新时期房产测绘共用建筑面积分摊方法

邱冬梅

摘要：近年来，房地产行业得到飞速发展，商品房数量不断增加，但在房屋面积划分方面仍存在诸多问题，尤其是公共面积的分摊，将对房屋销售率 产生直接影响。对于不同的房屋类型来说，在公共面积的分摊方式采取的方法不尽相同，应严格遵循国家相关规定，采取针对性措施，使公共区域得到合 理分配。随着我国房地产行业的发展，房产测绘技术水平不断提升，测绘方法日益多样，因而对房产测绘的准确性和现实性提出了更高的要求。本文针对 当前房产测绘共用建筑面积分摊方式进行分析和讨论，为当前房产测绘提供借鉴和帮助。

关键词：房产测绘;共用建筑面积;分摊方法

测绘部门在对房屋建筑面积计算过程中，需要根据房屋产权面积分摊 标准和产权证明交易进行测量和计算，保证测绘结果精确。本文首先对共 用建筑面积分摊测绘的分类和内容进行分析，然后针对具体的分摊方法展 开论述。

一、房屋共用建筑面积分析

共用建筑面积是整个房屋建筑面积的重要内容，在房屋交易过程中占 有比例较高，对房屋销售产生十分重要的影响。但是由于房屋共用建筑面 积计算过程非常复杂，在房屋销售合同和不动产权证书中不能完整的体现，导致购房人和业主很难获取准确的房屋共用建筑面积，他们在维护自身合 法权益过程中，经常出现各种纠纷和行政复议问题，影响了房产的正常交 易。根据我国《房产测量规范》规定，房屋共用建筑面积主要分为不计入 分摊的共用建筑面积和计入分摊的共用建筑面积两种类型。一，不计入分 摊的共用建筑面积主要包括消防避难层、人防工程地下室、非机动车库、 架空区域、公共交通集散厅、消防通道以及公共管理用房等。二，计入分 摊的共用建筑面积主要包括以下几方面的内容：首先，建筑物内部共用的 核心筒、楼梯间、电梯间（井）、观光井（梯）、提物井、室外楼梯等垂直 移动空间及各种管道井、垃圾井道;其次，建筑物内部共用的公共门厅、 过道、走廊、门廊、门斗、檐廊、前室、疏散通道等平行移动空间;再次，突出屋面有维护结构的电梯机房、楼梯间、风机房、设备间等;最后，幢 各套与共用建筑空间之间分隔墙的墙体一半面积，以及外墙水平投影面积 的一半。

二、共用建筑面积分摊层级分析

在传统共用建筑面积分摊管理中，管理部门主要坚持“谁使用谁分摊” 的理念，即共用建筑部分有哪些房屋使用，这些共用面积就由哪些房屋进 行分摊。但是随着我国建筑行业的迅速发展，房屋功能日益完善，呈现出 多样化的特点，其中共用的设备用房和管理用房数量不断增加，服务范围 日益扩大，增加了测绘单位的测绘难度，并且房屋公共部位的服务范围又 没有明确的规范标准。比如针对当前的智能刷卡电梯区域共用面积，每层 电梯间投影面积不易界定为具体哪一户服务。此分摊模式下，很容易出现 相同户型公摊的共用建筑面积不同的情况，再加上内部分摊层级复杂，不 利于进行有效规范的管理。根据我国《房产测量规范》的基本要求，在建 筑房屋设计过程中，设计人员需要明确房屋的使用功能和服务功能，合理 划分分摊上限，统一建筑分摊方式，做好分摊级别，为以后房屋建筑面积 的测绘提供便利。由此可知，在进行共用建筑分摊过程中，关键在于定义 幢的内容，以及合理划分功能区。

（一）房屋定幢

共用建筑面积的分摊应按幢为单位，幢内的共用建筑面积在幢内分摊，非本幢的共用建筑面积不在本幢分摊，幢内的共用建筑面积不列入他幢分 摊。根据当前分摊的现状，我们可以选择以下定幢的标准：第一，把独立 的房屋作为一幢。第二，对于综合性建筑，主楼、裙楼及与裙楼相互连接 的地下部分为一幢。第三，与架空层连接的若干房屋，各自为一幢，其中 架空层需要单独定幢。第四，与地下相通并且与地上不相连的若干房屋，可以按照多幢进行处理。第五，针对裙房连接的有独立出入口的房屋部分，以与房屋不相通的变形缝为界，各自定幢。第六，房屋建成后改建、扩建 并形成整体的，应在满足房屋登记条件下，作为一幢。否则，改建、扩建 部分应单独计算。

