房地产开发项目的前期报建管理分析

刘楠 郑州航空港城市开发有限责任公司

房地产开发是建筑领域的重点，城市内一切建筑项目均需要经过房地产开发相关审核之后才能够进行。然而，目前我国房地产开发项目前期报建管理水平较低，致使现阶段我国大部分房地产开发项目的前期报建工作存在纰漏，这对于房地产开发项目的顺利完成将会产生十分恶劣的影响，同时也对房地产企业的经济效益也会带来不小的影响。因此，我国政府及房地产开发企业需要重视对房地产开发项目的前期报建管理，提升房地产开发项目的前期报建管理水平，进而才能够促使房地产开发项目顺利完成。

一、房地产开发项目的前期报建概述

房地产开发项目前期报建工作是整个房地产开发项目工程的重点工作内容，也是基础工作内容，只有做好房地产开发项目的前期报建工作，才能够促使整个房地产开发项目能够顺利进行。房地产开发项目的前期报建工作是一套系统的工作流程体系，其主要是指从项目发改委立项申请开始至正式施工前的对整个房地产开发项目进行信息数据分析、整理与审批的流程，在该工作中，需要设计到多个政府职能部门，如征询规划、建交委、消防、卫生、市容绿化、交警、环保等，通过一系列审核之后，各部门将会给报建内容提出意见，而房地产报建工作人员需要根据提出的意见对报建内容进行修改，直至审核通过后方可进行房地产开发项目的施工[1]。

二、房地产开发项目的前期报建工作内容及流程

（一）立项

在进行立项工作时，各地方政府主管单位为提升工程项口的审批效率会持续调整、优化工程项目的报建工作流程，依照国务院有关规定对规模不同、投资形式不同的项目，将报批、立项程序分为备案制、核准制、审批制三种类型。同时，企业主导进行投资的工程项口不隶属于限制类与重大建设项目，相关部门也不会对工程项目进行相关范围领域内的项目核准[2]。

（二）报建内容与流程

总体而言，房地产开发项目前期报建工作内容与流程主要分为四个阶段，分别为方案设计阶段、总体设计阶段、施工图设计阶段及施工前期的准备阶段。

首先，从方案设计阶段的角度来分析。方案设计阶段是房地产开发项目报建工作的基础阶段，在该阶段，需要以国家政府规定的相关要求为基准，根据建筑市场环境及国家经济环境编制方案，同时，需要通过采取交通、市容绿化、环保、消防、人防等多个部门的意见，并将意见内容融入设计方案当中。

其次，从总体设计阶段的角度来分析。通过相关部门审批后的初步设计方案还需要根据政府方针设计项目总体设计文件征询，所获得的设计方案需要再次经过各部门的审核才能够执行。

再次，从施工图纸设计阶段的角度来分析。房地产开发项目需要根据征询文件内容及国家政府规定的要求对建筑项目的施工图纸进行设计，并明确标注工程报价清单，获得许可后方可进行施工。

最后，从施工前期准备阶段的角度来分析。方案审核通过后，需要后落实城市基础配套费的缴纳、按要求编制相应施上措施保证、完备专项资金手续等，其相关手续与资料经建交委的市核通过后获得建设上程施上许可证，从法律意义上具备正式的开始施上条件[3]。

三、加强房地产开发项目前期报建管理的有效措施

（一）紧跟政策风向

若想切实提高房地产开发项目前期报建的管理水平，首先需要房地产开发企业紧跟政策风向，加强对前期报建相关政策及文件的定期梳理与分析，从而才能够促使房地产开发项目的报建管理紧跟社会发展的步伐，更适用于现代房地产开发企业发展的需求。近年来，随着我国社会的发展，我国城市化建设的进程不断加快，我国政府也针对了房地产开发项目建立了一些的政策、措施及法律法规等以保证我国建筑领域绿色发展，同时，在城市化建设发展的进程中，为了顺应社会及时代发展的需求，政府制定的各类方针也不断的在更新，因此，我国房地产开发企业若想能够紧跟政策风向，就必须对前期报建相关政策及文件的定期梳理与分析，从而才能够确保房地产项目前期报建能够符合国家及企业的要求。在进行房地产项目前期报建工作时，房地产开发企业一定要建立全面的信息整理，报建工作内容要全面的覆盖房地产开发项目的全流程，同时按照流程顺序对报建内容进行整理，提升报建工作的专业水准，从而才能够促使房地产项目前期报建能够为后续的工程提供指向性的功能，确保建筑项目能够顺利完成[4]。

（二）增强政府职能部门与企业的沟通与联系

房地产企业若想切实提高房地产开发项目前期报建的管理能力，就必须加强与政府职能部门之间的沟通与联系，如消防部门、人防部门、房产局等，提升政府职能部门的监管力度，从而促使房地产项目前期报建工作能够得到切实的优化，促使报建符合国家及政府的要求，进而才能够提高房地产开发项目前期报建的实用性。房地产报建工作体系应受到国家及房地产开发企业的管理，因此，若想建立完善的房地产报建工作体系，就必须提升政府职能部门与房地产开发企业之间的关联性，共同制定出符合国家要求、顺应时代需求、国家建筑领域发展需求及房地产企业发展需求的房地产报建体系，及时掌握报建领域制度的变动，根据要求完善报建工作内容，同时坚持以政策为导向，促使房地产报建工作能够为后续的建筑工程项目提供支撑力量。同时，加强政府职能部门与房地产企业的联系还能够提升报建工作的质量与效率，利用政府职能部门的监督作用与约束作用提升对报建工作流程的监管，完善报建工作内容，促使报建工作具备规范性，进而才能够促使房地产开发前期报建工作能够真正的发挥其功能与价值，从而也能够切实提高房地产开发项目前期报建的管理水平，促使房地产开发建设项目能够顺利进行。

