市场比较法在房地产估价中的应用

胡冬梅 新沂市动迁办公室

在市场经济改革发展的进程中，房地产行业发展也面临诸多的机遇和困境。加强房地产产业科学管理，需要紧密结合政策的变化和市场需求等进行全面精准分析，这样才能切实提高其发展管理的科学化水平。房地产估价作为房地产行业发展过程中一项重要的基础工作，需要紧密结合市场供需情况等进行科学评估，才能更好地推动房地产行业健康有序发展。市场比较法目前在房地产估价中应用比较常见，加强市场比较法在房地产估价中的应用现状与对策探究，具有重要的社会意义。

一、市场比较法的内涵与流程分析

在房地产估价工作开展过程中有多种比较常用的方法，诸如市场比较法、成本法、收益法等等。不同的方法有其自身的特点。市场比较法，是指在相邻时点对类似房产项目市场销售价进行分析，并以此作为依据对现有房地产价格进行推理分析形成相关的价格参考的一种估价模式。

随着我国房地产市场发展规模不断扩大，发展日渐成熟，针对房地产价格如何进行测算和分析等，需要紧密结合市场的供需变化情况以及市场消费群体的认可程度、需求等各方面的因素来进行分析研究，这样才能切实提高房地产价格的定价科学性，进而提高房地产的销量，推动房地产企业持续发展。市场比较法需要选择相关的参照物，并考虑不同时点的情况进行科学分析和动态调整，才能提高方法应用的科学性和灵活性。目前市场比较法在普通商品住宅以及高档公寓等不同的房地产类型中应用都比较普遍。但是由于其自身的属性，所以在交易量比较少的寺庙以及纪念馆等房地产领域该方法的适用参考性不强。市场比较法的应用，通常会按照以下流程来进行测算分析：第一步需要知悉最近的房地产买卖市场交易情况相关的信息。需要相关人员对房地产行业最近的交易情况来进行研究，进而总结规律，这样才能更好地为估价工作提供更多的参考依据。在这一方面工作开展过程中可以有很多的渠道获取信息，比如房地产中介、相关律师方面获得信息，或者到大型房地产公司以及同行中去了解信息，此外还可以借助强大的互联网平台搜集相关的成交量信息等等。第二步需要确定参照物的具体范围。要对具有可比性的实例拿出来进行分析，也就是说要针对待估价的房地产业，从获得的实例中选择性质相同的情况来进行分析研究，确定具体的参照物。第三步是构建比较基础。这一阶段是对财务范围、确定付款方式以及进行税费负担计算和计价单位确定统一规范的重要环节，通过对相关的关键要素进行统一规范化处理，进而便于科学比较和研究。第四步是开展因素的动态修正。要综合考虑所获得信息的全面性和真实性，并对市场、房地产以及交易情况等三个方面的因素进行全面的分析研究，从而动态调整相关的因素，为科学估价等提供更准确的参考。这一阶段的方法比较多，诸如总价法与单价法、比率法语数额法等等，此外还包含总价与单价调整、加法与乘法调整以及参考市场情况应用价格指数法、价格变动率法等等予以调整。最后一步是对比较价值进行计算分析。该过程需要对可比实例成交价格、交易情况修正系数、市场状况调整系数、房地产状况调整系数等各方面的因素进行分析，最后确定具体的价格便于参考。

二、房地产估价中市场比较法应用面临的困境

在房地产估价中市场比较法应用有其合理性和参考价值，但是也要看到目前在房地产估价中市场比较法的应用还面临不少的问题，这与其自身有很多的影响关联因素相关，具体表现在：

1.价格锁定方面。如果房地产估价相关人员过于偏重对标和类似的房地产项目的价格信息进行分析研究，而忽视了房地产需求自身的需求特征，那么将难以充分体现对市场变化情况要素方面的影响，域外房价波动实际上对域内房价的影响也是非常大的，所以会影响估价的精准性。

2.可视对比方面。可以看到市场比较法的应用需要按流程逐步确定相关的关联要素和范围，这样才能切实保证市场比较法最终获得的数据参考性更强，但是房地产行业自身涉及到很多的因素，价格背后其实还蕴含着很多的内容，如果单纯地通过看得见的因素进行比较，而对看不见的因素忽视，那么也将会影响市场比较法的应用成效。比如物业管理与服务方面的情况等等也是决定房价水平高低的关键因素，而市场比较法考虑这方面非可视化的情形较少。

三、加强房地产估价中市场比较法科学应用的对策

为了进一步提高市场比较法在房地产估价中的应用成效，建议：

1.要在类比同质性方面进行科学选择。要确定类比的范畴，应当从增强可靠性的角度进行范围的精准确定。既需要对房地产项目的开发建设时间、区位条件因素来进行比较，同时还应当将开发商的情况以及户型结构、小区住户人员结构以及面积等各方面的因素全面考虑在内，从而提高范围确定的精准性和科学性。

2.要在软环境以及市场变化等方面紧密关注。一方面应当在物业管理与服务等方面以及居住环境、文化等方面全面考虑到市场比较法的范畴之内，这样可以更好地提高分析的可靠性。另一方面要对域内房价借助大数据等进行全面紧密地跟踪和分析，全面结合市场供需情况变化统筹考虑波动的周期性，从而更好地确保域内房价有更大的参考价值，提高市场比较法的估价精准度。

所以为了切实提高市场比较法的应用效果，在具体的操作层面应当对类别对象进行不断完善补充，在物业管理相关比重的分配方面予以适当增大，同时要完善月度房价报告机制，从而更好地结合市场供需变化提高市场比较法预测的全面性和可靠性。