土地管理与房地产开发经济的内在联系探析

沈群红 杭州市城市土地发展有限公司

前言：在我国，房地产企业在开发房地产的过程中，一定要深入研究相关法律法规与中央、地方的政策制度，如此才能合理且无法律后顾之忧地展开房地产开发工作，从房地产项目中获取合法经济效益。然而，现实情况中依旧有部分企业在房地产开发过程中未能按照相关法律法规与政策制度办事，特别是在土地管理制度方面，为了实现经济效益最大化目标，不惜占用大量土地资源，导致部分资源浪费，甚至出现非法侵占土地的情况。所以，我们需要深入探析目前我国土地管理制度与房地产开发经济之间的内在联系，确保房地产开发工作在法律允许的范围内展开。

一、我国土地管理制度的发展

（一）制度方面的发展变化

随着我国社会经济水平不断攀升，各行业领域的竞争也变得愈发激烈，其中房地产企业要想在这样的大环境下立于不败之地，则要求在发展中所有项目与工作环节都需严格遵守政府出台的各项制度标准。对于制度标准而言，一般分为正式制度与非正式制度两种。其中，正式制度指的是当地政府出台的法律规范与政策要求，这类制度更多是对外资企业在当地的开发行为以准则形式形成行为约束[1]；而非正式制度指的是根据当地实情，如风俗习惯、民风氛围等在制定的常态性规则。然而，即便是房地产企业在发展中对相关制度标准严格遵守，但是由于制度本身暴露出一定问题，所以在不完善制度基础上房地产企业在发展中能够找到许多漏洞可钻，最终结果就是许多保障不断流失。

（二）法律方面的发展变化

20世纪90年代，我国社会经济发展面临着严峻挑战，许多企业经济增长放缓，社会经济结构性矛盾不断显现，企业承受着过重的税负，所以国家果断实施了税收改革。在税收改革推进中，地方政府可将缴纳一定税收后剩下的额经费用作发展当地经济，所以各地纷纷出台了大量鼓励房地产开发的政策，自此房地产行业得以迅猛发展。然而，当房地产行业发展至中期，便出现了投机炒房与土地管理混乱等现象，地方政府也快速响应采取了宏观调控，加大了对房地产开发项目的用地价格监管力度，制定了土地使用方面的政策，一定程度上抑制了房地产企业占用过量土地资源的行为。

二、土地管理与房地产开发经济的内在联系

（一）房地产开发必须遵守土地管理制度

在任何一个法治国家，相关经济活动的开展都一定要遵守国家及地方的法律法规，具体来讲要在法律法规严格规定的权利范围之内去开展各项经济活动，意味着经济活动的开展不能超出法律法规规定的范围，否则便被视作为不法行为。所以，房地产企业在展开房地产开发工作时，必须严格遵守我国土地管理制度，在该制度规定的权利范围之内以合法手段获得土地与土地的经营使用权[2]。近年来我国房地产行业火热，也推动了国家对于土地管理制度的完善进程，对房地产开发经济的重视度也不断提高，所以通过深入探析房地产开发活动中的各处细节制定了更为完善的法律法规，对房地产企业的项目开发行为合法性提出更高要求。比如，在土地管理制度中明确了采购法、招标法等等，基于这些法律制度规定，房地产企业在获得土地经营使用权方面较以往有了明显不同，过去只要地方政府通过与企业签订协议便可将土地出让，但现在政府需要以招投标方式对土地资源进行拍卖，而房地产企业则公平竞标获得，这一法律制度的制定直接限定了地方政府的土地出让方式，有效抑制了“暗箱操作”行为，保障了人民的根本利益。

