不动产登记中登记种类的认定

张国彤 扬州市房屋产权和交易管理中心

不动产登记工作中对不动产登记种类的正确认定是一项十分重要的工作。对不动产登记种类的认定是否正确，将直接决定不动产登记行政行为是否合法，进而影响到不动产登记申请人利益或国家的税收利益。也是不动产登记工作中容易引发申请人与登记机关矛盾的常见因素。笔者在不动产登记工作实践中就曾遇到这样一个纠纷： 某有限公司名下持有价值较大的不动产并依法办理了不动产权登记。后该公司原股东将持有的该公司的股份全部转让给了新的股东。新的股东随后将该公司进行了名称变更并依法办理了名称变更及股东变更的工商登记手续。由于公司名称进行了变更，新的股东代表公司到不动产登记机关申请变更登记（不动产权人名称变更）。不动产登记机关认定：由于该公司的原股东将股份全部转让给了新的股东，且公司名称也发生了变化，所以申请人申请名称变更登记是错误的，依法应认定登记种类为转移登记。由于认定转移登记，申请人将缴纳数额较大的各项税费，而变更登记，申请人无需缴纳转移登记所需缴纳的各项税费，申请人与登记机关为此发生了争执并不断地信访、上访。上述争议由于涉及到申请人的巨大利益及国家税收的利益，因此，正确认定登记种类就成为了登记机关必需解决的问题。

对上述不动产登记究竟是应当认定为转移登记，还是变更登记问题。笔者认为：上述登记种类应认定为变更登记。登记机关认定为转移登记是错误的。以上争议中，公司名称变更属于变更登记是没有争议的。争议的是原股东将该公司的全部股权转让给了新的股东，登记种类是转移登记，还是变更登记？申请人是有限公司。《公司法》 第三条第一款规定：公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。第四条规定：

公司股东依法享有资产收益、参与重大决策和选择管理者等权利。

对《公司法》以上规定，笔者的理解是：股东投资到公司后，股东就不再享有所投资财产的所有权，该投资财产所有权应当属于公司。股东享有的是资产收益、参与重大决策和选择管理者等股东权利。因此，无论股东如何变更，都不影响公司的财产权归属。公司股东变更转移的是股东权利，公司的财产权并没有发生转移，仍然属于公司。因此，公司股东变更导致名称变更依法应办理名称变更登记。不应认定登记种类为转移登记。关于个体工商户或个人独资企业在不动产登记中对登记种类认定容易产生的争议问题。

个体工商户或个人独资企业在不动产登记中常见的情形是：不动产权利人原登记为个体工商户登记的字号或个人独资企业的名称。登记以后因种种原因，个体工商户要求将原登记为个体工商户登记的字号所有的不动产权利登记到该个体工商户名下；个人独资企业投资人要求将原登记在个人独资企业名下的不动产权利登记到投资人名下。以上两种情形，登记种类究竟应认定为转移登记，还是变更登记？

笔者认为：上述两种情形均应认定为变更登记，而非转移登记。

《民法总则》第五十四条规定：自然人从事工商业经营，经依法登记，为个体工商户。个体工商户可以起字号。

第五十六条规定：个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。

《个人独资企业法》第二条规定： 本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。

根据以上规定，无论是个体工商户，还是个人独资企业，均不是有独立财产权的法人组织。个体工商户与其字号的财产是不可分的；个人独资企业与其投资人的财产也是不可分的。原登记为个体工商户登记的字号所有的不动产权利属于该个体工商户所有；原登记在个人独资企业名下的不动产权利属于该投资人所有。彼此并不发生不动产权属转移的情形。关于原登记为合伙企业所有的不动产权，申请人要求登记到合伙人名下的登记种类的认定问题。

《合伙企业法》第二条规定：本法所称合伙企业，是指自然人、法人和其他组织依照本法在中国境内设立的普通合伙企业和有限合伙企业。普通合伙企业由普通合伙人组成，合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任。本法对普通合伙人承担责任的形式有特别规定的，从其规定。

有限合伙企业由普通合伙人和有限合伙人组成，普通合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任，有限合伙人以其认缴的出资额为限对合伙企业债务承担责任。

第二十条：合伙人的出资、以合伙企业名义取得的收益和依法取得的其他财产，均为合伙企业的财产。

根据以上规定，笔者认为：尽管法律规定普通合伙人对合伙企业的债务承担无限连带责任。这一点与个体工商户、个人独资企业的投资人承担的责任相同。但不同点是法律明确规定了合伙企业合伙人的出资、以合伙企业名义取得财产归合伙企业。

登记工作中还有一种比较特殊的登记种类认定争议。具体是开发商将自己开发的商品房申请领取了每套商品房的不动产权证明，用于商品房销售。此后，开发商决定部分商品房自持，不作为商品房销售。开发商申请将不动产权证明换为不动产权证书。登记机关将此类申请认定为变更登记并核准了登记。上述变更登记行政行为后来因其他原因形成行政诉讼。原告与作为被告的登记机关为上述登记的登记种类是否正确发生了争议。笔者认为：对照《不动产登记暂行条例实施细则》第二十六条关于变更登记的规定，上述登记行为并不符合变更登记的要求。登记机关认定为变更登记显然不符合规定。上述登记应认定为换证行为更为准确。