浅谈不动产测绘的基本要点

王鹤 张亚宾 郭宝真

【摘要】：在地籍图集合中，我国现在主要测绘制作的有：城镇地籍图、宗地图、农村居民地地籍图、土地利用现状图、土地所有权属图等地籍测绘的基本要求、房产测绘的基本要求，不动产测绘包含着地籍测绘、房产测绘。首先我们要对地籍测绘、房产测绘基本要求应了解;按照特定的投影方法、比例关系和专用符号把地籍要素及其有关的地物和地貌测绘在平面图纸上的图形称地籍图。地籍图、地籍数据和地籍表册通过特定的标识符建立有序的对应关系。

【关键词】：不动产;地籍;房产;测绘

分类号：D923.2

一、不动产测量主要内容

不动产测量是不动产登记过程中必不可少的环节，以下针对不动产测量的主要内容进行具体分析：1）不动产测绘。所谓不动产测绘，就是提取不动产信息，包括国土空间（水域空间、陆域空间等）、附着于各类型国土空间上的林木、房屋等不动产的用途、空间大小、地理位置、自然状态等开展的测绘工作。通常可分为草原测绘、林籍测绘、海籍测绘、房产测绘、地籍测绘等，在进行不同类型不动产测绘的时候，需要结合不动产的类型，选择相应的测绘方法，保证测绘结果的准确性。2）水籍测绘。水籍测绘主要包括海域测绘、湖泊测绘、河道测绘等，由于土地区域的不同，水域会随着水位的变化发生相应的空间和位置的改变，所以水籍测绘与陆域测绘也存在比较大的差异性，在进行水籍测绘的时候，除了水域之外，还需要包括码头、无人岛屿、沙洲、水域内滩地等，同时仔细调查水域的使用功能、使用权、所有权等。3）林权和草原测绘。林权和草原测绘也属于不动产测绘的主要内容，两者测量工作的要求具有一定的相似之处，工作人员在测绘过程中，需要仔细核查草原或者林地中的植被种类，然后掌握草原、林地的消长，最后结合林权和草原测绘的具体要求，选用航拍影像资料、卫星遥感资料等完成测绘工作。4）房产测绘。房产测绘属于不动产测绘主要的工作内容之一，其主要工作内容包括确定周边房产与各类房产之间的水平位置关系，并且房产图与房产测绘成果是作为证明房产所有人的主要依据。一般来说，房产测绘图选择的比例尺主要为两种，一种是1∶1000，另一种是1∶500，为了提高房产测绘图的准确性，在分户图或者分宗图的绘制过程中，还可以选择1∶200或者1∶100的比例尺，更好的减少误差。5）地籍测绘。地籍测绘的关键是确定宗地之间的水平位置关系，通常情况下，地籍测绘的界址点数量比较多，涉及的测绘面积也会相对比较大，在这种情况下，一般不会测量高程数据，同时地籍测绘中常见的比例尺一般都是1∶500至1∶20000，比例尺的选择需要根据图中需要涉及到的要素来确定，需要涉及的要素越齐全，选择的比例尺也会越大，同时成本也就越高，所以为了更好地节约成本，在实际测绘过程中，还需要结合具体的要求，合理选择比例尺。

二、不动产权的测绘问题分析

1、相关管理条例繁多

不动产权籍的测绘，需要对宗地、房屋基本信息进行调查和落实，如房屋单元、面积、楼层、所有人等。但在实际工作中，由于林业部门和房屋部门隶属不同机构，因此，在管理上受到不同规定的影响，从而使得管理工作出现乱象，或者冲突等情况。这就影响到了不动产权籍测绘工作的落实。如在房屋地籍调查的时候，不同部门所使用的测量工具不同，精度也各不同，导致出来的结果存在差异，这就给后期统一登记带来困难。近些年，相关国家管理部门对不动产权籍调查采取一体化的管理，但在实际实施过程中，对于不动产权籍测绘需不同部协助完成，而每一个管理机构所采用的管理方式都存在差异，这就使得管理上出現其他问题，从而导致不动产权籍管理效率得不到提高。

2、工作效率低

在实际工作中，由于地籍与房产测绘人员存在分化问题，从而导致地籍与房籍在数据上存在差异，最终加大了地籍与房籍的管理难度。且两组之间的数据不能进行相互调用，影响了地籍与房籍数据整合，从而导致管理工作效率得不到提高。此外，由于地籍与房籍是分开调查的，调查过程中，也会出现图件、影像数据信息繁多，加大了后期信息查询和更新难度。在有些地区对房产测绘还没有相关规范来管理，导致工作人员需要做大量的工作，从而影响了工作效率。所以，在不动产权调查和测绘中，相关管理部门要能够严格按照规定进行管理，保持数据的唯一性，这样才能让简化管理工作，提高管理效果。

