功能混合住区功能构成比例量化研究*——以天津市为例

卞洪滨，任政行，邹 颖，苑思楠

引言

20世纪90年代以来，我国城市建设进入加速增长期。随着城市规模的不断扩大，一些城市建设中的问题也逐渐凸显出来。过于追求建设速度、建设规模和经济效益，导致城市边缘的无限制蔓延和住宅郊区化[1]；受现代主义城市规划思想和《雅典宪章》所提倡的“功能分区”理论的影响，城市中建设了许多单一功能的居住区（图1），这种单一功能住区开发模式带来了诸如生活不便、职住分离、空间割据、环境污染等问题[2]。

既有研究表明，功能混合住区能够有效缓解上述单一功能住区开发模式带来的城市问题，也更加符合城市功能集约化、布局合理化的发展方向（图2）。例如：住区周边较高的土地混合度有利于降低居民职住分离的概率[3]；提高片区内土地利用混合程度可以有效减少居民的跨区出行[4]。同时，功能混合住区也有利于营造充满活力的城市空间，从而带来更富的街道生活。例如：提高住区周边土地混合度对于促进老年人的步行出行水平具有积极影响[5]；居住类街道的活力与功能混合度密切相关，提高功能混合度是改善街道活力的有效方法之一[6]。

2016年2月，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出发展“开放便捷、尺度适宜、配套完善、邻里和谐的生活街区”。其中，配套完善指的是使街区形成居住、商业、文化、交流等综合性功能，改变小区单一的居住功能，既方便居民生活、促进交往，也有利于激发出多样性的活动[7]。

由此可见，无论是对于解决现有单一功能住区开发建设模式带来的一系列问题，还是顺应城市发展的新趋势，功能混合住区都会起到积极的作用。功能混合住区包含居住功能与非居住功能等两部分，合理的功能构成对于功能混合住区的开发建设有着重要的意义。故此，本研究的目的是对功能混合住区的功能构成比例进行量化研究，探索居住功能与非居住功能间的适宜配比。以期为功能混合住区理论进行补充和完善，对城市中功能混合住区的开发建设提供依据与参考。

1 功能混合住区

1.1 混合

“混合”源于英文中的Mixed-Use一词，本质是多种（一般是二种及以上）功能间的结合与相互配合[8]。功能混合住区是指以功能混合理论进行合理资源配置和功能布置，使住区在满足居住的基本功能的基础上，还具相互支持、相互促进的其他产业功能的居住区[9]。作为对比，单一功能住区是指仅满足单一居住功能，配置有居住生活设施的单纯居住地域[10]。

除此之外，在城市社会学的研究中，“混合”一词还包括不同居民阶层的混合[11，12]、不同人口结构的混合[13]、老旧住区、保障性住区及新建住区间的混合[14]。研究表明，社区内居民的阶层差异是影响居民邻里关系的主要因素,城市社区凝聚力的提升有待于社区公共领域的发展[15]，“大范围异质，小范围同质”的居住模式有助于增进居民交往[16]；在城市外部空间风环境、热环境等物理环境的研究中，“混合”一词还包括建筑与公共空间布局的多样组合、建筑不同高度体量的混合[17，18]。这些关于城市中不同要素间“混合”的讨论，对于塑造多元混合的开放住区，提高居住品质，促进邻里及社会交往，加强住区与城市的互动，实现住区和城市的可持续发展有着积极的作用。本文中的“混合”指的是不同功能间的混合。

功能的混合打破了功能分区带来的等级化组织方式，使城市呈现出有活力的半网络形组织形式，改变过去城市发展“摊大饼”式的单一集中型城市结构。例如，巴黎市提出了“15分钟城市”的概念，让居民可以在自家门口15分钟范围内满足居民工作、购物、健康等方面的文化需求，在同一空间内混合尽可能多的土地用途[19]。此外，巴塞罗那市、波特兰市也提出将生活所需带入每个社区，减少居住、工作、教育和休闲等方面服务的步行可达半径。我国2018年发布的《城市居住区规划设计标准》中设定了五分钟生活圈、十分钟生活圈、十五分钟生活圈的组织形式，圈内的用地功能是混合的，里面包括与居住功能并不直接相关的其他城市功能，不同层级得生活圈可以满足从街坊级到城市级的不同服务功能。

