未来社区项目投融资模式创新研究

摘要：“未来社区”是以人为核心的城市现代化、高质量发展、高品质生活的新平台，是“让老百姓幸福”的“美好家园”。以杭州市未来社区建设项目为例，通过现场调查发现未来社区建设中存在理念认识、资金平衡、场景落实和政策配套等方面问题，并从发行企业债券、设立发展基金、引入社会资本以及积极推行拆改等方面，提出未来社区项目投融资模式创新的具体建议。

关键词：未来社区;投融资模式;创新研究

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2021）11-0013-17 收稿日期：2021-10-20

作者简介：周刚华，浙江大学房地产研究中心。

基金项目：杭州市-浙江大学市校合作平台，杭州市发改委课题组研究成果，项目编号〔2021〕1号。

习近平总书记在庆祝中国共产党成立100周年大会上发表的重要讲话中指出“在发展经济的基础上不断提高人民生活水平，是党和国家一切工作的根本目的”，而未来社区建设将是提高人民生活水平的重要载体。未来社区以人民对美好生活向往为中心，主要建设内容是“三化九场景”，即围绕人本化、生态化、数字化三大价值坐标，打造未来邻里、教育、健康、创业、交通、低碳、建筑、服务、治理等九大场景。未来社区建设，一方面能改善大民生，有序推进解决老旧小区“老大难”等问题，创建未来生活的新格局;另一方面能发展大产业，拉动投资、激活民间投资，发展经济。自2018年浙江省率先开启“未来社区”探索实践工作以来，杭州市委市政府非常重视并积极推进未来社区建设工作。2019年全面启动了首批7个省级试点创建项目建设，2020年启动了第二批4个未来社区试点项目。根据计划，2021年底前杭州市争取培育创建省级试点项目15个，并从2022年开始全面复制推广，确保全市未来社区的创建数量、成效走在全省前列。未来社区项目作为一个新生事物，存在着诸如项目总投资高，项目周期长、涉及问题综合复杂等特点，研究未来社区项目实施过程中存在的问题，特别是项目投融资模式方面的问题，对于我国未来社区建设与实施具有非常重要的意义。

1 未来社区建设存在的主要问题

未来社区是一个新事物，在规划理念、建设要求、运营模式等方面与传统社区都不一样，没有太多的成功经验可循。通过对两年多来杭州市已经启动的11个未来社区试点项目现场调查，杭州市未来社区建设虽然取得了一定成绩，但仍然存在以下几个方面问题。

1.1 理念认识存在不足

未来社区是什么？目前学术上还没有对未来社区有一个明确、清晰、科学的定义，仅仅是从未来社区建设的内容上进行一些描述，还没有形成一个具有权威性的定义，在理论上还存在一定空白。同时，由于有些政府部门对未来社区建设政策系统性宣传解读不够，社会知晓率、参与度并不高，特别是一些参与主体对未来社区的规划要求、建设内涵、运营模式等把握不准，社会共识还未形成，全社会共谋共建共享氛围还不够浓厚，在理念认识上存在不小差距。

未来社区主要是建设“让老百姓幸福的新平台”，更多表现为一项民生工程，不能等同于传统老旧小区改造、新小区建设和房地产开发。但在调研中发现，某些实施主体由于对政策理解不深、建设内容模糊、模式路径不清、动力能力不足，过于追求商业利润，追求项目开发短平快，特别是在健康、低碳、智慧等建设场景落地上不可避免地存在“套概念”的做法，与规划要求、建设目标还有不小差距。

1.2 项目资金难以平衡

根据浙江省发改委、省建设厅《关于开展2021年度未来社区创建的通知》的要求，未来社区可分为整合提升类、全拆重建类、拆改结合类、规划新建类和全域类五种类型。其中，全拆重建类、规划新建类和全域类未来社区项目由于在项目实施方案中已经进行了项目建设期投资、成本估算和运营期财务收支测算，建设期和运营期均能实现资金平衡，这在實地调查中也得到了实施主体的确认。