3、测绘水平问题

测绘水平对不动产权的影响也很大，在做相关登记的时候，首先需要对宗地和房产经常测绘，而通常情况下，这些都是政府部门安排相关机构来完成的。在管理上，由于不动产权的管理要求较高，相关数据要十分精准，才能够满足需求。到那时在实际工作中，由于不同部门的测量方式和水平不同，从而导致了测绘质量存在差异，这就使得管理效果得不到统一，从而影响了管理质量。此外，在不动产权的房产测绘和地籍测绘中，有些部门为了能够得到相关测绘资质，便会对进行重复申请，但是由于缺乏实践经验，导致在管理上提出测绘结果出现参差不齐，而只能进行重新测绘，这就使得管理上存在不统一，影响最终测绘结果。面对这种情况，政府部门首先需要对相关部门进行审查，确定其有相关测绘资质，并对相关测绘工作人员进行科学培训，这样才能有效提高业务水平，保证业务管理能力。

三、不动产测量中测绘工程技术的应用策略

1、遥感技术（RS）的应用

RS技术是一种采用卫星航空遥感进行地图测绘的高新信息化测绘技术，利用高分辨率的卫星航空遥感装置，不仅能广泛收集与被测土地资源地形图特征相关的数据信息，同时还能结合地理信息系统相关技术、地区的实际情况、生态环境情况等，帮助测绘人员合理分析和总结被测土地的分布、土地定级、土地利用类型等，且相关数据表明，RS技术的自动分类可达85%，人机交互辨别科学性高达90-100%，对被测土地面积自动提取相对误差为0.1-3.3，对被测土地面积相对误差为0.01-0.1，可见该项技术在土地测绘中的准确度较高。目前已被自然资源部运用于全国66个重点城市的动态遥感监测工作中，不仅帮助土地监测部门良好地开展土地检测、土地规模扩展和滥用耕地违法查处等工作，同时其在土地测绘作业中也具有良好的应用效果，如利用该项技术进行土地文件对象模型、数字高程模型、数字线划图，不仅能有效实现土地测量的数字化和自动化，同时还能提高土地测量的精准度。

2、GPS-RTK测量在房产平面控制测量中的应用

为了给房屋平面测量提供一个准确的空间参考系统和定位基准，遵循测量先控制后碎部的基本原则，建立房屋平面控制网。平面控制网的建设是房屋测量的前期基础性工作。GPS-RTK技术是GPS定位技术发展的最新技术，它是基于电磁波载波相位测量的实时差分测量技术，定位精度可以达到厘米级，完全能够满足房屋平面控制网建设的精度要求，其界址点坐标对邻近图根点中误差、界址线与邻近地物或邻近界线的距离中误差均小于10厘米。移动站通过接收卫星信息和基准站信息，能够自动完成解码、计算出定位数据，避免了常规静态GPS测量数据后期解算的时间成本，缩短了房屋平面控。

3、全球定位系统（GPS）技术的应用

GPS技术是一种适用性较强的土地测绘技术，将其应用于土地和房地产测量中，不仅能提高土地测绘的自动化控制程度，同时还能减少其他外部因素对土地测绘的影响，从而能提高土地和房地产测量的稳定性、精准度。该项技术在土地和房地产测量中的具体应用步骤如下：（1）采用数字化方法进行数据采集，在土地和房地产测量中应用GPS技术，主要是采用测界址点的方法测量土地和房地产的属权单位，然后，采用测量地形点的方法测量其他地物，为了进行有效的采点测量，测量过程中需将不同地物编制不同的属性点，然后，根据地物的属性点对其进行分步测量，这样不仅能避免过多的测量散点影响测绘工作的顺利进行和妨碍土地和房地产测量绘图，同时还有助于测绘人员进行有效的数据转换。（2）数据处理，完成数据采集后，测绘人员需将所有的数据转化为SCS标准格式，然后將转换后的数据输入到计算机中进行处理，最后，根据计算机处理得到的数据信息，测绘人员便能绘制出土地和房地产施工建设的初始化地图。（3）外业调绘，上述数据处理属于内业数据处理，一般来说，完成内业数据处理后，整个土地和房地产测量工作已经完成了70%左右，但是，为了确保土地和房地产测量的准确性，还需打印出初始化地数字化地形图，并将其与外景实体进行比较，通过对比可促进测绘人员及时发现测量工作中存在的不足，从而能及时进行调整或修改，进而能提高土地和房地产测量质量和效率。在外业调绘过程中，为提高土地和房地产测量结果的精准度，测绘人员还需对控制站次数进行严格控制，一般不超过3次。

结束语

综上所述，在不动产测量中，选择合适的测量工程技术非常重要，因此企业还需要更加重视不动产测量，结合不动产的具体类型与测量要求，合理选择测量技术，更好地保证不动产测量结果准确性。

参考文献

[1]党春丽，刘华军.新形势下不动产权籍调查测绘问题探讨[J].科技创新与生产力，2018（12）：48-49+53.

[2]王璐.测绘工程技术在不动产测量中的实践应用[J].城市建筑，2020，17（18）：119-120.

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