房地产企业资金管理现状及对策探析

2021-01-17智慧成都同基置业有限公司

环球市场 2021年17期

智慧成都同基置业有限公司

一、引言

房地产企业内部的资金是企业正常运行的基础保障，房地产企业本身的性质决定了其在市场经济发生改变时很容易受到外界因素的影响，资金的运行状况也会随着市场改变产生一定的变化，因此，加强房地产企业内部资金管理应作为房地产企业日常管理工作的重点。现阶段，我国房地产企业资金管理的过程中，还存在以下需要完善的地方。首先是房地产企业内部资金的使用效率不高，可能导致房地产企业资金压力加大。其次是随着国家对房地产行业的宏观调控，房地产企业融资变得困难，也会加大企业的资金压力，再次是房地产企业内部的开发资金预算与资金计划工作不到位，预算和管理没有达成一致，造成房地产企业的资金运行处于无序状态。房地产企业在资金管理中，应意识到资金管理的重要性，对资金管理中存在不完善的地方要及时地采取措施，从而提高房地产企业内部的资金管理水平，促进房地产企业在市场激励的变化中更好地运行。

二、房地产企业资金管理现状

（一）资金使用效率较低导致资金压力较大

当前，我国房地产企业内部的资金使用效率普遍比较低，房地产企业运行过程中需要承担较大的资金压力。房地产企业对资金的需求量非常大，由于资金的使用效率比较低，房地产企业运转过程中需要承担非常大的财务风险。很多房地产企业在内部开展项目的过程中对项目进行了大量地实地调研，并且进行了合理地预算，但是由于没有充足的资金，导致项目无法正常开展。房地产企业内部的资金使用效率低主要由于以下几个方面的影响，首先是房地产企业的管理者在进行项目投资的过程中，大部分情况下都是按照自己的想法进行投资活动，没有与企业内部的各个部门进行有效的协调和沟通，导致所开展的项目与企业自身的发展目标相脱节，造成资金的利用率低[1]。其次是房地产企业在进行资金使用的过程中，没有进行合理的预算，开展相关的经营活动时，企业容易出现资金支出预算超额，造成项目难以开展下去，为企业带来更大的损失。其三，很多房地产企业在运行过程中，没有将内部资金最大限度地归集，造成企业内部资金使用得不到保障，使企业面临巨大的资金压力。

（二）房地产企业融资困难加大了资金压力

只有正确决策快速获得成本合理且时间节点匹配的资金，才能通过融资活动为房地产企业带来经济效益。首先，房地产企业在融资过程中需要准备大量的资料，方可向金融机构申请开发贷款，在贷款到位后需要对融资取得的资金进行管理，按贷款合同的约定及工程进度拨付资金。特别是在前些年，由于房地产企业的高周转特性，使得部分房地产企业在融资前并不具备相应的条件，企业都是先进行准备待“四证”齐全后银行方可发放贷款。因此，如果对于实际情况与提交银行的前期资料不相符合的情况下，部分房地产企业未能做好相应预案，使得原本可能的融资无法按期发放，造成资金短缺。其次，部分房地产企业未能做好合理的融资成本测算。特别是对于部分条件满足开发贷款的房地产企业，往往通过信托、发债等方式进行融资，而这些流程与成本往往与传统的开发贷款有着显著的不同。而部分房地产企业没有对这些融资形式以及相应的成本数据进行深入的分析，造成房地产企业融资的成本上升，难度加大，对房地产企业的资金链有不良的影响，使房地产内部的融资失去了原本的价值。