但整合提升和拆改结合类项目资金难以平衡。未来社区“九大场景”建设内容中所需要的硬件设施和软件配套投入，都远远高于传统社区建设，虽然《浙江省未来社区建设试点工作方案（浙政发〔2019〕8号）》中要求“改造更新类在满足原权利人利益、符合未来社区建设标准、可市场化操作前提下，测算设定改造地块容积率，提升开发强度，通过地上地下增量面积的合理限价售租，基本实现资金平衡”。但从实际调查结果来看，由于受到小区规划设计规范等条件约束，通过提高容积率、建筑密度等约束性指标来实现资金平衡非常困难。

例如，根据浙江省直建筑设计院对某拆改结合类项目的测算，项目涉及的“建安+绿化+智能化改造+精装交付”等造价成本预计在5000元/

平方米，比普通造价高1500元/平方米左右，楼面地价约为10873元/平方米，加上财务费用、营销成本和有关税费，保守估计房产销售价格将达到25000元/平方米，而目前项目周边房产销售价格仅为20000元/平方米左右，不能实现项目资金平衡。又如，拱墅区某个整合提升类未来社区项目，政府投入近11亿元进行小区室外工程等方面建设，实施主体投入5亿多元进行室内装修改造，但项目仍然难以实现资金平衡。

根据浙江省发改委关于印发《浙江省未来社区试点建设管理办法（试行）》的内容，“未来社区以20世纪70-90年代老旧小区改造更新为主要类型，兼顾重大高能级平台、交通节点新城开发等规划新建类型”，也就是说将来未来社区建设将以整合提升和拆改结合类项目为主。若考虑到这类未来社区项目区块内市政配套费用（如市政道路、管廊等建设费用）、旧区改造安置支出，以及场景落地、功能融合、社区管理等成本，实现项目资金平衡（包括运营期间资金平衡）并非易事。

1.3 九大场景落实困难

未来社区“九大场景”的落实都需要硬件和软件支持，由于目前地方性未来社区规划编制导则尚未出台，从而造成“九大场景”落实较为困难。例如，未来社区项目“10分钟生活圈”生活场景的具体规模、建设路径仍需在探索中明确，操作落地难度较大。又如，邻里、教育、健康、服务、治理等软场景，涵盖居民生活方方面面，不仅需要智慧平台和技术路径支持，还要强化引导性和约束性等指标的有机结合。

在调查中发现，未来社区九大场景落实困难问题。例如，按照未来社区公益性设施每百户不低于80平方米的标准，就面临如何科学规划建设公益性设施，如何实现重点功能模块科学合理布局的问题。又如，未来社区低碳、建筑等具体硬场景建设，要实现集中供热供冷，引入综合能源资源服务商等约束性指标，要求立体绿化全覆盖，应用装配式建筑等，存在技术难度高、投入成本大的问题。因此，未来社区项目所依托的周边绿化条件等自然环境不同，居民重点需求不同，就不必要求场景完整性，面临着选择最优场景组合的问题。

1.4 相关政策配套滞后

未来社区对政策配套要求较高，在调查中发现，未来社区建设中的规划指标、拆迁征地、指标调剂、管理运营等操作性政策还需进一步突破和明确。例如，对于规划新建类项目，以整体打包立项审批，划拨土地和出让土地性质不同，直接关系到征地手续、拆迁政策、房屋产权办理等问题，出让规则、指标体系、监管办法、职责分工还需进一步明确。又如，平面绿地率限制、人才数计算方式、集中供热（暖）、装修一体化、立体绿化建设等相关空间指标“一刀切”管控，与现行规范不符，从而导致相关约束性指标在实际操作中难以落实。

