房地产经营与估价专业建设与发展方向探讨

陈学英

摘要：房地产企业在我国经济发展中发挥着非常重要的作用，是国内重要的经济支柱之一，关系到我国金融市场的稳定。国家的发展趋势和方向也从 最初的鼓励转变为现在的调控，房地产企业的发展也将面临新的机遇和挑战。本文论述了房地产经营与估价专业的建设与发展方向。

关键词：房地产管理;评估专业建设;发展方向;分析研究

1 房地产经营与估价专业的学科属性

1989 年，大学开设了房地产管理与估价专业。1998 年，教育部颁布了 《普通高等学校专业目录》，将原房地产管理专业调整为工商管理专业。根 据教育部的要求，自 1999 年以来，对房地产管理和估价的归属进行了调整。一些高校将把该专业并入工程管理专业，一些高校将并入工商管理专业。宁夏大学于 2006 年设立了房地产经营与管理本科专业，宁夏建设职业技术 学院在工程管理系设立了房地产经营与评估专业。2004 年，房地产管理与 估价被教育部《高等职业技术专业目录》列入土木工程和土木工程二级学 科。

2 房地产业现状

2.1 土地供需现状

2008 年，房地产经济进入快速发展时期。但随着房地产业的发展，中 国正在看到房地产经济对其他经济体的影响。因此，国家出台了一系列宏 观调控政策，以保持房地产经济的稳定。在土地供求方面，政府采取了两 种调控方式。一是转让土地使用权，控制房屋类型、房价。同时，还对土 地流转方式进行了控制，提出了以招标方式进行土地流转的政策。这将使 房地产企业在方案设计上投入更多精力。二是储备土地，进一步加强房地 产业宏观调控。

2.2 资金来源现状

国家一系列调控政策也对房地产经营资金产生了一定的影响。例如，国家要求银行加强对房地产企业的贷款管理。当房地产企业的资金受到控 制时，房地产企业的发展就会受到限制。从而减少房地产企业的盲目炒作，保持房地产市场的稳定。

2.3 供应结构现状

在多种因素的作用下，房地产供给结构也发生了很大的变化。比如，它的营业税、营业成本都在上升，收入也在变化。特别是税率的调整逐步 平衡了房地产的供给，公众对此反应积极。换句话说，房地产供应结构逐 渐趋于平衡。

2.4 当前的运营环境

国家宏观调控后，房地产经营环境发生了很大变化。许多房地产企业 开始进行战略转型，寻求新的市场空间。如果一些房地产企业积极转型，进入其他行业。此外，我们还必须正视，在市场因素的作用下，房地产企 业的经营环境不断恶化，原有的市场空间被压缩，行业竞争加剧。这是房 地产公司必须面对的挑战。

3 房地产管理模式与评估策略

3.1 完成经营管理理念的转变

管理理念对房地产企业的发展，尤其是对企业的战略转型有着重大的 影响。毕竟，只有转变观念，才能引导企业完成管理模式的创新和发展。事实上，房地产企业传统的管理理念过于单一，销售方式落后，已经无法 适应房地产行业的现代发展模式。特别是在国家出台一系列宏观调控政策 的背景下，管理理念需要创新。具体措施如下：（1）改变传统的单一土地 管理观念，转变为综合管理观念。在房地产业发展的初期，房地产企业更 加重视土地开发和房地产产品销售。但是，随着我国房地产业政策和环境 的变化，以往的管理理念已经滞后，无法为房地产企业的发展提供可靠的 指导。因此，有必要将传统的单一管理理念转变为综合管理理念。例如，专注于产品优化、物业管理等工作。特别要转向土地综合经营者，科学利 用和开发土地，充分体现土地价值，增加企业经营收入。（2）同时树立以 客户为导向的管理理念，从消费者的角度出发，认真开发各种产品，增加 产品的附加值，从而吸引更多的消费者，扩大产品的销售。（3）转变城市 空间利用和改造观念。在新形势下，房地产企业应改变传统的征地观念，转变为空间利用和改造观念，为房地产企业的发展提供新的方向，开拓新 的市场发展空间。从本质上讲，城市空间的利用和改造主要是对原有建筑 进行改造和包装。这种模式在欧美很流行，但在中国仍然处于空白状态。总之，只有从全局出发，转变经营管理观念，才能引导房地产企业经营管 理模式的战略转型。