（三）梳理报建工作流程

通过上文介绍可知，房地产开发项目前期报建工作流程相对复杂，且在报建工作期间内，需要经过很多部门的参与，故而需花费的时间较长，且需要按照各类办事程序进行报建工作，故而其较为烦琐，因此，房地产企业需要在进行房地产报建工作时，严格按照各类办事程序要求梳理报建工作流程，并要求按照报建工作流程进行报建工作，不可存在跨级的现象，这很容易导致报建工作出现纰漏。在进行房地产开发项目报建工作时，需要根据实际房地产开发项目的情况进行，企业需要对项目所在地区域的实际政策进行充分的调查与了解，根据实际情况，对房地产项目前期报建工作内容及工作流程进行编制，促使报建工作内容及工作流程符合当地政府及房地产开发项目的要求，同时，在编制报建工作内容及流程时，也需要根据当地实际的经济条件、市场发展状况合理的设计收费标准与资料清单，从而提升房地产开发项目前期报建的真实性与准确性。同时，房地产开发企业还需要完善主管单位审核部门的各类信息，深入挖掘各类报建流程、资料的联系，从而提高房地产开发项目前期报建工作的标准性，促使报建工作内容更规范。此外，还需要房地产开发项目报建的工作人员将报建工作的重点、难点以及关键点标注出来，在进行该流程的报建时，需要重点关注、加强审核，并制定出完善的工作计划，如在人防、消防、环保评估等报建流程中，需要企业与人防部门、消防部门及环保评估部门等政府职能部门提前沟通，根据要求编制报建工作内容，避免出现错误，从而提升房地产开发项目前期报建工作的质量，同时也能够提升房地产开发项目前期报建工作效率，这对于提升房地产开发项目前期报建的管理水平是尤为重要的。

（四）增强报建业务水准

若想增强报建业务水平，除了要构建完善的房地产开发项目的前期报建管理体系，还需要提升前期报建管理人员的专业技能，进而才能够切实提升房地产开发项目的前期报建工作质量与工作效率。而若想切实提升房地产开发项目的前期报建工作人员的专业技能水平，除了要提升前期报建工作人员的专业技能，还需要提升前期报建工作人员的沟通协调能力，进而才能够促使前期报建业务顺利完成。

首先，从提升前期报建工作人员沟通协调能力的角度来分析。通过上文叙述可知，房地产开发项目前期报建工作内容较为烦琐，工作流程较为复杂，需要与企业各个部门、政府职能部门共同完成，因此，提升前期报建工作人员沟通协调能力是十分有必要的。同时，在进行房地产开发项目前期报建工作时，往往会遇到前期报建工作人员与其他部门工作人员或政府职能部门工作人员意见不统一的情况，故而需要前期报建工作人员具有良好的沟通能力，与其他部门工作人员或政府职能部门工作人员通过协商的方式解决问题，从而才能够促使房地产开发项目前期报建工作顺利完成。

其次，从提升房地产前期报建工作人员专业技能水平的角度来分析。房地产企业需要为前期报建工作人员提供培训与学习的机会，聘请丰富经验的前期报建工作人员作为培训讲师，为前期报建工作人员梳理工作中遇到的问题。同时，还需要加强对前期报建工作人员职业道德的培训，提升工作人员的工作责任心，促使前期报建工作人员能够认真负责的对待工作，从而切实提升前期报建工作人员的工作质量，减少前期报建工作中出现的纰漏。

（五）完善报建管理制度

完善的报建管理制度能够为房地产开发项目前期报建工作提供约束力量与指导性作用，因此，建立完善的报建管理制度是十分有必要的。在进行报建管理制度的建立时，需要根据市场环境、社会发展需求、企业发展需求及国家政府规定的要求进行管理制度的建设，在保证各项工作有序开展的前提下，合理的进行报建制度的建设。在报建管理制度中，需要明确前期报建工作人员、企业各部门、政府各职能部门的工作内容与职权，将责任落实到各部门或个人，当发生纰漏时，能够找到直接的责任人，避免出现相互推脱责任的现象。同时，需要将报建管理制度贯穿前期报建工作的全流程，从而才能够促使报建管理制度能够真正的发挥其功能与价值。

四、结论

综上所述，房地产开发项目的前期报建管理是十分重要的，但就目前情况而言，我国大部分房地产开发项目的前期报建工作存在工作内容不全面、未能按照工作流程进行报建工作的问题，致使房地产开发项目的前期报建工作存在较大的纰漏。因此，为了提升房地产开发项目的前期报建管理水平，首先需要房地产企业能够紧跟政策风向，加强对前期报建相关政策及文件的定期梳理与分析，同时增强政府职能部门与企业的沟通与联系，并梳理报建工作流程，增强报建业务水准，建立完善的报建管理制度，从而才能够切实提升房地产开发项目的前期报建管理水平。