建议全装修商品房的装修部分按照套内面积计算

■周媛娇

改革开放40 年来，我国经济社会水平快速发展，居民消费水平不断提升，房屋产品的供给与居民有效需求结构不匹配的矛盾日益突出。推进全装修商品房供应，改变长期以来的“毛坯房”供应局面，既是贯彻新发展理念的具体行动，也是减少分散装修带来的资源浪费和环境污染的有效举措。在今年全国“两会”上，碳达峰、碳中和首次被写入政府工作报告，大力发展星级绿色建筑、超低能耗建筑、近零能耗建筑、零能耗建筑是住房城乡建设领域实现碳达峰、碳中和的主要途径之一。当前，全装修商品房迎来国家政策、改革驱动、转型升级等多方利好。部分地区提出了新建商品房装修交付的目标任务，全装修商品房占比逐年提升。

一、存在问题

1.装修价款计算方式不合理。

据了解，全国有相当部分城市是按照商品房建筑面积计算全装修部分价款，此类计算方式不合理，引起社会的广泛关注和强烈反映。业主如果购买毛坯房自装，计算费用如是按商品房的套内面积计算，以建筑面积100 平方计算，假如公摊为20%，套内面积为80 平方米，以每平方1 000 元的标准装修，业主只需承担8 万元的装修支出。但是如果开发商统一装修，按建筑面积100 平方米计算，业主则要承担10 万元的装修费用。这就意味着业主多支付了20%的公推面积的装修费用，而公摊部分的建造成本，开发商已向购买商品房的业主分摊，意味着开发商两次向业主收取了公摊建造费用，增加业主的购房成本。另对于装修交付价格标准的监管存在不力情况，因限房价项目拿地成本和房价之间的利润空间被压缩，建设单位通过装修价格转接利润。

2.装修风格不合适造成二次浪费。

商品房全装修交付的本意是为了减少业主零散自装带来的资源、建材浪费。但是在实际房屋销售中，存在部分项目装修风格不够多样、鲜明，智能系统不够紧跟时代发展，设施布局不够人性化等问题，不能满足业主个性化的需求，造成部分业主拆除重新装修，反而造成二次浪费。

3.施工工期较短、质量参差不齐。

全装修商品房项目一般都存在工期短、任务重的情况，集中施工导致装修工人严重紧缺，大量尚未接受系统培训的工人临时上岗，无法保证装修质量，存在大量如墙面刮瓷不够平整、瓷砖空鼓、预留下水口与瓷砖无法对齐、隐蔽工程施工质量堪忧、水电管线布置不合理等施工通病，影响装修品质。

二、对策与建议

全装修商品房屋作为新型事物，应当不断摸索其合理的发展模式，在贯彻新发展理念、提升房屋建设品质的同时，优化供应模式和计价方式，让群众更好实现“安居乐业”。针对以上问题，提出建议如下：

一是建议采用套内面积计算装修费。目前，在国家层面上没有明确全装修价款的计价方式，有的省市（如海南、上海等）采取的是将全装修价格直接纳入房屋总价，在合同中不予明确装修价款，但是装修价款实际上是按照建筑面积计算的；有的省市（如南昌、长沙等）虽然采取的是将全装修价款与房屋主体毛坯价格分别明确，但是计算装修款实际上是按照建筑面积。如按照套内面积计算装修费，不再按建筑面积计算装修费，将使装修支出更加科学、更加公平，减轻群众负担，充分体现“人民至上”的执政理念。

二是建议不宜盲目推广商品房装修出售，更多比例的毛坯房出售，实行毛坯房与装修房并行、提倡提供多种装修风格，保障业主购房的充分选择权。

三是建议强化全装修商品房监管机制。目前部分省市已经出台了加强和推动全装修商品房的指导意见，对质量监督管理、样板房设置、房屋销售管控等方面提出了更高的要求，但是各地做法各有不同，同时存在着落实不到位不理想的情况。建议在国家层面上出台相关文件，从土地出让、设计要求、报建流程、工程施工、销售管理等方面，进一步强化全装修商品房全生命周期监管。

四是建议商品房出售时，按照套内面积计算，这样装修费计算按套内面积计算，也就有了更加充分的依据。国际通行的房产交易计价单位多为所见即所得的套内面积，国内对此虽无统一要求，实际操作中都普遍使用建筑面积计价。2019 年2 月18 日，住建部官方网站发布《关于〈城乡给水工程项目规范〉等38 项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》，其中《住宅项目规范（征求意见稿）》指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”，但后续并未正式出台相关规范。这涉及如新老不动产证衔接、房屋计价方式转变、开发设计要求提升等，需要自然资源、住房和城乡建设等多部门大力配合和推动。