（三）房地产开发企业资金预算与资金计划工作不到位

房地产企业开发资金预算与资金计划工作是促进企业提高内部资金使用效率的有效措施。对企业内部的开发资金预算能够确保资金有效落实到具体的项目中，而对资金的计划能够帮助企业在具体的预算过程中更好地执行，促使资金的使用效率得以提高。资金在使用过程中，进行科学合理地预算和计划，可以使企业内部资金使用效率得到最大提升。然而，现阶段我国房地产企业内部的资金预算与资金计划还不到位。一方面，由于资金的预算和计划都是面向未来的具体计划，在此过程中，很难预料到外界因素的变化，由于房地产企业内部人为因素的影响，以及对资金预算和计划的干预，导致房地产企业资金预算和计划难以落实到具体的项目中[2]。另一方面，一些房地产企业自身的经济收益不稳定，企业的支出过程中具有较强的随意性，导致企业内部的收入和支出难以进行核对，对资金预算管理与资金的计划工作难以进行准确的预测，在一定程度上限制了资金管理水平的提高。

三、房地产资金管理对策

（一）合理安排开发进度，缓解资金压力

为有效地提高资金管理的水平，提升房地产内部资金的使用效率，有效缓解资金的压力，房地产企业在对内部的资金进行管理的过程中，应合理地安排开发进度，例如可以采取两种方法对房地产企业的内部资金压力进行有效的缓解。一方面可以拓宽融资渠道，建立多元化的融资平台，为我国房地产企业提供充足的资金。另一方面可以在企业内部搭建资金平台，对资金进行集中管理，以动态的监管方式对资金进行强化管理，从而缓解企业内部的资金压力。此外，房地产企业要注意结合自身的发展特点，对资金的使用和投资进行合理的安排，从而有效地缓解房地产企业内部资金的压力，确保房地产企业可以在资金压力较小的环境下运行。此外，对房地产内部资金的管理模式进行不断的创新，例如集中管理模式就是一种很好的资金管理方式，在对内部资金进行集中管理的过程中，要不断地创新资金管理的模式，确保资金的管理能够顺应经济社会的发展，从而提升房地产企业内部资金管理水平。房地产企业可以通过多种方式对内部资金进行集中管理，从而提高资金的管理水平和使用效率。房地产企业既可以通过建设内部信息系统，又可以在银行进行账户管理，从而进行内部资金的集中管理，确保企业在运行过程中可以尽量少承担资金方面的压力，促进企业的运行和发展。

（二）多元化拓展项目并实施多元化筹资

当前，造成我国房地产企业资金融资困难的主要因素之一是现阶段房地产企业所采取的融资方式比较单一，从而导致资金融资难度大。针对企业内部资金融资困难的现象，要注意多元化地扩展房地产内部的项目，并且实施多元化的筹资。一方面，房地产企业在运行过程中，对内部资金的使用不能仅仅停留在某一类型的单一的融资项目上，而是应该站在整体的角度全面地看待问题，从长远和发展的眼光看待融资项目，综合考虑融资额度与资金到位进度，从而有效地推动房地产企业顺利开展融资活动。另一方面，房地产内部应该采取多样化的融资手段，积极拓展基于传统开发贷款的多样化融资模式。要结合国家政策、各金融机构的规定、各类融资手段的特殊要求与流程等对企业内部的融资结构进行及时的调整，在传统融资的基础上不断探索和创新融资方式，例如现阶段可以采取的融资方式有海外融资，但是在选择融资的过程中要注意与自身的实际情况相结合，不断创新融资方式，为企业内部运行资金提供相应的保障。

（三）完善房地产企业资金预算与计划管理

为了有效地将资金落实到具体的项目中，房地产企业应该不断完善资金预算与计划管理。首先在房地产企业对资金进行管理的过程中，应针对资金的预算与计划在内部建立相应的管理机制，促使房地产企业内部的管理人员能够意识到对资金进行预算管理的重要性，从而确保资金的预算和计划能够有效地执行，并达成一致[3]。其次，房地产企业内部的各个管理部门应密切配合，对企业内部的资金预算和资金计划损益预算进行严格管理和控制，确保房地产企业内部的资金能够有效地落实到房地产企业内部控制活动中，从而提升内部资金的使用效率。最后，房地产企业在对资金管理的过程中，应该使企业内部的资金预算管理目标与计划管理的目标保持一致，避免房地产企业实际运行过程与企业的整体目标相脱节，促进房地产企业在竞争激烈的市场中更加稳定地发展。