（二）房地产开发隐藏不遵守法律制度行为

从实际的房地产开发经济发展情况来看，尽管绝大多数房地产企业表面上会严格遵守国家制定的土地管理法律制度，但暗地里却会费尽心思去找寻土地管理制度的漏洞而以此去获取更高的经济利润。在我国改革开放政策推行之前，城市中有大片土地资源有待开发，彼时人们的财产私有权意识并不强，为了推动社会经济的发展，无论是国家还是地方政府纷纷出台了众多招商引资政策，而土地转让是其中最瞩目的内容，只需当地政府与企业私下签订协议便可获得土地经营使用权，并且该协议无需向社会公众公示。作为房地产企业，要开展房地产开发活动，只需向当地政府就所用土地提出申请，在审批过后便可获得大量土地资源的使用权，当然也要遵循开发承诺，建立相应的实体单位，基于土地展开各项投资行为[3]。然而，现实中部分房地产企业在向当地政府申请且获得土地资源之后，仅仅是建设了工厂“空壳”，却没有投入资金对土地展开运营建设，之所以敢如此作为，原因就在于房地产企业在申请土地进行投资开发时并没有对规模、期限作明确允诺，导致大量土地资源被浪费囤积。从这一点来看，尽管表面上这些房地产开发行为与国家规定的土地管理制度并无冲突，但是本质上是在钻制度的“漏洞”，是隐藏不遵守法律制度的行为。

（三）房地产宏观调控对土地管理形成影响

正因为房地产开发经济与土地管理制度存在极为密切的内在联系，所以房地产企业在房地产项目开发中受到的宏观调控也一定会影响到土地管理。具体来讲，主要体现在如下三点：其一，长期性。如果房地产企业在某区域的销售业绩不够理想，会对所在区域的土地管理监管力度与覆盖范围形成一定影响，从而抑制了土地管理部门的发展，立足长期层面去分析，当地政府需要通过对房地产企业调控输出土地的供应量，从而达到控制房价目的，而房地产企业在调控中主要会采取加速开发的策略去达到资金更快回笼的目的，相应的土地管理系统模式也不断增加[4]；其二，全局性。宏观调控的逐步深入，土地管理模式问题带来的影响将突破限定区域而覆盖更广，此时便会对全国各地城市的土地管理系统带来严重影响；其三，严峻性。在房地产行业发展历程中，土地管理问题始终不可避免地存在，通过对房地产行业的宏观调控，也将影响土地管理工作的开展，所以相关部门与房地产企业也将面临更严峻的挑战。

（四）土地管理需应对房地产调控采取相应措施

通过上述分析可知房地产行业的宏观调控会对土地管理形成影响，所需要采取相应的措施积极应对。具体来讲，可从如下几方面着手：其一，采取切实可行的措施去强化区域土地管理建设，确保土地管理能够和谐稳定开展，为房地产行业在宏观调控期间能够平稳度过，拥有良好外部环境。比如当地政府部门可与房地产企业合作，共享经济红利，此举不仅能够调动政府为房地产企业的房地产开发工作提供土地资源的积极性，而且还能保证企业在获取经济利益之后还能在当地其他领域进行投资，实现共赢局面[5]；其二，土地管理需要坚持开源节流理念，因为土地管理与房地产开发经济之间存在密不可分的内在联系，所以应对房地产行业的调控需要结合降低项目运营成本目的去制定合理方案。比如，通过提高工作效率去提高土地管理工作质量，或是加大土地管理监管力度去更快推进外包；其三，在房地产行业宏观调控期间，需要加速信息管理系统的构建，尝试运用大数据挖掘技术去收集与整合更多客户信息，根据客户实情去设置不同类型服务模式，提高客户满意度；其四，房地产企业在宏观调控期间要加强对员工的关怀，营造和谐团队氛围，携手面对困难，将目光聚焦于内部建设。

三、结束语

综上所述，我国土地管理制度内容会直接影响房地产开发经济的发展，意味着两者之间存在密切内在联系。纵观我国土地管理制度的发展历程，虽然随着社会经济发展速度加快，土地管理制度也在不断完善，但依旧有许多问题有待解决，所以为了营造更好的房地产开发氛围，还需要完善对土地管理相关法律法规予以完善。此外，房地产开发企业也需要严格遵循现行土地管理制度以及按照相应政策法规，极力避免在房地产开发中出现违规行为，采取合法手段去谋取经济利益。