数据中心的新机会

Martha C.White　沈伟韬

疫情之下，人们被迫转向数字化办公和居家娱乐，这种工作和生活方式严重打击了商业房地产。但专家表示，它同时也为该行业带来了一个惊喜：数据中心。

日益互联的世界中，企业和消费者对数据的需求大幅增加，它们也越来越依赖基于云端的技术。那些用于放置云技术硬件装置的建筑，也为开发商和投资者们创造了更多的机会。

Pacer Financial是宾夕法尼亚州马尔文市的一家投资咨询公司，其交易所交易基金部总裁肖恩·奥哈拉（Sean OHara）表示：“我们的房子、车子、路灯和停车计时器都是相互连通的，数据交互无处不在。”

随着5G和人工智能等新兴技术的广泛使用，提供数据存储的公司正在为满足更大的需求量做准备。

Cyxtera在美国以及欧亚的5个市场拥有62个数据中心，公司首席执行官纳尔逊·丰塞卡（Nelson Fonseca）表示：“实际上，疫情加速推动了数据中心的发展。”

一个正在建设的位于加州圣何塞的Equinix数据中心。

他表示，Cyxtera对外出租其数据中心空间的合约期通常为3年，现在公司正在开拓新市场。“我们看到了对数据的全方位需求。”他说，“到2021年，我们将会有更多的机遇。”

房地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）数据中心解决方案部门高级董事总经理帕特里克·林奇（Patrick Lynch）说，现有消费者行为和劳动力趋势的加速发展，使得企业需要更多的数据空间。在他看来，居家办公、在线购物和分散用工等因素都成了数据中心行业发展的动力。

这也已经引起投资者们的注意。房地产服务与投资公司仲量联行（JLL）的高级副总裁兼技术解决方案部门成员的安迪·克文格罗斯（AndyCvengros）表示：“过去90天里，我们看到大型投资基金向该行业投入了大量资本。”

2020年10月，高盛（Goldman Sachs）宣布将对数据中心基础设施投资高达5亿美元;私募股权公司黑石（Blackstone）和KKR最近也宣布将投资数据中心。

仲量联行最近的一份报告显示，专注于数据中心的房地产投资信托在2020年上半年取得了19%的回报率，这是仅有的两个呈现增长的房地产信托行业之一（另一个行业是工业，回报率仅为2%）。相比之下，酒店和度假房地产投资信托基金的回报率暴跌了49%，零售房地产回报率下跌了37%，办公空间投资回报率下跌了25%。

林奇表示：“房地产市场已经基本无利可图了，这是大家公认的。”

Equinix是全球最大的数据中心公司之一，该公司美洲地区总裁乔恩·林（Jon Lin）表示，数据中心已成为将人与企业，以及与整个世界相连接的数字基础架构的重要组成部分。

这种架构不再仅仅局限于为技术公司所有。2001年9月11日的恐怖袭击和2012年的桑迪飓风促使纽约各行业的许多公司（如金融和媒体公司）重新考虑将信息技术作为对冲未来灾害或破壞的手段。现如今，疫情导致的公司停业和远程办公迫使它们重新考虑其中枢系统的存放地点和方式。

投资研究公司CFRA Research的资产分析师基思·斯奈德（Keith Snyder）表示：“许多公司之前已经开始使用基于云端的服务，但由于疫情封锁，它们不得不更快地过渡。”

越来越多的企业使用云服务来管理他们的业务，这样便无需购买、维护和更新硬件与软件，还刺激了对数据中心空间的需求。许多云端服务提供商希望能在客户的服务器附近设立电子前哨站。此外，越来越多的美国企业正大量运用由人工智能和机器学习驱动的复杂数据分析工具，这就需要更强的计算能力，也会占用更大的物理空间。

锡拉丘兹大学（Syracuse University）的房地产和企业金融副教授米莱娜·佩特洛娃（MilenaPetrova）表示：“你认为数据是无形的资产，但数据必须被存储在某个现实的地方。”

她说，一家公司要分析的数据越多，对服务器和存储空间的投资就要越多。规模较大的公司可能有能力购买这样的存储空间。但一个数据中心可以同时满足多家公司的存储需求，所以对于其他许多公司来说，在数据中心租赁存储空间会更便宜。

存储供应商也在尝试通过提供灵活的存储空间规模和付款方式，让租赁变得尽可能简单。仲量联行的克文格罗斯说：“你可以去云端、刷卡，并按需获得相应的数据中心空间。”

硅谷之前可能被誉为未来的光辉之地，但房地产专业人士表示，全美国各地都在建立数据中心。大多数数据中心位于亚特兰大、芝加哥、达拉斯-沃斯堡、纽约和凤凰城等主要城市的郊区。

选址的一个关键要素是要靠近全球各地收发数据的海底电缆群。在美国，云计算的中央枢纽位于北弗吉尼亚州。

其他需要考虑的因素包括土地成本和地方税收。建设一个数据中心会创造多达1000个临时工作岗位。已建成的数据中心则不需要大量的劳动力，但这些工作的回报率很高，所以各城市和各州会争相通过提供税收优惠政策来竞争这些开发项目。