农村不动产登记存在的问题及对策探讨

喻娟娟 泗县自然资源和规划局

一、农村不动产登记工作流程

（一）申请和受理

当事人或者代理人应到不动产登记机构或者其网络平台办理农村不动产业务。当事人可以自行申请，也可以经委托代为申请。不动产登记机构对申请主体的合规性进行审查，属于单方申请人还是共同申请人。不动产登记允许委托代为申请，政策就主要委托代为申请情形进行了规定：1.申请人属于无民事或者限制民事行为能力人；2.权利人委托他人代为申请。

一般情况下，申请人（当事人或者代理人）所准备材料有不动产登记申请书（含审批表）、当事人身份证明材料以及授权委托书、不动产权属来源证明。对符合登记要求的材料不动产登记机构将受理并书面通知申请人。

（二）审核

不动产登记机构受理登记业务后进入审核阶段，审核的形式包括查验、实地查看和公告。不动产登记机构对申请人（当事人或者代理人）提交的材料必须进行查验，就申请主体、登记内容、不动产界址、空间界限、面积、缴费凭证等方面进行审核。审核阶段查验是必经程序，对需要登记业务都适用。审核中实地查看和公告视具体登记业务而定，可以理解为特殊登记业务要求下的审核，具体情况如下：

1.查验

查验内容有：申请主体的一致性；申请内容的一致性；界址、界限、面积等权籍调查成果的完备性；完税或者缴费凭证的合法性。

2.实地查看

不动产登记机构应对房屋等建筑物及构筑物所有权首次登记、在建建筑物抵押权登记、因不动产灭失导致的注销登记等情形进行实地查看。

3.公告

为了体现不动产登记中的公正性，政策规定不动产登记机构在进行登薄前应对政府组织的集体土地所有权登记、宅基地使用权及房屋所有权首次登记、集体建设用地使用权及建筑物，构筑物所有权首次登记、土地承包经营权首次登记、更正登记、注销登记、其他等情形必须进行公告。

（三）登薄

登薄，不动产登记机构将登记事项记载于不动产登记簿上的简称。登薄是不动产登记程序的一个重要环节。只有手续齐全资料完整才能进行登薄，否则不予登薄。登薄工作在不动产登记工作流程起到承前启后的作用，登薄工作的完成情况直接影响后续发证。

（四）发证

不动产登记部门根据已登记的不动产登记簿按照流程要求核发不动产权证书或者不动产登记证明。不动产登记机构在进行以上五个主要登记程序时，必须遵守时效性。公告所用时间应不计算在登记办理期限内。为了便民不动产登记机构已积极采取措施，大大压缩办证时间，尽快让权利人持证。

二、农房确权中遇到的问题

（1）一户多宅。《土地管理法》规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，即一户一宅。调查中发现，一些村民拥有多处宅基地，其宅基地的来源不尽相同。主要来源情况如下：①合法继承。通过从祖辈父辈处继承。②盖新宅未拆旧宅。在一些村庄，尤其是国道、省道、县道沿线的村庄，在村庄外部沿交通线新盖宅基地，老宅基依旧保存，这是造成“空心村”的主要原因。新盖宅基有时甚至占用耕地。③买卖取得。村民私下买卖房屋，取得房屋所有权（一般都含宅基地使用权），也存在村委会出售宅基地使用权和买方在所购宅基地上自己建房情况。④存在一种跨集体经济组织拥有多处宅基地情况。村民通过买卖、嫁娶等方式在多个集体经济组织获得多处宅基。

（2）面积超占。认定面积超占的基础是确认宅基地的取得年限。有些地方因个人或政府用地指标等原因造成缺乏合法的权属证明文件。多数情况下，调查时候对宅基地取得年限的认定是以权利人陈述为准的。

（3）户籍迁出集体经济组织，转为非农业户口。调查过程中遇到有些村民因上学或在城镇购买商品房，将户口迁出转为城镇户口等情况，这些“原”村民依旧在农村拥有或者打算拥有宅基地。

（4）不符合规划。是否符合土地利用总体规划是能否确权发证的一个重要前提条件。在最近几年新增的宅基地中有些房屋是不符合规划的，甚至还占用耕地。同时也存在一些建房年代比较久远的老房子，也在规划建房区域外的情况。

