养老地产行业发展趋势及运营模式探讨

吴天舒 河南省农垦集团有限公司

目前我国养老产业主要由以下三种模式构成：一是政府主导的带有福利性质的养老院；一是政府主导的带有盈利性质的老年公寓；一是企业主导的养老地产。我国人口老龄化问题日益加重，目前的运营模式仍然不能满足绝大多数人的养老问题。

一、我国养老产业的现状

我国于2000 年就已经进入老龄化社会，2017 年，老年人口已占我国总人口数的8%。2019 年底，我国60 岁及以上人口占总人口的18.1%。预计到2030 年，老年人口将达到5 亿。再加上年轻人口不断减少、人口出生率不断下滑，人们的寿命普遍拉长，使得老年人越来越多。但我国老龄化与西方发达国家最不一样的一点在于，我国老龄化具有人口基数大、区域发展不平衡、分龄化严重等特点。为了解决这一系列的老龄化问题，国家出台了许多相关政策。2013 年国务院发布35 号文，提出了关于如何加快发展养老地产服务业的若干点意见，健全养老服务体系，扩大养老产业规模，建设养老服务公共基础设施，解决养老产业在医疗，住宿，社区，护理服务，文化培育发展等各类服务问题。随着我国经济的快速发展，制度的改革，以及各种相关政策出台，发展养老服务业势在必行。

目前，我国的养老地产行业还处在初期孕育发展阶段，相比国外的养老地产行业，还不够成熟完善。养老的制度没有形成有效的体系。但根据最近几年相关调查数据显示，我国存在着一部分人群对养老地产感兴趣。且高收入人群中年长者比例占有一定的比例，他们有能力去消费养老地产服务。根据2014 年的《老龄蓝皮书：中国老龄产业的比例发展报告》，2020 年中国老年群体的消费总量将达到GDP 总量的9%-13%，2030 年可以达到15%-23%。可见我国老年群体的消费水平日益提高。

由于我国的养老地产正处于发展的起始阶段，所以其行业发展并不完善。养老地产行业有着许多的问题存在。一是我国人口基数大，老年人口占据的比例较大，而养老产业是个新兴产业，行业的政策制定不够齐全，国家出台的关于养老地产的优惠政策相对滞后于人口老龄化的增长速度；二是养老地产鱼龙混杂，大部分的养老地产存在一系列问题，如产业规模小、设计不够人性化、产业链群整合不到位、开发档次较低，这些都阻碍了产业的进一步发展；三是受我国传统观念的影响和以往政策的干预，我国将养老地产定为福利事业，这让开发单位无法产生有效的经济盈利。这并不利于企业的长效发展，毕竟企业是以盈利为目的的经济单位；四是存在一些以开发养老地产为名义，实则进行圈地的现象。以上这些问题都制约着我国养老产业的有序发展。我国人口基数大，人口老龄化问题日趋严重，因此，推进养老地产产业的合理健康发展对我国的经济发展、政治稳定都有着现实意义。

二、养老地产行业的发展趋势

（一）以租售为主

养老地产开发还是以房子出售为主要形式，不论企业的开发模式如何，租售的比例占比如何，经营模式如何，养老地产的经营模式无外乎出租和出售。例如万科、保利这些地产大鳄，他们涉及的养老地产项目，仍然以销售房产为企业的盈利方式。

（二）朝着高端化、精细化发展

养老地产实质就是盈利，企业为了获取更多的利益，必然会在服务和质量等方面下功夫。再加上我国老年人群体有一部有着很强的经济实力，比如国企退休干部、大学教授、高层管理人员等。他们对养老的需求可能更加高端化和精细化。因此养老地产朝着高端化发展也是行业发展的必然趋势。再加上消费观念和健康意识的觉醒，各种群体对养老需求的更加精细，比如需要有家庭医生、护工护理、社区服务、娱乐设施等。

（三）开发主体多样化

随着我国银发潮的到来，国家和企业对养老地产的融资渠道进行了多种尝试，出现了开发主体多样化的趋势。同时，一些有着投资嗅觉的资本抓住机遇，纷纷进入养老地产行业，一些有实力的投资机构纷纷把资本投入到养老地产中。国家也出台了相关政策，放宽了养老服务业的限制，鼓励和支持保险资金进入养老服务领域。保险行业的泰康、人寿也在酝酿着养老产业。此外，境外资本也在进入养老地产。到目前为止，投资养老地产的主体越来越多样化。

（四）开发方向朝着集中化发展

以前，我们国家都提倡的养老方式是居家养老。随着经济的发展和观念的转变，人们对养老地产的需求越来越旺盛。市场一旦打开，就会出现大规模的养老地产项目。本着经济节约原则，传统的分散养老肯定不利于社会资源的有效合理运用，因此集中化养老的方式是必然的。

