房地产开发项目全过程成本管理的价值

宫利娟 中交（青岛）城镇化建设投资有限公司

引言：房地产行业是组成我国经济的重要部分，房地产行业的情况影响着我国的发展。正是因为房地产对我国有非常重要的影响，所以房地产的健康发展十分重要。在房地产行业的发展中，最重要的就是对房地产项目的成本管理。现在我国大概有两万个合格的房地产企业，他们都意识到了成本管控是多么重要。房地产项目成本管理如果做好了，那么房地产企业就会得到更多的经济利润。也就意味着，现在大部分的房地产企业需要的是用低成本获取高利益。而且房地产成本管理应该包含在项目的所有阶段之中，这样能够更好地管理成本，获得更多的效益。从中我们可以看出在房地产开发项目中，成本管理有多重要。因为成本管理影响我国房地产行业的发展。

一、房地产开发项目成本管理的特点

现在我国的房地产行业可以说是越来越繁荣。但是政府一直在对房地产行业进行宏观调控，从而让房地产企业的暴利时代一去不复返。目前来看，房地产现在最重要的，就是用最低的成本达到较高的效益。因此为了实现这个目标，这就意味着房地产企业需要对项目成本进行管理。房地产开发项目成本管理的特点如下。

房地产项目成本管理具有系统性。房地产行业有着较长的生产周期，而且成本差异也比较大。原先的成本管理都是将业务分成许多部分，并对每个部分的成本进行管理，尽量让每个部分的成本达到最小。通过这个方式达到最小成本的目的。但是对于企业而言，应该以价值创造为基础对成本进行分析，再理清房地产项目的价值链条，最后根据整个价值链条进行管理。

房地产项目成本管理具有动态性。房地产项目的成本是不固定的，所以这是需要加强管理成本的原因。在进行项目运营的时候，需要遵循成本管理过程。但是现在还是有很多企业对目标成本等缺乏理解，也缺乏相关的解决措施，导致许多项目的成本管理不清晰，最后无法对成本进行合理管理。

房地产项目成本管理也有多样性。房地产企业的项目有不同的定位。对于不同成本增加创造值的活动，成本管理的目标也是不一样的。如果成本增加，但是创造的价值不高，那么企业就应当对成本进行严格控制，对相关项目的具体情况进行分析，这样通过最低的成本获得最大的利润。而如果这个项目的价值创造较高，企业可以适当地提高成本投入，这样也能够获得更大的利润。

二、房地产行业中的全过程成本管理

房地产开发项目非常复杂，涉及到很多方面，所以成本管理不仅仅只是成本部门的工作。还需要设计、工程等方面的员工进行参与。房地产项目的全过程成本管理是一种常规化、数据化等的管理方式。通过这种管理，可以对成本进行控制。一般从三个方向对房地产成本进行管理控制，这三个方向分别是财务成本控制、建设成本控制和销售成本控制。

房地产在项目开发建设中需要大量的资金，而且这些资金的使用时间比较长。因此做好财务管理控制会影响到最后的项目效益。这是财务成本控制。在项目前期，财务部门就应当对项目进行预算管理，对各个阶段的费用和需求点等进行分析，而且在使用费用的时候，需要相关人员的监督。对企业而言，对财务进行管理能够让资金之间更好衔接，形成一个可以循环体系，让资金更好周转。因此可以看出财务控制的重要性。

当房地产企业确定好了投资的项目和目标，接下来就应该设计项目、对项目进行招标和施工等阶段。这是建设成本控制。其中较为重要的是设计项目和项目的施工。设计项目和施工阶段应该对成本进行控制。设计项目需要技术好素质高的设计团队，而且设计团队和房地产之间要签订好合同，在设计完毕之后，需要专业机构对设计方案进行评估，确认这个方案是否可行。施工阶段需要注意的是建立完善的管理制度，建立相关机制并培训相关人员。还要对施工现场所需要的材料、设备和人工等支出进行控制。而且设置的工期要合适，减少出现人力和物力资源的浪费现象。施工现场的实际情况如果和设计图纸不同，需要设计和施工方进行沟通，还要对设计变更的相关情况和费用告诉业主。

在销售阶段，这个时期的成本控制主要是在工程竣工后，在销售房产的时候，利用一些销售手段达到销售计划的目的。这个阶段的成本控制工作也不能忽视，因为成本控制不仅仅是在实际建设中，销售阶段的成本控制也一样重要。并且在这一过程中，尽量减少中介费和销售人力资源等，这样能够降低成本，还能促进房地产的发展。为了能够更好地控制房地产建设的成本，应该从原先的粗放式管理转变成现在的精细化管理，这样可以为房地产公司创造更多的收益。

三、房地产行业中的全过程成本管理的重要性

房地产有着较长的开发建设周期，从物业的开发开始到结束，这个周期非常长。从开始到开工建设，到使用，这一段时间的等待时间大概5到10年。而且在建设过程中，不可能完全顺利，会出现很多影响施工的因素，特别是一些不可控的因素。比如设备材料的价格变化等。如果在开发期间不认真对全过程进行有效的控制和管理，就会提高成本。

结语：真正控制房地产的开发成本，应该是对房地产项目的全阶段进行控制管理，这样才能提高项目的整体效益。总而言之，房地产开发项目成本管理工作是一项较为重要的工作，而且需要很强的专业性。这项工作是贯穿全程的。在项目设计、招标投标等阶段都有它的身影。控制成本最重要的是前期的决策等。现在市场环境越来越激烈，房地产项目的成本管理模式必须要做出改变，变得更加细致。在房地产开发项目中，如果能在全过程中做好成本管理，就可以从源头上控制好成本，防止后期增加成本。