房地产企业成本核算存在的问题及对策

吕哲 保定市荣清国控集团有限公司

在房地产市场改革发展的进程中，政策不断完善，相关的监管力度越来越严格，倒逼房地产企业只有全面加强自身管理，积极探索新的发展模式和路径，才能更好地优化发展体系，提升综合发展成效。房地产企业在内部管理过程中目前在成本核算方面还存在一些不足，加强新形势下房地产企业成本核算现状与完善对策研究，具有重要的社会意义。

一、房地产企业实施成本核算的必要性分析

房地产项目有其自身的特征，建设周期长、涉及到的资金数额大、风险较高，且有很多的环节。为此对于房地产企业而言需要紧密结合市场形势的变化和自身的发展实际等全面加强成本核算，这样可以更好地按照政策的要求等进一步加强内部各类要素的统筹分配和管控，以此通过成本核算分析等，便于有效调度各类资源，最大限度保证各项工序的有序开展，切实提升项目规范管理成效。同时通过加强成本核算，可以在实现既定建设目标的基础上加强成本的精准化管控，进而实现更大的效益，为投资者带来更多的预期投资回报等，更好地夯实房地产企业的发展基础，将有限的资金用于更多的关键发展领域，实现持续发展。

二、目前房地产企业在成本核算工作实施中存在的不足分析

目前房地产企业在成本核算方面主要暴露出的问题有：

1.相关的管理机制不够完善。加强成本核算需要按照政策和行业规范的要求来做好各项工作，同时也需要结合自身的实际不断完善相关的管理制度，因为行业政策等往往是从宏观上来提出一些要求，但是针对成本核算的标准、责任分工、相关的指标核算方式及核算方法、核算周期等等规定比较笼统。所以对于房地产企业而言需要建立自身针对性的成本核算制度，这样才能确保内部操作有序开展，有序指导相关人员严格按照既定的规范来进行项目的分类和统计核算等等。但是目前在成本核算制度体系建设方面不够重视，甚至一些房地产企业没有针对成本核算工作提出明确的完善的制度要求，从而不利于成本核算工作的精细化开展。

2.成本核算周期需要进一步明确，费用归集需要进一步规范。一方面随着房地产企业发展规模不断扩大，业务种类不断增多，在进行成本核算方面更需要加强精细化管理，但是当前房地产企业在开展成本核算方面在项目的核算周期方面没有进行明确的规定，前期很多基础工作不扎实，在项目的核算对象划分方面不够精细，从而影响后续成本核算的分类分析研究，也不利于对单项项目成本和综合项目成本等进行统筹考虑。另外很多项目建设周期不等，有的甚至涉及到很多年，所以如何选择成本核算的方法以及确定核算周期是房地产企业需要认真思考的问题。另一方面房地产企业在成本核算费用归集等方面也没有章程。通常情况下成本费用可以细分为直接成本和间接成本。但是由于房地产企业成本项目界定与划分标准方面目前还存在很多的不一致情形，加上工作人员流动性较大，导致成本归集前后相关的情况也存在差异，如何加强成本核算费用的统一归集化管理，成为目前房地产企业需要认真探索的问题。

三、新形势下提升房地产企业成本核算水平的具体对策

为了进一步提高房地产企业科学管理水平，切实夯实成本核算基础，更好地为房地产企业改革发展提供强大的基础支持，建议在成本核算工作开展过程中从以下几个方面予以优化：

1.加强房地产企业现代化成本核算管理机制的建设与实施。房地产企业开展成本核算，既需要严格按照国家和行业相关的规范来做好基础的工作，同时还应当从精细化管理的角度加强内部建章立制，这样才能确保成本核算工作有序精细化开展。为此应当深入了解和研究国家、行业相关的政策，以此为基础建立符合自身实际的现代化成本核算标准体系和全面预算管理体系。在成本核算科目的设计方面要进行深入研究，以此为基础合理划分相关的类型。同时针对核算的指标、核算的方式方法以及部门权责分工等予以进一步明确，从而建立贯穿房地产项目设计建设开发销售全过程的成本核算机制，确保过程规范。

2.明确核算对象周期及核算方法。一方面在成本核算对象周期的确定方面要结合实际进行科学探索，既需要考虑单个项目的情况，又需要统筹考虑综合项目的情况，既需要对项目开发成本中某种特性的分析，同时应当对全过程进行全面成本核算分析，所以要根据不同项目的特点等划分不同的类别，以此为基础对相关的核算周期予以明确，便于科学统计研究。另一方面在成本核算方法方面要进行积极探索，要不断学习先进企业在成本核算方面的经验和做法，结合自身的实际和不同项目的具体情况等探索引入作业成本法等不同的核算方式，通过对比分析和综合研究等，切实掌握不同核算方式对项目带来的影响，以此为风险规避等提供更科学的参考。

总之，房地产企业成本核算方面目前还存在一些不足，只有政策要求、行业规范和自身的实际不断完善和优化，才能切实提升房地产企业成本核算规范化精细化水平。