除此之外，未来社区建设还存在试点申报程序复杂、过程考核严格、建设周期较长、地方政府难以平衡好短期土地出让安排和未来社区谋划建设等问题。对于更新改造类项目，特别是全拆重建项目，涉及前期征迁户数体量大，按照原拆原回原则，需同时植入功能性用房、人才公寓等配套，在不新增土地供给的基础上操作比较困难。特别是容积率、建筑密度等空间指标，直接关系到未来社区的建设品质。另外，后期运营中的“九大场景”出让机制、业态招商机制、长效管理机制等方面的保障政策仍处于真空地带。因此，未来社区建设急需完善相关配套政策，对未来社区建设过程中的操作性政策需要进一步突破和明确。

2 采用多种方式进行投融资模式创新

当前杭州市未来社区项目建设过程中存在诸多问题，其中最大的困难是如何解决资金平衡问题。从目前未来社区项目投融资模式来看，主要有两种投融资模式：一是政府直接投资模式;二是与社会资本合作投资模式。根据目前国家有关金融政策，未来社区项目目前的投融资模式都不同程度地受到限制，其中政府直接投资模式因主要利用财政资金和政府债券资金，导致政府财政压力较大，且政府债券资金使用有严格的要求，政府购买服务也有严格的适用范围限制，未来社区开发运用政府直接投资模式进行建设已然行不通。

未来社区是浙江省全力打造的建设“重要窗口”的标志性成果，杭州市要确保未来社区的创建数量、成效走在全省前列，必须对未来社区项目投融资模式进行创新，特别是整合提升和拆改结合类项目，使其开发建设资金脱离依靠财政资金直接投资的传统路径，通过项目投融资模式创新，充分撬动社会资金参与未来社区的建设，以保障未来社区项目建设目标顺利实现。根据国家有关金融政策以及浙江省未来社区项目投融资的先进经验，杭州市未来社区投融资模式可以在以下几个方面进行创新。

2.1 积极发行企业债券

在政策方面，浙江省办公厅《关于高质量加快推进未来社区试点建设工作的意见（浙政办发〔2019〕60号）》第6条指出，“畅通金融支持渠道。按照市场化可持续原则，综合运用宏观审慎管理，采用窗口指导和再贷款、再贴现等货币政策工具，引导银行业金融机构给予信贷支持。积极引入开发性、政策性金融机构资金，参与未来社区试点建设。引导基金、保险资金、上市公司资金及其他社会资金参与未来社区试点项目管理运营，试点项目建设盈余资金按一定比例纳入社区运营基金。鼓励给予试点社区实施主体房屋预售、按揭贷款等政策支持”。

在实践方面，杭州市已经有未来社区项目实现债券融资突破。据调查，滨江集团始版桥未来社区项目成功发行注册制，是“落地”以来浙江首支获批的企业债券，总规模达到30亿元，2021年成功申报非公开发行公司债15亿元，并完成首批发行7亿元，实现“交易所、银行间交易商协会、国家发改委”三大直融产品全覆盖。杭州市未来社区建设项目可以借鉴始版桥未来社区项目发行企业债券的模式，积极利用国家金融政策支持未来社区的政策优势，借助项目实施主体的优势资源，在项目贷款、流动资金贷款补充等传统融资方式基础上，积极探索企业债券发行等市场融资模式，全方位保障资金需求。

2.2 设立项目发展基金

在政策方面，浙江省办公厅《关于高质量加快推进未来社区试点建设工作的意见（浙政办发〔2019〕60号）》第6条指出，“加大资金保障力度。积极争取相关国家补助资金，科学引导省市各类专项资金补助等优惠政策优先向试点项目倾斜。省财政出资，联合其他主体共同组建未来社区建设投资基金，通过市场化运作，撬动更多的社会资本共同参与和支持未来社区建设”。

在实践方面，2021年7月2日浙江建投公司与浙江金控投资公司、上海建工投资公司和浙江未来社区投资管理有限公司，共同設立了“浙江未来社区建设投资基金”，基金规模30.07亿元。