（二）功能区的划分

在对功能区划分过程中，需要依据建筑房屋的设计功能，比如单一功 能的建筑可以划分成单一功能区;商业住宅楼可以划分为商业功能区和住 宅功能区;多功能综合楼可以根据其设计功能的不同划分为成多个功能区。为了兼顾同一功能区域内平面布局差异较大而导致共用建筑面积分摊产生的各种不平衡问题，可在功能区内部结合平面布局的不同分设功能区。比 如在商业功能区有 6 层，其中 1 至 4 层为产权商铺式布局，共用通道面 积较大;5 至 6 层为超市设计;在这种情况下，为了防止功能区出现分摊 不均衡的问题，可将 1 至 4 层划分为一个功能区，5 至 6 层商业划分为 另外一个功能区。

三、房产测绘共用建筑面积分摊方法分析

为了做好房产测绘共用建筑面积分摊计算，测绘人员要严格按照我国 《房产测量规范》的要求，根据建筑物的性质，选择合理的分摊方法，确 定幢、功能区间以及功能区，并按照这个级别进行合理分摊。在进行幢级 分摊过程中，共用建筑面积按照各功能建筑面积比列进行分摊，功能区建 筑面积需要扣除需分摊的幢级共用建筑面积。在进行功能区间级分摊过程 中，对于服务不同功能区的共用建筑面积，要严格按照各功能区建筑面积 的比例进行分摊。在进行功能区级分摊过程中，将服务本功能区内部的共 用建筑面积与各套房屋承担的幢级、功能区间级分摊面积之和按照各套房 屋的套内建筑面积比列进行合理的分摊。在进行实际计算过程中，测绘人 员需要结合实际情况进行合理的分析，尤其要做好功能区建筑面积分摊的 变化量。比如在进行商业住宅楼共用面积分摊计算过程中，需要先计算幢 级共用建筑部位配电间的面积，在具体分摊过程中，商业功能区建筑面积 需要扣除该配电室面积。在进行功能区间级分摊过程中，各功能区建筑面 积需要扣除已经分摊的幢级共用建筑面积和功能区间共用建筑面积。例如 综合楼，其包含商业、办公以及住宅功能区，其中住宅功能区包含服务于 办公和住宅功能区间级共用建筑部位的水箱间以及幢级共用建筑面积的电 梯机房，在进行水箱间面积分摊过程中，住宅功能区建筑面积就需要扣除 水箱间和电梯机房的面积。

四、特殊共用建筑面积分摊的计算

对于建筑房屋各层公共墙体面积而言，在进行计算过程中，可以进行 分层切割投影，然后纳入到各自的功能区建筑面积中，但是从实际发挥的 功能来看，仍应按照不可分割的整体服务整幢进行考虑，以维护好购房人 的合法权益。房屋建筑内部的樓梯、电梯以及管道井等垂直通道不适宜过 度考虑其服务范围，比如根据服务范围，顶层的业主需要承担楼梯、电梯 各层投影面积分摊，中间业主需要承担其下各层的楼梯和电梯分摊，首层 业主不用分摊，顶层楼户分摊的共用建筑面积就会最大，而首层户室公摊 面积最小，这显然是不合理的。因此，计算人员需要充分考虑到共用建筑 面积的特殊性，根据具体的使用功能，进行合理的分摊处理。

结语

综上所述，在房产行业飞速发展之下，测量问题受到广泛关注，共用 面积分摊与广大商户的切身利益息息相关，需要慎之又慎。在进行房产测 绘共用建筑面积分摊过程中，测绘人员需要根据建筑房屋平面布局和功能 区，明确共用建筑服务范围，优化分摊思路，防止出现不均衡的问题，在 计算过程中，应采取科学有效的分摊计算方法，对相关因素进行综合考虑，确保分摊结果公正可靠，维护广大商户经济利益不受侵害，促进房产事业 的稳健发展。

参考文献：

[1]温科技 . 基于东塔房产测绘的共有建筑面积分摊方法研究[J]. 地理 空间信息，2019，17（05）：41-42+49+4.

[2]徐晶 . 房产测绘中核心筒、楼梯、电梯的分摊 [J]. 住宅与房地产，2018（24）：29.

[3]赵丽君 . 房产测绘共用建筑面积分摊方法分析 [J]. 南方农机，2018，49（13）：236.

[4]张卫东 . 房产测绘共用建筑面积分摊方法探讨 [J]. 中国房地产，2018（04）：54-57.