1.2 功能混合住区理论与实践

住区中的功能混合现象在中国传统住区中就有所体现。唐宋以来，随着手工业与城市经济的发展，在“左祖右社，面朝后市”观念束缚下的“里坊制”逐渐被更有利于功能混合的“街市制”取代。“街市制”街坊中的住户可直接面向街道开店，形成“前店后宅”、“下店上宅”等商业与居住功能混合布局的住区形态；此外，在计划经济时代，单位制的大院社区也包含了商店、幼儿园等非居住功能。然而，近20年的大规模快速城市开发建设了大量单一功能住区，同时也丧失了传统城市丰富的城市生活与人性化场所。

国内住区规划建设存在简单化的倾向，我国现有是按照大、中、小三类的分类模式，以及用地性质兼容性规范来进行管理的。这种方法更适用于居住小区规划模式。随着新版的住区规范的实施，城市中的居住区逐渐由居住小区的开发模式变居住街区的开发模式，提倡“小街区，密路网”的规划理念，提倡住区的功能混合[20]。

功能混合住区的研究经历了从理论到实践，从城市片区尺度的混合测度到街区尺度的精细化控制的过程。《美国大城市的死与生》、《城市并非树形》、《马丘比丘宪章》、新城市主义、紧凑城市理论等一系列著作和理论，均从不同角度阐述了机械的将功能分区，阻断了城市功能间的内在联系的弊端，城市是一个复杂的、多样的、综合的系统。国内对于混合住区的理论探索，一方面论证了土地混合使用对于城市居民日常生活的积极作用[21]。另一方面也从混合策略与方法方面，探索了功能混合住区的城市规划管理和开发实践[22]；土地使用和功能布局[20]；基本特征、用途和规模[23]；混合模式与适用性问题[24]等方面的内容，阐述了如何实现功能混合，如何构建功能混合街区。MVRDV和BIG等事务所都对办公建筑、住宅建筑的功能混合做出了尝试，并结合具体的场地问题、规范问题、城市问题，在建筑实践中进行了探索[25]。有学者运用信息熵理论定量描述城市土地利用形态和结构[26]；或通过均匀度、优势度、多样性指数等概念，衡量都市土地混合利用的情况以及分布状态[27]；也有学者GPS和POI数据，得到了北京市功能混合度空间分布的状态，实现了街区尺度的混合度测算[28]。

图1 单一功能住区

图2 功能混合住区

1.3 功能构成类别

功能混合住区的居住功能与非居住功能之间并不是简单的功能并置，而是能够相互兼容与相互补充，居住功能带来了人流，保证了足够的居住人口密度，人口的集中能促进城市各功能的混合，激发城市的活力，带来城市生活的多样性；非居住功能则满足日常生活、工作、娱乐的需求，保证了生活的便利与高效[29]。

在功能混合理论中，居住功能可以与一系列与之关联的功能混合使用。例如，BIG事务所在Miami Produce Center项目中，将学校、餐饮、商务、居住等功能并置，并按照关联程度、可达性、私密性等条件进行排列布置，功能间互为补充有机结合。在实际的城市开发建设中，各地法规会对允许混合使用的功能类别做出进一步的限定。2018年发布的《城乡用地分类与规划建设用地标准（征求意见稿）》中，对城市建设用地的混合使用方式做出了规定与引导。其中，居住类用地鼓励混合使用的用地类型为商业用地（B1）和商务用地（B2）。因此，在当前国内用地分类法规的限定下，功能混合住区由居住功能和以商业和商务为主的非居住功能组成，这些非居住功能可继续细化为零售、餐饮、办公、旅馆等类别（图3）。

1.4 尺度类型与开发单元

城市住区的功能混合现象在城市中的各个尺度上都有所体现，在不同的尺度上，混合的特征和形式也各不相同。当前国内住区通常以城市规划路网划分的居住用地为土地出让与开发建设的基本单元，其规模在10 hm2左右[30]。根据开发建设基本单元内部的路网划分方式，功能混合住区的空间构成模式可以分为两种基本类型：一类是对地块进行进一步的划分，形成多个子地块和较密的路网，每个子地块沿街布置商业功能，形成居住街区式的街道氛围，地块内部作为绿地及公共活动空间。这一类的代例如：格调绮园、中海复兴九里、金茂广场；另一类是不对地块内部进行划分，将地块作为一个整体布置，内部设置多排居住功能建筑，在地块外围及街角布置非居住功能。这一类的代例如：新都花园、仁恒海河广场、城南家园（表1）。

