落实老旧小区改造具体对策的研究——以株洲市荷塘区老旧小区改造为例

戴文昕

（湖南智谋规划工程设计咨询有限责任公司，湖南株洲 412000）

1 政策指引

根据《住房城乡建设部办公厅国家发展改革委办公厅财政部办公厅关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》（建办城函〔2019〕243 号）精神，为切实抓好城镇老归小区改造工作，改善群众居住环境，湖南省住房和城乡建设厅、湖南省发展和改革委员会、湖南省财政厅颁发了《关于推进全省城镇老旧小风改造工作的通知》（湘建城函〔2020〕50 号）（以下简称为《通知》），就湖南省推进全省城镇老旧小区改造工作做出了部署要求。

2 项目概况

本次荷塘区老旧小区改造项目将对涵盖了株洲市荷塘区天鹅社区、黄家塘社区、红旗村社区、余家冲社区等十多个社区在内的30 余个小区进行老旧小区改造。本次被改造小区均建成于2000年以前，公共设施较为落后，居民改造意愿非常强烈。

3 目标策略

在本次设计中，以改善基本功能，构建和谐生活小区为目标，严格遵循《通知》中提出的坚持既尽力而为、又量力而行的原则，提出尊重民意、对症下药、有的放矢三项基本策略：

3.1 尊重民意

广泛听取居民意见，以小区为单位发放并收集调研表格，整理各小区居民重点关注问题，特别是对于民生问题有严重影响的问题，和困扰居民居住生活多年而未解决的问题。让改造工作有居民自己的一份力，极大提高居民对小区改造的配合性和积极性，这也为顺利推进老旧小区改造进程增添动力。

3.2 对症下药

根据对居民的调研与现场踏勘，对各类问题进行归类汇总，将问题一对一制定改造计划。老旧小区改造的具体设计与施工是在曾经老旧小区改造项目的经验中，对本项目具体所需改造的内容进行匹配，并结合居民意见、甲方意见进行多方调整和优化。

3.3 有的放矢

根据《通知》中提出的改造内容项目类别，优先基础类项目，如房屋修缮、排水管道清淤或更换、道路修缮等；其次为完善类项目，如增设停车位、增设完善安防设施，修复绿化和活动场地等；在资金充足的情况下考虑提升类项目，如小区整体的立面改造、智能化小区的建设、小区风貌特色的设计等。由于资金有限，项目的选择必须以改善民生的基本生活问题为首要改造重点。

4 改造内容

通过前期的调研与分析，总结出以下几大主要问题：屋面漏水，乱搭乱建；落水管腐锈、漏水，易脱落；小区排水管，化粪池堵塞、污水横流，臭气熏天；路面破损，停车难；绿化带杂草丛生，有种菜现象。因此将改造内容分为三大板块：屋面修缮、设施完善、环境整治。

4.1 屋面修缮

包括修缮漏水的屋顶、更换落水管及清理新建散水沟、明沟改为暗沟等。

4.2 设施完善

包括疏通和维修排水管线、疏通新建污水管线，补齐或新建污水井盖、翻新或新建化粪池、修复小区内部道路、新建增划停车位、完善小区道路照明、完善适老设施与无障碍通道等。

4.3 环境整合与治理

包括清理拆除各类违章建筑、构筑物和侵占绿地、道路的违章建筑，例如占用小区道路搭建的车棚、增盖建的屋顶设施等；清理整治小区内的公共绿地，恢复其绿化功能；清除小区里各种乱堆杂物及违法粘贴的各类小广告；增设小区大门或入户大门的门禁系统；在有条件的小区增设小区活动场地等。

以上三大板块中，屋面修缮与设施完善板块均为基础类项目，且是居民意愿较为强烈的部分，必须优先考虑；而环境整治板块中多为完善类与提升项目，在小区限额设计中需要具体问题具体分析，有所取舍。

5 具体案例分析

以前进社区塘石村一片为例。该小区位于株洲市荷塘区茨菇塘路，总占地面积4153m2，总户数为368 户，涉及改造建筑为10栋多层住宅，如图1 所示。

图1 塘石村一片改造后总平面

通过居民反馈与现场调研，对建筑、排水、道路、景观四个方面汇总有以下几点主要问题，图2 为现状照片。

图2 现状照片

5.1 建筑方面

屋顶有漏水现象；部分落水管存在腐锈、破损情况；建筑散水沟部分为明沟，有垃圾堵塞情况，排水不畅。

5.2 排水方面

建筑外围排水明沟及暗沟缺乏疏通和维护，导致沟内垃圾堆积堵塞，造成排水不畅；雨水污水没有分流，雨水直接排入化粪池，雨水管道与污水管道连通；现状排水沟沟盖板和化粪池井盖板破损严重，存在安全隐患；小区排水系统性较好，管道和排水沟堵塞的主要原因是未对其进行定期清理，从而造成淤堵。

5.3 道路方面

小区内主道路和部分宅前道路路面状况良好，局部区域找平即可；部分宅间道路由于年代久远，地面破损严重，路面常年失修导致坑洼不齐，雨天积水严重。

5.4 景观与其他设施方面

小区植物绿化杂乱，种植池内大都黄土裸露；缺少公共活动场地。

根据以上问题，分别以建筑、排水、道路、景观四大专业为基础，分类分项提出改造措施与实施方案。

建筑上，首先对屋面现存的架空层或构筑物进行拆除；对于破损严重的屋面，对屋面板上所有层次进行拆除，重新铺设防水层、保温隔热层；对于一般损坏的屋面，拆除屋面构造层至防水层，在现有屋面防水层上增设两道3cm 厚沥青卷材防水层，设置倒置保温层；更换破损落水管；铲除楼梯间广告，粉刷翻新墙面；每层增设消防设施；每层楼道更换楼道灯；更换单元门，完善门禁系统；翻新单元号、栋号等。

排水上，采取雨、污分流体制，更换原有小管径的排水管，并对雨水管与污水管进行分流的改造，增大排水过流能力，实现雨污分流；对保留的现状室外排水管道进行清淤；室外散水明沟增设沟盖板；新建化粪池；更换小区破损混凝土盖板、破损井盖板为铸铁盖板。

道路上，结合现状对小区道路进行拓宽、加罩、修复改造，提升小区内部通勤能力。为满足小区消防通道要求，改造小区主要车行通道最小宽度为4m，宽度不够的道路应相应拓宽后再进行加罩；考虑整体改造效果，所有1.5m 以上混凝土道路均采用沥青加罩，1.5m 以下采用水泥地面；现状道路破损严重的，应考虑挖除后，进行加罩；现状道路情况较好时，直接加罩。

景观上，在楼前与道路两旁较宽敞的区域增设划线停车位；完善小区健身休闲设施，如图3 所示；增设晒衣架、无障碍扶手，修复树池、花坛；统一采用封闭式垃圾桶，遵循垃圾分类原则，在单元门前和活动广场周边布置。另外，合理增加适老化设施，如楼道伸缩坐凳、无障碍扶手等。

图3 改造后效果