TOD模式及其在中国的应用

陈耀

提 要： TOD商业模式，是以公共交通为导向的发展模式，通过交通枢纽与商业功能的整体规划和相互结合，加快城市一体化进程。TOD模式已成为国际上极具代表性的城市商业开发模式，是城市发展的下一个增长点。

TOD（transit-oriented development）模式主要是指以大运量轨道交通场站为核心的土地综合开发。我国TOD发展以“建轨道就是建城市”“运营轨道就是运营城市”为理念，倡导在轨道交通项目全生命周期内通过沿线土地综合开发收益反哺建设和运营，实现轨道交通的永续发展。同时，通过提高土地综合利用效率来协调解决城市发展过程中出现的交通拥堵及职住不平衡等问题。

我国在10余年的TOD探索发展中，已积累了丰富的落地经验。在轨道交通审批“收紧”趋势下如何通过TOD平衡城市发展、助力解决基础设施建设投融资问题？深圳、广州、呼和浩特、柳州等城市，在轨道交通建设前期甚至是建设规划阶段就开展了TOD综合研究，着力研讨国内TOD推进路径和实施细则，也相应出台了法规和政策，为未来通过TOD开发收益反哺轨道交通建设和运营打下了良好基础。

成都市在2019年组团考察了日本轨道交通 TOD 成熟实践经验之后，将该模式从单纯解决成都轨道交通建设资金投入问题，提升到城市由土地财政转为可持续发展的高度，形成独具特色的TOD成都模式，有望对新加入轨道交通建设行列的城市提供一定的借鉴。

“十四五”规划明确提出“加快城市群和都市圈轨道交通网络化”。成都轨道交通2020年开通运营500公里以上，2022年将开通运营600公里以上，规划至2035年将形成1666公里轨道线网+699轨道站点。成都正加速步入轨道城市时代。其中，由成都轨道交通集团有限公司（简称“轨道集团”）为投资主体的地铁车站TOD项目有105个，土地面积9万余亩，按照土地上市条件陆续供地给成都轨道集团进行TOD综合开发，新投资建设物业建筑面积1.5亿平米。2018年以来，已经启动了15个TOD示范项目，开发土地面积5000亩，大部分项目已实现销售。

另外594个车站的TOD项目由成都各区、市、县政府按照成都市TOD综合开发规划进行自主开发，新投资建设用地面积20万亩以上。

当前，国家推动新型城镇化中都市圈城市群发展，在交通强国建设中加强都市圈轨道交通网络化建设，四川高铁TOD、成都轨道TOD将促进成渝双城经济圈和成都平原都市圈经济高质量发展。

地铁TOD城市商务经济是国内大循环中重要的枢纽经济。城市全域TOD运营，可依托强大的国内市场，推进市场相通、产业相融、创新相促、规则相联，促进贯通生产、分配、流通、消费各环节，构建TOD数字商务新生态优势，推动城市商务发展创新和城市治理效能提升，促进城市产业链供应链畅通运转，城市经济与市民生活良性循环，解决城市商务发展不平衡问题，构建新型城市发展格局。

以一体化城市设计，夯实立体交通网络布局。过去成都由政府主导将地铁车站周边的地块分割出让给不同的开发企业，缺乏统筹全域产城布局的考虑，由于利益主体不一，开发业态多由市场方主导，导致地块与地铁之间、地块与地块之间各自运营、难以互联。成都全域TOD开发模式，实现了由政府主导、企业为主体的市场化投建运维机制的突破。聚焦TOD综合开发全生命周期，通过一体化城市设计环节，以投融资为导向，对地铁站点500-800米半径内的土地同步规划，同步设计，同步实施。由轨道交通集团整体控制地铁线路建设与综合开发时序，统筹实施，最大化实现区域车行与慢行系统的高效和立体互连，为实现站、商、产、城的建設和可持续发展夯实基础。

全域TOD综合开发，构建职住文娱旅平衡的城市发展格局。在TOD成都模式中，有关方面通过全面分析车站周边的交通、慢行系统、空间形态等，合理确定各单一地块的容积率和业态配比，解决传统做法导致的区域功能和业态不合理的问题。同时，以轨道枢纽站场为核心、站点TOD为节点形成网络规模，以“商业中心—居住中心—产业中心”圈层分布的城市组团布局，分时序推进，增加人流聚集，优化城市结构，提高公共交通出行效率，最大化提升了全域土地价值，真正落实了“站城一体化、产城融合、职住行平衡”的TOD发展理念，将形成全成都职住、交通、产业、商业、文化、旅游、生活协同发展的城市综合立体网络。

全域TOD物业运营有利于促进城市商务发展质量提高和市民生活便利。全域TOD开发后物业总面积达5亿平方米。成都轨道以运营前置的营建原则，引导全域资源整合和流程优化，将促进产业商业跨界和协调发展，有利于加强从商业到消费等环节的有效衔接，降低企业经营和交易成本，推进城市供需精准匹配和城市商业与生活消费产业转型升级，促进产业链、供应链、市民生活圈畅通运作。成都将培育100家左右的城市商业、消费、文旅、供应链等行业领先企业，发展城市智慧品牌连锁商店、智慧商圈、智慧物流、智慧交通，促进城市全域协同化、服务化、智能化，构建城市智慧绿色生活生态。

TOD成都模式的突破与创新，为轨道集团创造了对城市站点核心土地进行全生命周期管理的条件，即从全域规划、策划定位（含产业布局研究、经济价值测算）、一体化城市设计、项目方案设计、项目土地落（调）规、一级土地整理、接驳地铁的慢行系统修建、地块二级开发、产业（商业）入驻、产业（商业）经营的全寿命周期管理。轨道建设与开发的联动，给轨道集团带来成为城市综合运营商的发展机遇。

中国城市财政正在由土地财政向可持续发展转变，TOD成都模式下的综合开发方式是实现城市可持续发展的最佳载体：TOD多业态混合的特征，可以将传统的以单个地块进行点对点招商的模式升级为通过全市TOD综合开发项目群进行整体招商，提高政府、开发业主在招商引产中的议价能力，并提升单个开发项目与拟引入产业（商业）企业的匹配度。

在轨道交通线网和全域TOD项目叠加下，轨道集团亦是数字城市建设的最佳载体，数字城市建设又将反哺城市产业、商业的招商及运营，有效助力城市治理水平提升。

鉴于轨道集团在二级开发上的短板，拟在二级开发环节与建筑、地产行业标杆企业联合，打造一个优势互补、强强联合的利益共同体，助推TOD投资建设与运营。

以TOD综合开发为基础的城市可持续发展模式，重心在产业引入和商业运营。在成都本土的TOD综合开发中，需要大量引入各类产业企业、商业运营企业，这些企业也希望能通过TOD综合开模式进入其他城市，因此可将这些企业整合组建产业联盟（见上图），赋予联盟中成员在本土及其他城市TOD项目中入驻的优先权。

利用TOD综合开发的规模优势，以及数字化发展趋势，在数字化运营上下功夫，培育自己的数字化城市TOD公司，或以建筑物BIM模型及TOD项目的数字资源入股城市大数据运算公司。成熟的数字化手段将反作用于商业策划，以此作为服务于其他城市TOD项目的杀手锏，从而强化成都轨道集团在整个产业链联盟中的主导权。

上述方案组合在一起，相当于构建了一个TOD综合开发的联合组织，可在轨道集团主导下将TOD成都模式带向全国。

（作者单位为蜀道投资集团有限责任公司）