图3 功能混合住区功能构成类别

表1 功能混合住区空间构成模式

图4 调研样本指标统计

2 研究对象与指标统计

根据城市用地分类标准中对居住类混合用地的限定，以及功能混合的意义与内涵，在当前国内土地出让与开发模式下，功能混合住区通常指的是由相邻的一个或几个地块组成，功能以商住混合为主（包含商业和商务）、规模以几公顷至十几公顷为主的开发建设基本单元。

以此为原则，在天津市范围内，选取24个功能混合住区样本。统计调研样本建筑平面布局信息、高度与层数信息，根据在sketch up中建立三维模型；统计样本中不同功能的分布情况，将调研样本中的不同功能按照城市用地分类标准归纳为居住（R）、商务（B1）、商业（B2）等三种类别，统计不同类别的建筑面积及总建筑面积，并计算不同功能所占比例（图4）。

3 结果与讨论

3.1 功能构成

调研样本中，居住、商业、商务三种功能所占比例的分布区间约为45%～75%、0%～30%、10%～40%，平均数分别为59.3%、15.1%、24.9%，中位数分别为59.7%、14.4%、25.4%。因此总体看来样本的平均功能构成比例约为居住功能60%、商业功能15%、商务功能25%（图5）。

功能混合住区中的居住、商务、商业三种功能对应了居民一天中生活、工作、娱乐等三项主要活动，满足了居民在一定范围内开展城市活动的最基本功能需求。在一定范围内实现了职住平衡，减少了跨区出行，也确保了3个8小时时间段的活力[31]。这也是规范中将商业（B1）和商务（B2）作为住宅用地中鼓励混合使用的用地类别的原因之一。功能混合住区中的商业与商务功能不但可以服务住区内的居民，还会对周边街区带来积极影响。城市中新建的功能混合住区可以作为对周边单一功能住区的有效补充，形成更大范围内的功能混合。

图5 功能构成比例分布区间

功能混合住区非居住功能中商业和商务功能的比例，会受到功能定位、业态类型、开发策划等多种因素的影响，最终会在空间形态与功能复合方式上有所体现。商业功能的布局方式可分为两种基本类型：一类是将商业功能作为底商分散在住区周边沿街布置，其商业与商务功能的比值通常小于1。这一类的代例如：北大资源阅城、万达公馆、融侨观澜；另一类是将商业功能作为聚集性商业中心集中布置，其商业与商务功能的比值通常大于1。这一类的代例如：富力城、同方花园、万科东第广场（表2）。

3.2 非居住功能比例

相比于单一功能住区，功能混合住区中的非居住功能对于改善职住分离、缺乏必要的生活设置与配套功能等问题有着重要作用；同时满足了也多样的城市工作生活需求，通过空间的高效合理复合促进城市空间的集约发展，并使一天中的各个时段都会有连续不断的人流，起到了简·雅各布斯阐述的“街道眼”的作用，从而保证了街区的安全。然而，非居住功能比例过低会导致功能混合不充分，服务功能不足，街区活力下降等问题；但是过高又会导致功能比例失衡，居住功能的空间被挤占，居住人口密度偏低等问题。因此，非居住功能所占比例对是决定功能混合住区品质的重要因素。

调研样本中，居住与非居住功能所占比例分别分布在60%与40%附近，平均数分别为59.3%、40.7%，中位数分别为59.7%、40.3%，标准差均为8%。因此总体看来居住功能所占比例为59%±8%，即51%～67%，非居住功能所占比例为40%±8%，即32%～48%（图6）。

表2 商业商务功能比例与空间构成模式

国内外学者在对功能混合理论的研究过程中，对功能混合住区中的非居住功能比例进行了一系列讨论。刘旸认为功能混合住区的一个重要作用是保证白天夜晚等各个时间街区中的人气，因此居住功能的比例一般要高于50%，这样才能够减小对周边街区的依赖，也能够降低开发风险。商业与商务功能的设置需要考虑到周边街区的具体情况，一般商业和商务功能各占总体功能的20%～40%[32]。朱锡金认为，住区可采取的功能混合比例为：居住功能占总体功能的48%～60%，商业、文化教育、其余功能各占总体功能的10%～20%[33]。何韶颖认为功能混合住区存在一个“2:8”的比例，即100万m2的功能混合住区总建筑面积中，应有至少20万m2由写字楼、商业、企业等产业功能构成，居住功能的面积不超过80万平方米[34]。此外，合肥市控详规（2008）中设定了住宅混合公建用地和公建混合住宅用地等两种混合用地。其中，住宅混合公建用地也是按照“2:8”的比例对用地的功能构成进行划分，规定了住宅混合公建用地中，公建的比例不应低于20%[35]。上海市崇明东滩启动区项目将功能构成比例设定为：居住60%，零售10%，休闲10%，酒店10%，商业贸易10%（图7）。