三、农村不动产登记中存在的问题

（一）信息化管理工作推进难

我国是人口大国，农村人口较多，村落分散在不同的区域，且村落内相对闭塞，地域差距较大，环境十分复杂。与城市相比，农村的不动产登记工作比较难以开展且工作量信息大，很多村民甚至不懂不动产统一登记制度，对此项工作很少了解，配合度极低。另外，前往登记的工作人员服务意识不到位，加上村民本身就对这项工作不了解，因此很可能产生抵触情绪，造成采集登记情况未达到预想，进度较慢，信息化管理登记工作步履维艰。

（二）统一登记流程复杂、效率低

我国目前不动产登记机构的管理分散，并没有统一的登记制度，登记的流程也比较复杂，登记完整个流程要耗费多日，需要各部门的配合；登记人来回多次也未能办结，导致登记人有抵触情绪，效率极低，登记工作无法有效进行。登记流程不合理是客观原因，需要及时改进，提高登记部门的执行力。

（三）农村不动产登记缺乏法律支持

多年来，随着我国不动产相关制度的不断发展和完善，一些与不动产登记相关的政策法规也逐渐出台，城市的不动产登记工作进行得比较顺利，但农村的不动产登记工作就比较艰难。一方面村民配合度低，另一方面农村不动产统一登记法律法规匮乏。在不受法律保护的情况下，很多工作无法保障，农村不动产统一登记工作无法顺利开展。

四、针对农村不动产统一登记问题的建议

（一）建立现代化信息平台，统一管理

农村建筑较为简陋，村民几乎祖辈常年居住，即使是新建农村，农民也缺乏不动产统一登记的意识。目前各类农村房屋建筑并存，很多村民甚至跟随自己的喜好施工建筑，不顾房屋施工类型，导致农村房屋建筑规划无序发展。针对这种乱象，并为了保障村民人身安全，可以利用现代化的信息技术，对不动产建筑的外观进行采集、定位等，提高房屋信息采集率，降低操作人员的执行难度。同时，建立基础信息库，将收集到的信息整合纳入信息管理平台，统一管理住房信息，从而提高农村不动产登记工作的准确性和有效性。

（二）完善登记制度、合理安排人员配备，提高登记效率

1）合理安排农村不动产登记的工作人员。不动产登记涉及户籍管理、信息登记、土地资源管理等领域，既要配备合理的人力资源，也要实现资源整合，善于对资源进行综合利用，顺利推进农村不动产登记工作。

2）财政的支持也同样重要。农村村落存在很多不确定性，实际工作中可能会遇到突发情况，会增加相应经费开支，所以一定额度的财政拨款也要到位。基层政府要根据不同村落的大体环境，在实行工作前全面了解，适当地增加经费支出。同时，为避免腐败现象的产生，要做好相关的监督工作，确保经费落实到位、用到实处，真正在解决农村不动产登记问题中起到一定作用。

（三）完善相关法律法规，统一管理登记

农村不动产登记实际上是确定农民的不动产产权，只有在国家相关政策的扶持下，才能够有效推进农村不动产统一登记的进程。因此，有必要制定相关的法律法规，对其进行约束规范，便于统一登记管理，有了相关政策的支持，相关人员也能更好地推进工作，有法可依。另外，登记机关一定要权责分明，不可发生无人管理、多人管理等乱象，各级机关要层层推进、逐级负责，特别是各级机关的配合，要统一协调、管理调度，在互相帮助下高效、快速地完成登记工作。

（四）加大宣传力度，有效推进农村不动产登记

城镇人口普遍文化水平高、信息流转快；农村相对闭塞，所以农村的不动产登记不同于城镇，实行的难度较大。1）农村人口文化水平整体不高，甚至没听过不动产登记这种不常见的词汇，对政策的理解和接受程度较低，所以需要定期进行宣传和讲解，逐渐使其理解和接受。专业程度较高的讲解员在进行定期轮流讲解时，要给村民讲解核查登记不动产的意义和理由，让村民能够接受并配合繁琐的工作。2）前往基层进行农村不动产登记的工作人员要态度诚恳，耐心地给村民讲解不动产登记的好处，积极引导村民思想转变、行动配合，从而有效推进不动产登记工作的进行，给村民普及相关知识。

五、结语

随着农村房屋确权登记发证工作日益推进，一些阻碍产权登记的问题逐渐暴露出来，笔者希望总结的遇到问题，提出应对之策，以提高不动产确权登记的效率，规范确权行为。