到改革的进程中，坚持将耕地保护制度落实，加快实施征地制度的改革，完善并且稳定我国农村的家庭联产承包责任制度，将各种形式适度规模经营进行发展。在当前的新农村建设中，如果能进一步规范管理农村集体土地使用权的流转，提高土地利用效率，在土地使用机制上进行合理的改革，那么对构建和谐社会，全面实现小康生活具有极大的促进作用。

一、我国农村集体土地管理中问题普遍存在

农用地在不改变用途的情况下，按照《农村土地承包法》规定进行，但是农用地转为建设用地目前只能通过国家征收，现行《土地管理法》禁止农村集体所有土地使用权流转用于非农业建设。中国的城乡二元结构，土地国家所有与集体所有“两种产权”形成了两个分割的土地市场。上个世纪80年代开始，经济发达地区随着城市和农村城镇化不断发展，集体建设用地资产性质逐渐显现出来，以出让、转让、出租和抵押等形式自发流转集体建设用地使用权的现象屡有发生，在数量上和规模上有不断扩大趋势，集体建设用地隐形市场实际上就客观存在。一是随着企业发展的自身要求，企业间合并、兼并、重组及股份制改造改组，出现了集体建设用地使用权的转让;二是乡镇、村级集体经济组织为发展经济，以集体建设用地使用权作价出资或入股、联营形式兴办内引外联企业;三是因企业间债权债务等原因，司法裁定造成的集体建设用地使用权的转移;四是利用闲置的集体建设用地进行出租;五是近郊农民的宅基地以出租、抵押、转让而使得使用权人发生变动，即集体土地使用权随农民住宅转让、出租等。不仅乡镇企业用地随着企业改制普遍流转，农村宅基地也随房屋买卖或出租等进行流转。

二、我国农村土地管理过程中出现问题的原因

1.农村集体土地管理制度的不完善上述这些现象与现行农村集体建设用地管理制度存在一定的联系，反映了市场经济条件下对集体建设用地使用权流转的内在需求，有其深刻的合理性，但管理制度的不完善又为农村集体土地流转过程中的违规行为披上“合法”的外衣。然而农村土地使用权的自发流转会引发诸多土地纠纷，因为缺少合法性，某些流转合同属《合同法》规定的无效合同。一些经营业绩不佳的企业钻法律或者管理制度的空子，在合同期满之前，故意不交租金，诉讼时，农民集体利益得不到保障，从而引发纠纷。这种由于土地管理制度的不完善使农民集体利益蒙受损失的事件时有发生。

2.地方政府在土地管理过程中的违规行为

在我国土地管理方面，政府处于绝对优势，而农民则处于绝对劣势。同时，政府也是双层经济利益的载体，一方面为公共利益服务于广大人民，另一方面其自身也可以通过政治、行政等手段实现经济利益的增长。例如，个别政府官员为征地托关系、私自降低土地征用标准、拿回扣、强征、强收，使农民敢怒不敢言。通常情况下，由于政府为了实现自身经济利益而将人民公共利益置之脑后，是农村集体土地管理过程中出现问题的根本原因。其危害不仅仅是损害了广大农民群众的切身利益，使农民失去土地，减少生活来源与经济收入，而且使蒙受损失的农民对地方政府产生不信任，表现在对今后政府在土地管理上的行为不理解和不支持，可谓“民心不可违”。

三、土地资源有效管理利用措施分析

1.完善国有土地交易的配套法律制度

国有土地的交易、使用与管理会涉及到规划、房管、建设、发改、环保、经贸、监察等多个部门，是一项十分系统的工程，因此各级政府和相关部门必须尽快完善与国有土地交易相关的配套法律制度，多加强各部门之间的相互沟通与协调。首先，要对现行的《土地管理法》与《土地管理法实施条例》进行完善和发展，明确界定国家征地的公共利益的范围，對国有土地的征收和使用进行严格的限制，避免土地征用权和交易权的滥用。其次，要充分考虑到土地由于城镇化和工业化产生的巨额级差收益的分配方向，提高征地补偿标准，避免国有土地成为地方“创收”的工具，合理保护弱势群体的切实利益。

2.确定土地利用总体规划的主导地位

土地利用总体规划的实质是根据社会经济发展需求对土地资源进行再分配，应着眼于土地的可持续利用，其基本核心是如何处理“吃饭”和“建设”的关系，规划方法应以“供”定“需”，并考虑当地的实际需求。因此，土地利用总体规划应处于主导地位。

3.完善管理体制，惩治违法用地行为

对于健全的管理体制则要在相应的管理过程中不断对其进行完善，逐步实现土地资源分配及使用的规范化与程序化，要严格执行征地听证及公告制度，真正依法维护人们对土地的集体所有权与承包经营权，将土地征用的知情权与参与权彻底的交到人们手中，大力实现土地征用的透明化工作运行。对于土地资源的社会保障方面，要适当的提高农民基本的生活保障，尽量妥善处理好在征地的过程中所遗留下来的问题，尽量减少由于土地资源的占用而但来的社会不良影响等，且要在土地管理的过程中对于违法行为给予严厉的惩处，让不法的招商单位得到应有的法律制裁，从全面来带动经济的告诉发展。

4.加强对土地流转管理工作的监督

土地权流转工作是对现有生产关系适应新阶段生产力发展要求的局部调整，是对家庭承包制的进一步完善，对土地使用权流转的管理，是农业承包合同管理工作的延续和发展。这些必然要求县、乡（镇）相关的政府部门把农村土地流转管理纳入工作范围内，并制定切实可行的政策、措施对土地流转管理，规范我县农村土地管理工作。首先是确立土地使用权流转的具体范围、原则，规范流转的形式，明确流转的操作程序，规定对违规失范行为的处理办法;第二是规范流转合同，参照农业部第47号令，根据实际情况制定统一的土地流转合同文本，加强土地流转合同的指导、签订;第三是农经部门要恢复、覆行农业承包合同的签证、仲裁职能。

5.严把宅基地审批关，要规范宅基地审批程序

新建宅基地由村民个人申请，经村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，并张榜公布，乡镇国土资源所负责宅基地的审查申报工作，县国土资源局统一审核，对符合条件的进行审批，登记确权，颁发证书。在审查的过程中，要严格执行农村村民一户只能拥有一处宅基地，每户宅基地的面积不得超标。农村村民一户有两处宅基地的，必须由村民组或村委会将多余的宅基地依法收回，统一安排使用。对经村民大会或村民代表会议讨论通过，且事实上已形成超标准的建房用地，原则上要尊重农民意愿，不得强行拆除。对于房地产继承等原因形成的多处住宅，村民可以出卖多余的住宅，也可以维持原状，但不得翻建，房屋损坏后多余的宅基地应当依法收回。

四、总结

总之，加强土地资源管理，保障好农民的合法权益，是一项长期而艰巨的工作任务。我们要不折不扣地贯彻落实好各项土地政策和法律法规，切实把农民的合法权益维护好。只有这样，才能推动全面建设小康社会和促进社会主义新农村建设目标的顺利实现。

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