因此，一般来说在功能混合住区中需要不少于50%的居住功能，来保证商业设施与办公设施有足够的使用群体，维持住区的正常运转。但是居住功能的比例也不能太高，通常情况下不会超过80%，功能构成中需要一定比例的商业、商务等非居住功能来实现功能混合，避免成为单一功能住区。综合实地调研与文献研究的结果，一般情况下居住功能所占比例为50%～70%，非居住功能所占比例为30%～50%，平均比例约为居住功能占总体功能的60%、非居住功能占总体功能的40%。

4 结论与讨论

随着中国城市经济发展进入新常态阶段，我国城市建设也步入从外延式扩张到内涵式提升、从增量发展到存量优化的阶段，城市建设开始走向创新和转型，以人的需求为基本设计原则的城市规划理论和实践开始重新回到历史舞台[36]。相比于单一功能住区，功能混合住区可以起到促进城市功能的合理复合化发展，推进存量空间的精细化提升，激发城市发展动力与空间活力的作用。

研究基于对天津市功能混合住区的实地调研，依据功能混合理论，以及规范中对混合用地的设定，在当前土地出让与开发建设的模式下，探索了功能混合住区的功能构成比例，得到了以下主要结论：

（1）功能混合住区中居住功能所占比例为50%～70%，非居住功能所占比例为30%～50%，即至少需要50%的居住功能来保证住区的正常运转，至少需要20%的非居住功能提供服务并维持街区活力。

图7 文献研究中功能构成比例统计

（2）功能混合住区的非居住功能主要包括商业与商务功能，一般情况下，当商业与商务功能的比值小于1时，其空间复合方式通常为商业功能作为底商分散在住区周边沿街布置；当商业与商务功能的比值大于1时，其空间复合方式通常为商业功能作为聚集性商业中心集中布置。

以上结论有助于将混合使用理论应用于真实的城市发展建设过程中，关于混合用地的规范制定及功能混合住区的开发建设可以得到如下建议与启示：

（1）我国近年来的土地开发与城市建设中出现越来越多的住宅与商业、办公混合开发的现象，SOHO、LOFT等概念一定程度上也反映了对混合使用的需求。然而，现有居住区设计规范及城市用地分类标准中尚无关于功能混合住区的明确规定，仅对鼓励与居住用地混合的功能类别作出了设定。这说明，现有关于功能混合住区的规范标准还有待完善。研究的结论可为进一步细化相关规范标准提供借鉴与参考，对于居住功能与非居住功能所占比例的适宜区间作出限定。

（2）城市是一个复杂的系统，功能混合住区作为城市系统中的一部分，与城市中的诸多要素有着千丝万缕的联系。其功能构成比例与开发强度、区位条件、街区开放度等空间形态要素，以及所属城市片区、功能定位、周边业态等项目定位与策划要素都密切相关。一般情况下，开发强度较高、靠近城市或片区的中心、街区开放度较高的功能混合住区，具有更高的非居住功能比例。

因此，在功能混合住区的开发建设过程中，从前期策划阶段开始就应该根据场地所属城市功能区、周边业态、项目定位对功能混合住区的功能构成进行调整。在具体设计过程中，还需根据开发强度、街区开放度、空间复合方式等因素对功能构成进行进一步修正。

（3）与单一功能住区相比，功能混合住区不但在功能上能满足丰富的城市生活需求，在空间复合方式上更具多样性，其商业与商务功能的不同组合方式为营造多样的城市空间带来了更多的可能性。因此在对于功能混合住区功能构成的规范设定与引导上，应在保证其能够正常运转，承担其必要的城市职能的前提下，为后续城市设计和建筑设计要留有更多灵活变化的空间，这样也避免了出现“千城一面”的城市问题，保证了城市是空间的多样性。

图、表来源

文中所有图、表均为作者绘制。