基于政策支持和浙江省的成功经验，建议杭州市层面设立未来社区项目发展基金，用股权基金的方式，缓解未来社区建设项目的资金瓶颈问题。这种模式可以将政府资本与民间资本联动，以缓解地方政府债务压力。未来社区项目发展基金是一种融资平台，与其他模式不同之处在于，采用基金的方式，既可以充分发挥政府投资的引导、放大作用，还可以为社会力量参与未来社区建设，建立一种间接、集合式的良好投资渠道。通过市场化运作，撬动更多的社会资本共同参与和支持未来社区建设。

2.3 积极引入社会资本

采用收益期权定向出售模式积极引入社会资本参与未来社区建设。收益期权定向出售模式是指将未来社区未来能够产生一定收益的资产进行打包，定向出售给社会资本的一种融资模式。未来社区建设九大场景中，配备许多有盈利性的经营性资产，可以通过超前谋划，采用收益期权定向出售模式来对未来社区项目融资。

收益期权定向出售模式解决市场主体参与的基本路径有三：一是物业捆绑式。即由业主与物业公司签订长期或多年物业服务协议，在此前提下由物业公司支付部分项目建设或运营资金。二是社区服务捆绑式。即将维修、保养、商业、金融、教育培训、旅游、养老、医疗等社区服务按项目分别与相应的机构签订长期或多年服务协议，由签约机构买断协议期相关服务，同时由签约机构支付部分项目建设或运营资金。三是停车、广告等收益项目捆绑式。将小区有一定收益的项目（例如，广告、停车收费等），由业主与经营单位（例如，停车公司或广告公司）签订长期协议（例如，停车位和广告位出租等），由经营单位提前支付部分项目建设或运营资金。建议实施主体详细研究未来社区建设项目的投资链与收益链，寻找未来社区建设和经营过程中的效益和商机，挖掘未来社区经营性资产资源，利用未来社区小区经营资产的经营收益，采用公开招商等方式引入社会资金参与未来社区项目建设。

2.4 积极推行拆改模式

杭州市未来社区建设项目将以整合提升类和拆改结合类为主。在这种类型小区中，有些房屋已经是危房或房屋功能已经不能适应居民生活需要（例如，有些小区房屋没有配套卫生间等），对于这些居民拆除意愿比较强烈、部分楼栋房屋安全系数较低的小区，在前期评估论证的基础上，可以采取拆改模式来筹集资金。另外，这些小区位置一般都比较好，容积率较低，若能拆除一部分建筑，提高容积率，则可以增加房屋建筑面积。若将这些新增面积进行出售（浙政办发〔2019〕60号文件允许），则出售这部分房产所得的资金除去开发商合理利润后，可以补贴未来社区建设资金。

推行拆改模式可以实现以下目标：一是原危旧房屋得到更新，解决安全隐患;二是原产权人的产权得以保障;三是改善原产权人的居住条件，例如，增加电梯，改善户型，增加停车场，配置护老等相应的生活设施;四是通过项目的积累，充实杭州未来社区项目发展基金;五是能够减轻财政负担，实现未来社区建设市场化，从而实现全市确保未来社区的创建数量、成效走在全省前列的目标。

该模式的实施策略和途径：一是资金来源问题通过增加容积率来实现资金的平衡;二是项目组织上通过“业主联合体+区政府”方式成立未来社区实施主体;三是由“新主體”委托开发建设公司进行未来社区建设，不走土地招拍挂程序，可以加快未来社区建设进度;四是增加容积率部分权属归项目主体，由项目主体进行事前再分配，原则上原产权人归还物业部分建筑，政府持有部分建筑，开发商获取部分建筑;五是在操作程序上，先进行经济模型测算，然后通过“功能策划”和规划设计方案，最后进行项目实施和利益分配。

参考文献：

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6.周刚华.引入社会资本参与老旧小区改造研究——以杭州市为例.中国房地产.2020.12

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