3.2 产品和服务创新

中国房地产业已经过了分红期，国家加大了对房地产业的宏观调控力度。在此背景下，房地产企业不仅要注重产品的增量开发，还要加大产品 类型、附加值和销售服务的创新力度，为消费者提供全方位的服务。也就 是说，房地产企业在进行经营管理模式转变时，应注重产品和服务的创新。首先，产品数量的竞争转化为产品质量的竞争。毕竟，随着消费观念的转 变，人们越来越追求产品质量。特别是在产品数量没有竞争优势的情况下，更应该关注产品质量的提高。例如，从消费者的角度，分析消费者对产品 的需求，并在此基础上优化产品。其次，在注重产品销售的同时，也要注 重产品和服务，或转化为产品+服务的深度运营发展模式，以解决企业现有 的发展困境，寻找新的发展路径。最后，中小房地产企业应细分专业市场，深入挖掘产品质量和服务、产品附加值，拓展企业发展空间。特别是对于 技术集成、服务扩展。在技术整合方面，是指房地产企业从技术层面入手，充分利用计算机技术改变产品宣传展示方式，进一步优化产品设计手段。特别是要从客户需求出发，整合产品功能和产品体验，进一步提高产品的 先进性。产品服务延伸是指对原有产品服务范围和内容的延伸，为消费者 提供更加舒适、健康的产品服务体验。而且，在新的时代，人们对生活环 境的要求不断提高，原有的生活需求已经转变为多样化的生活需求。如配 套服务设施建设需求、内外部生活质量需求、产品价值需求等。

3.3 完善房地產估价法律制度

完善和完善房地产评估法律制度是房地产评估业健康发展的重要保 障。首先，政府有关部门应在原《城市房地产管理法》的基础上，增加评 估工作的具体操作规范和具体实施程序，包括评估的规定、评估和认证，以及每个评估环节的标准化成本。其次，要加强房地产评估机构的独立性 和自主权，减少评估机构对房地产开发商的依赖，制定必要的违规处罚措 施，合理界定评估行为，尽可能降低价格压力和回扣。最后，完善行业道 德规范体系，实现道德层面与法律层面的相互配合，促进房地产估价行业 的健康长远发展。

3.4 优化和完善房地产估价方法

在开展房地产评估的过程中，应注意评估方法的优化和改进。充分考 虑外部因素对评价结果的影响，采用市场分析法、市场比较法和风险预测 法进行相关评价。同时，随着信息时代的到来，更加开放的市场信息环境，房地产估价机构应建立估价信息中心，以资金和技术搭建房地产估价数据 平台，實现估价信息的高效、集成处理，实现公允价值市场信息的收集与 研究，评价质量与效率。

3.5 提高房地产估价人员的业务能力和综合素质

为了提高房地产估价人员的业务能力和综合素质，首先要完善相关从 业人员的资格认证标准。专业房地产估价师不仅要具备必要的理论知识，还要有足够的工作经验，精通会计技术等，通过制定相关的人才选拔标准，严格市场准入，完善专业规范。其次，房地产评估机构应进一步加强对现 有人才的培训和考核，定期组织评估人员进行培训和学习，了解行业最新 动向和政策法规，提高其适应性。同时，完善人才激励与评价机制，鼓励 评价人员发挥自身主观能动性，提出问题，解决问题，制定详细的员工奖 励标准，提高人才的积极性，为房地产评估行业的可持续发展奠定了重要 的基础。

4 结论

综上所述，房地产管理模式的战略转型具有现实意义。对此，房地产 企业应充分认识到这一战略的必要性，树立新的管理理念，实施新的管理 和发展模式。同时，也要从产业链、产品和服务入手，积极寻找战略转型 思路。

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