目前，养老地产和其他产业整合的模式很常见。比如“地产加养老”社区养老地产模式，以北京太阳城为代表；“养老加医疗”的医养模式，以越秀银幸颐园为代表；“养老加旅游”的养老旅游模式，以深圳大鹏养老项目为代表。复合养老模式的发展，符合了老年人的需求，必然有着发展前景。

三、养老地产行业的运营模式

在养老地产的运营过程中，国家或者企业为了降低运营风险，降低资金链短缺造成的影响，提高项目工程的服务效率，有效降低服务成本。国家或企业会引入社会资本，也可以通过采用BOT 项目进行融资，从而建设大规模的养老地产，创立统一的品牌。由于采用了BOT 的项目融资方式，进行银团贷款，地产企业也可以有效规避单一银行所带来的风险。同时在BOT 项目融资的过程中，地产企业也会让保险公司加入进来，从而降低项目的风险。但是，通过BOT 融资项目建立起来的养老地产，有许多问题需要考虑：由于养老地产的资金回流比较慢，部分资本不愿意介入。同时，由于需要协调的部分较多，投入成本通常也比较高。这也增加企业的人工成本和时间成本，短期收益可能无法收回，这对企业的发展有着致命伤害。因此，也需要政府对其进行监管和调控。

国家把老年人划分为三类：活力老人、半失能老人、失能失智老人。对不同的人群有不同的养老模式目前盛行的模式是9073模式，即90%老人居家养老，7%老人社区养老，3%老人机构养老。养老地产的主要经营模块有三大块：

（一）居家养老

未来绝大多数老人居家养老，因此养老地产中的养老住房，是在普通的商品住房的情况下，添加更符合老年人生活的、人性化设计的一系列室内设计结构，将老年人的日常风险降到最低的一种住房形式。因此完善养老住房的配套设施，是养老地产开发地产项目必须要考虑的问题，如何让老人“老有所养、老有颐养”，这也是企业该考虑的问题。

居家养老要满足老人与子女就近居住的原则，也要设置综合设施，方便老人出行、医疗、娱乐。但是这就加大了企业物业管理的难度，增加了企业服务的后续成本。

（二）社区养老

社区养老，顾名思义就是依靠社区资源让老年人晚年生活得到保障，社区医院、社区老年人活动中心、医疗服务中心、老年大学、老年图书馆等相关配套的基础设施都需要社区来完成。

社区养老分为健康型和照料型，前者对象为健康老人为主，后者以半自理、全不自理老人为主。这种养老，社区前期投入巨大，配套建设的比例高，存在的纠纷也很多。企业要考虑的风险也大。

（三）机构养老

我国现有的机构养老，主要模式有四种：销售型、会员制、长期持有型、租售并举制。这与我国的国情相符合。

1.销售型

销售型最典型的例子就是北京太阳城，把房子出售给老人后，后续就没有相关服务了。但是他们会收购一部分股份，把资金返回给老人，相当于是用房子在做投资养老。与此同时，他们设计的房子完全符合所有老人居住，而且会有一部门配套设施供老人娱乐活动。但这种实质就是投资养老。

2.会员制

会员制养老代表企业是上海的亲和源。他们通过会员制，提供给住户高端、私人的服务。这种就完全满足了高端知识群体的高端需求。

3.长期持有制

以越秀银幸颐园为代表，机构与广州三甲医院签订合作，采取的是一次性购置费加月费。这种模式就跟买保险类似，但是也有风险在里面。

目前不管哪种模式的养老，我们都应该信守一个理念：以人文关怀为宗旨，以提高老年群体增值服务为魂。社会呈现出家庭规模小型化、消费结构升级、人口流动强的趋势。新时代的老年人很难得到家人的依赖和家庭的陪伴，但是，老年群体的精神慰藉和情感保障的需要会随着年龄的增长不断加强。因此，在这种大趋势下，养老机构的人文关怀显得尤为重要。同时，我国的机构养老没有形成品牌效应，国内老人群体认可度不高，因此机构要多与国外连锁养老机构沟通交流，学习他们的优势，要懂得因地制宜。找到本土的模式才是重点。

四、总结

清华大学周燕珉教授指出，未来的养老地产会呈现多元化趋势。一是旧城改造的养老社区。二是在新城新建的养老型社区。三是为了迎合高需求的养老群体，建立养老卫星城。四是与产业有效整合，在适合居住、适合养老的城市，建立基础设备齐全的养老地产。但无论是哪种地产，养老产业的运营模式都是推进养老产业成功的关键。